[中房研协]房企掀"回A"热潮 分拆上市成突破口_广州市房地产行业协会

[中房研协]房企掀"回A"热潮 分拆上市成突破口

2018-01-22 08:17 来源:广州市房地产行业协会

此前,民政部等九部委出台关于推行节地生态安葬的指导意见,提倡鼓励家庭成员合葬、倡导不留骨灰安葬,积极有步骤地实行火葬、改革土葬等等,引发人们热议。

签订买卖合同环节最为复杂,同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”之后,就会被认定为买卖双方真实想法的体现,所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。

记者发现,至少有9个省份改革内容涉及惠民措施,分别为吉林、黑龙江、青海、山东、福建、湖北、天津、重庆、广东等地。另外,北京和四川两地还对乱收费、捆绑消费采取了相关措施。

【案例4】老王跟卖家谈妥房价之后,在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同,虽然中介表示这是格式合同,只需注意个别细节即可,但老王还是仔仔细细地通读了合同全文,并将卖家承诺的内容写进了附件。

其中,北京和四川两地还对乱收费、捆绑消费等行为推出了具体措施。

超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”

公积金缴存额度

“入土为安”是中国人传统的丧葬观念,但由于土地资源短缺,很多大型城市的公墓渐成为稀缺性资源,墓地价格飙升,“天价墓”的报道屡屡发生。

公积金缴得越多能贷款的年限越短

对于殡葬收费高昂、高价卖墓地,一些地区百姓直呼“葬不起”的情况,近期全国有25个省份纷纷表态,对于殡葬事业的要求主要提到四个方面,分别是法治、绿色、惠民和文明等。

湖南要求党员带头

另外,青海则专门发布了《关于加快惠民殡葬政策的通知》。《通知》提出,可先按城乡低收入群众为对象制定补助政策。《通知》要求各地全面落实减免基本殡葬服务费,积极建立奖补激励机制,鼓励火化、节地生态安葬。

9省份提出惠民殡葬措施

专家解析:在公积金贷款申请时,银行对高收入人群的要求比较严格。“伟嘉安捷”指出,高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意,如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上,贷款的年限则无法达到30年,缴存的额度越高,贷款的年限也就越短,而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万,使用的人群也逐渐增多,因此如果收入较高,贷款的年限也会缩短。

丧葬用品、墓地等则属于其他项目中,属于市民自选性的内容。而墓地正是让老百姓大呼“伤不起”的主要原因。

法制晚报讯(记者张莹)清明节即将到来,殡葬收费、墓地价格的话题再次引起关注。《法制晚报》记者梳理各省会城市一年以来的墓地价格后发现,至少有14个城市的墓地平均价格在2万元及以上。

现在的年轻的购房人群多数在25~35岁,追求个性化、讲求品牌,多属于感性消费。因此,年轻人买房不必一次性到位,此时买房更多地是作为过渡。随着经济能力的提升以及未来家庭的组建,换房的可能性非常大。目前选择房源的关键因素除了满足工作需要和交通便利之外,更重要的是要看未来的升值空间。

北京市区居民安葬消费7万元

【解析】老王的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本,从而避免了很多问题。但还有需要注意的是,除了面积、房价等关键信息,以及双方违约责任等内容需要准确无误之外,对于卖家承诺的内容,也需要在合同中得以体现,比如赠送的家具、家电数量、型号等,以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理,都需要在买卖合同中体现出来。另外,尽量避免签订阴阳合同,因为一旦发生纠纷,阴阳合同的内容到底具有多大真实性,很难判断。

与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节,应关注到所有核心内容。

谨慎对待独家代理

其实,不同年龄段的购房者,对房子的追求不一样。年轻人讲究个性化,中年人讲究居住品质,老年人讲究环境配套。专家建议购房在满足自身需求的同时也需要考虑以下因素。一、年轻人买房眼光要放长远

3月15日,上海市司法局和律协举办“O2O法治沙龙”,邀请律师为市民分析居间合同中可能存在的陷阱。在活动现场,上海江怀律师事务所田思远律师分享了一组数据。根据他在数据库的检索,2015年上海居间合同纠纷一审判决共有1998件,其中将近60%的案件都是市民败诉,案件相对集中在佣金方面。

另外,还需要重点提醒的是,由于当前流行“到手价”,税费会转嫁到买家头上,而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别,所以对于税费的承担,买卖双方都需要在跟中介公司签订居间协议时先行明确,以免日后“扯皮”。

律师提醒说,二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中,应该将风险控制工作前置。这项工作如何操作算到位呢?其关键是在签订委托出售协议、交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中,留意其中的风险点,并提前将其化解掉。为了便于理解,下面我们结合具体案例来进行分析。

意向金“转定”要当心

【解析】居间协议是是指居间人与委托人之间签订的合同,又称居间合同,主要包括双方的权利和义务、违约责任的划分等等,在签订之前需要仔细了解相关内容。专业人士提醒,在签订居间协议时,必须明确居间合同履行服务的具体内容,如只是促成合同成立,还是牵线让买卖双方达成合同意向,或仅介绍买卖双方认识,或有其他协助义务等;同时还需要对居间服务过程中出现的违约情况之后如何处理,尤其是房产中介一方的责任如何划分并处理等等,都需要做到事先明确。

