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SOHO潘石屹变身包租婆 散售转自持模式会成功吗

本文来源于网络整理 2017-11-20 17:49

  近期,SOHO中国召开业绩发布会,潘石屹称将转出售为自持物业,转做“包租婆”,公司股票次日一度大跌8%,全天收跌5.42%。潘石屹表示,SOHO中国将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”,未来将在北京和上海黄金地段持有150万平方米办公楼物业,预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

  近年来,由于房地产调控带来的交易低迷,SOHO中国的商业地产散售模式饱受诟病,散售为后期的运营、物业管理也带来了困难,项目的整体价值难以提升。可是,尽管将商用物业持有本是商业地产发展的长期必然趋势,但就SOHO中国而言,是否具备独立商业地产运营能力,也是值得担忧的事情。在商业管理方面,SOHO中国有实际操作经验的只有前门项目,而该项目目前仍面临着一些悬而未决的问题。SOHO中国如此高调转型,成功的可能性究竟有多大?

  于旭东(浙大网新置地总裁助理)

  今日的太古Village与三里屯SOHO,人流如织与门可罗雀的现状对比背后即为两种开发模式的结果——SOHO的“开发-销售”模式是国内房企通常的做派,单元结构切分最小化,“一卖了之”的结果是丧失了商家定位的话语权;Village“只租不售”长期持有,从规划阶段就对主题店、概念店的面积、功能有了前瞻考量。持有商业地产是对开发商大量资金沉淀的严峻考验,SOHO中国在北京、上海等地准备持有的项目多为市中心一类区域,无论写字楼、商业的租金收入目前计算都是相当可观,同时也不排除后期整体带租约或股份转让,算是放长线钓大鱼的好买卖。

  姜震宇(资深业内人士)

  SOHO中国高调转型,符合商业地产的发展趋势,因为散售会造成后期营运和管理方面的问题,而持有经营可以解决后期管理的瓶颈,使物业获得更大升值,同时也符合投资者和政府的利益。SOHO为境外上市企业,持有符合国际上商业地产运作的主流,容易获得投资者青睐,政府也希望开发商整体持有物业,形成稳定的商圈,拉动当地经济。当然,SOHO中国现在开发的物业主要在北京和上海的核心地段,这样的资源将来也会越来越稀缺,长期来看持有这些物业会更加有利于SOHO的发展。但自持物业前几年的租金收入和投资回报率较低,如何保持充裕的现金流,提高收入和利润显然会是一大难题。同时如何提升商业管理运营方面的能力,提高租户质量和收益,是决定SOHO战略转型能否成功的关键。

  曹旭东(中国指数研究院杭州分院研究总监)

  SOHO中国的转变是顺应商业地产发展趋势的必然选择,前面十多年时间,商业地产是在野蛮生长,在这个阶段如果是“开发-自持”,则很难短时间做大规模,实现高增长,这样上市会很难,上了市股东也会不满意,而现在整个行业处在转型的十字路口,企业发展模式转变也势在必行,区别只在于是主动转变,还是被迫改变。SOHO中国这一转变的长期前景个人还是看好的,只是短期财务压力和商业地产运营能力对SOHO来说是个大挑战。SOHO模式若跟万达模式比,可以发现它是单引擎的,只靠商业地产的商务消费来拉动,而万达模式可以通过“商业+住宅”双轮驱动,商务消费和普通生活消费之间相互对冲,获得较大的内部腾挪空间,这一点恰是SOHO不具备的。所以在转型的时候,发展速度和规模会很自然地跟不上,利润也会大幅降低,相应的引发资本市场担忧也很正常。

  陈焕春(汉嘉地产顾问副总经理)

  能看清行业发展规律,不难;能够放弃诸多诱惑依然相信自己的判断并愿意冒险执行的,才是真正的勇者。既然都说持有才是商业地产的趋势,那么对于顺应趋势的勇敢尝试为什么不能多一些祝福?其实从“开发-销售”转向“开发-自持”,除了实际操作能力之外,最要紧的还是资金实力,原来模式下可以操作好几个项目的,转型后可能连持有一个项目都吃力。所以如果没有相应的准备,是不会做出贸然决定的。如果相信趋势,那么终究会有商业地产成功的“包租婆”出现,真心希望SOHO中国能成为第一个成功的转型者。


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