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方正研究-房地产数据周报

本文来源于网络整理 2018-01-13 18:01

 
1)本周成交整体回落,三线降幅明显
  本周新房成交面积整体下降(-12%),其中一线城市降幅最大(-19%),二线持平(0%),三线降幅明显(-18%);本周二手房成交面积整体下降(-12%),其中一线降幅明显(-13%),二线小幅下降(-6%),三线降幅最大(-25%)。

  本月新房成交面积环比上升同比下降明显(5%,-36%),其中一线环比小幅下降同比降幅明显(-4%,-50%),二线环比上升同比下降(10%,-31%),三线环比上升同比下降(9%,-12%)。本月二手房成交面积环比同比双降(-11%,-57%),其中一线环比下降明显同比大幅下降(-17%,-70%),二线环比同比双降(-17%,-43%),三线环比同比双升(18%,14%)。

  2)深汕特别合作区调整方案通过,继续推荐首家进驻深圳市属房企深振业A9月8日,全国第一个特别合作区——深汕特别合作区体制机制调整方案正式通过,合作区调整为深圳全面主导,正式改为深圳市委市政府派出机构。

  深汕特别合作区位于广东省东南部,从成立至今已有6年多历史:2011 年 2 月 18 日广东省委、省政府批复《深汕(尾)特别合作区基本框架方案》,正式设立深汕特别合作区;2011 年 5 月 21 日,广东省委、省政府将“中共深汕特别合作区工作委员会”、“深汕特别合作区管理委员会”牌子授予深圳、汕尾两市,合作区正式运作;2013年2月,合作区启动系列机制体制创新;2014年10月,《深汕特别合作区发展总体规划(2015-2030)》正式通过,规划到2020 年,起步区基本建成,合作区地区生产总值达到 225 亿元以上,人均 GDP 达到 10 万元左右,规模以上工业增加值 120 亿元以上,实现年均 30%的 GDP 增速;2015 年 1 月,广东省明确合作区由省直管;2016年后,合作区进入快速发展阶段;2017年2月,深汕特别合作区2017年发展蓝图公布,提出践行“依托深圳、联动汕尾、立足深汕、实干兴城”的发展理念。

  深汕特别合作区具有重要战略意义:A缓解深圳用地矛盾:特别合作区作为深圳“东进战略”的重要一级,目前改由深圳主导,那么深汕很多区域将成为深圳空间延伸的重要组成,有助于深圳缓解用地紧张矛盾、疏导部分产业,发挥深圳新产业升级对周边的带动和辐射作用;B 带动汕尾经济发展:深圳特别合作区作为粤东振兴的先行区,通过承接深圳的产业转移,汕尾等地可实现经济快速发展,助力区域一体化和经济协调发展。

  地理优势叠加政策红利,利好进驻深汕合作区的房企。我们从7月初开始独家强推深振业A。公司2016年3月在合作区四组团中的鹅埠组团,以393元楼面价竞得21.7万平土地,目前已经开工,推广名深汕振业时代花园项目,预计销售均价超万元。项目属于合作区重要公共配套设施项目之一,展现出深振业的前瞻眼光和拿地能力。合作区一共四个组团,在深圳总部+深汕基地的发展模式下,将有大量电子信息等深圳传统优势产业入驻,产生旺盛住房需求。而特区改为深圳全面主导,公司有望持续承接配套项目建设,是合作区政策红利的真实受益股。

  3)1-8月房企新增土储快于去年,拿地集中度保持高位克而瑞发布《2017年1-8月中国房地产企业新增土地TOP30》显示:A.TOP30房企1-8约拿地速度快于去年:1-8月,TOP30房企新增土地价值与新增土地建面均完成去年的98%和92%;B.拿地高峰出现在二季度:房企一、二季度及7-8月拿地占比分别为33%、39%和28%;C.拿地集中度保持高位:TOP3拿地总建面占TOP30拿地总量的近一半,TOP10占比达73%;D.二线城市拿地占比最高:TOP30房企在二线城市投资额占比高达47%,南京、重庆、杭州、天津对房企投资吸引明显;E.长三角城市圈发展活跃:新增土地价值中占比达33.9%,新增土地建面占比达27%;F.土地成交总价明显回落:1-8月单幅地块成交均在百亿以下,与去年同期总价TOP5地块均超百亿相比,土地总价得到有效控制。

  四季度房企拿地增速有望放缓,主要原因:A.政策收紧:国土资源部近日表示,“将对房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工”,高价“囤地”房企难以再以时间换空间;B.融资收紧,成本提高;C.销售增速回落,从销售传导到拿地周期一般在1年左右,去年10月销售增速持续缓降;D.补货充足:2016年销售火爆,带动土地市场持续回暖;2017年上半年房企积极补货,目前TOP30房企1-8月拿地见面已达去年全年92%。同时,土地购置增速不会快速回落,仍有支撑,主要原因:A.销售回款充裕,资金缺口改善;B.优势房企冲规模加大力度补库存;C.全年销售不悲观,尤其是二线城市需求仍然旺盛;D.热点城市加大土地供应。

  土地集中度推升行业集中度,推荐关注具有资源优势和资金优势的龙头房企:A.土储储备是房企持续经营的根基,以合适价格获取土地资源是房企高毛利的保障,龙头房企凭借自身资源优势,可通过“强强联合”或并购方式获取低成本优质土地资源;B.土地调控政策升级,房企拿地门槛不断提高,龙头房企销售业绩和低成本融资保证有充足资金获取土地;C.土地集中度不断挺高,随着中小房企库存逐步清理,行业集中度将进一步提升,龙头房企尽享“寡头”收益。

  【投资建议】
  维持年内投资两大主线,区域红利和行业集中度提升带来确定性投资机会:(1)行业规模具有优势、业绩增长确定性强的一线龙头:如金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、万科A(000002.SZ)、华夏幸福(600340.SH)。(2)土储丰富、大股东实力强劲、资源股属性区域龙头:北京城建(600266.SH)、首开股份(600376.SH)。(3)高成长、低估值,有望冲击一线的二线黑马:旭辉控股集团(0884.HK)、新城控股(601155.SH)。

□ .夏.磊  .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司

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