此外,北京市区居民殡葬消费平均高达8万元,其中平均殡仪消费为1万元,平均安葬消费7万元。

太原的墓地起步价就是万元,中档墓地的价格也攀升到了2万元至6万元。在此之前,曾有当地媒体报道,豪华墓地价格达到几十万元。

仅凭个人力量,显然不能通已经配备了法务部门的房产中介公司相抗衡,因此在没有律师的参与下,败诉的往往居多。据了解,为了应对大大小小的纠纷,各房产中介公司基本都配备了具有法律专业知识背景的法务人员,而个人所具备的仅仅只是一些法律常识,与法务人员这个群体力量相差过于悬殊。而从经济角度来看,居间合同标的大多在3万~5万元不等,对个人而言是一个不小的负担,而对律师来说因为标的金额并不大又缺乏兴趣,所以个人不愿找而律师不愿参与,因此大多数情况下都是个人跟公司去“硬碰硬”,但又很难找到关键的事实和证据,其结果可想而知。

个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭,输的一方往往是个人。

各个环节都有“雷区”

改善型购房需求可分为两类:一类是目前的居住条件比较差,迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰,居住品质较高但仍不满意,为追求更高的生活质量而购买新的高品质楼盘。因此对于这类人来说他们最需要的就是高居住品质和高生活品质。

成都市长松寺公墓日前公布了第一张合葬墓穴图纸。设计图分为4人合葬、6人合葬两种墓穴。据了解,两种墓穴都不足1平方米,平均每人都不足0.2平方米。墓穴分为平放式及竖立式两种,设计人员构想,建造竖立式墓穴,将来还可以继续加层,“像楼房一样建造,更加节地”。

据了解,深圳目前共有8项殡仪服务免费达1980元。同时,深圳市要求殡葬用品供货价不得高于国内同类城市,中低端产品不少于60%,保证足额供应,每个品种不少于三家竞争。为满足市民让先人入土为安的愿望,深圳万元封顶的经济适用型小型墓位,让市民买得起墓地。市殡仪馆发布了LOGO和微信公众号,市民如需办事,可关注“深圳白事通”微信公众号。

(作者:甄爱军)在二手房成交火爆的当下,申请贷款尤其是房贷时,购房人大多只关心自己的贷款方式,却经常忽视实际的贷款年限,殊不知贷款年限直接影响着还款的月供。“伟嘉安捷”指出,贷款年限越长,还款的压力越小,在实际贷款申请过程中,有很多因素影响着银行实际批准的年限,那么究竟有哪些因素呢?

【案例3】阮小姐决定与某房产中介合作,购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时,阮小姐就其中有关费用承担方式做了详细了解,在得知对方为“到手价”之后,认为有失公平而重新进行协商,但对方不同意她的提议,于是选择了放弃。

【解析】独家代理是中介方为了让自己掌握更多房源而采取的一种办法,因此为了获得独家代理资格,房产中介不惜做出各种承诺,比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等,甚至会主动降低佣金标准。但同时对卖家也会提出各种要求,比如不能重复挂牌。不过专家提醒说,签订独家代理之前,买家一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等,并了解自己要承担的违约责任是哪些、有多大,然后再决定是否签订该协议,而不能只是听信中介给予的美好承诺便轻易下笔。

与意向金有关的协议,也是买家在签订协议时需要特别当心的地方。

据《法制晚报》记者不完全统计,至少8个省份选择召开发布会的形式提出殡葬改革举措,有10个省份印发了相关政策文件,另有8个省份则选择开展祭扫活动,倡导绿色生态安葬。

【案例2】小谢看中一套两房,对价格、地段都比较满意,于是考虑与卖家做进一步接触。这时,中介建议他先拿出10万元作为意向金,同时拿出一份事先拟定好的协议,要求其签字,他在协议中看到这样一段话:本意向金收据作为甲方(购房人)委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥,要求中介修改。

居间协议勿马虎

举个例子,广州居民办一场“白事儿”的基本殡葬服务收费约在1400元以内,而位于广州市区的墓地大多在10万-12万元之间。位于郊区的“经济适用墓”价格普遍在3万元左右,且墓地的面积一般不超过1平方米。

福寿园是中国最大的跨区域墓葬公司之一,是以墓葬为主业的上市公司。其经营的区域覆盖上海、河南、重庆、安徽、山东、辽宁、福建、浙江、江西等九个省市的11座墓园。根据该公司2015年中报,除去公益墓和部分地方政府出资进行的迁墓之外,福寿园半年内共销售墓穴6242座,平均销售价格为每座91150元,较上年上涨16271元,涨幅为21.7%。也就是说,墓穴的单价超过9万元/平方米。

根据媒体公开报道及部分公司报价,《法制晚报》记者梳理各省会城市一年以来的墓地价格后发现,至少有14个城市的墓地平均价格在2万元及以上。

湘潭房产网3月28日讯针对于买房一事来说,每个购房者都有着不同的需求。恰逢“金三”——房地产市场上半年的销售旺季,各大开发商推出了各式各样的优惠活动,购房者面对五花八门的购房优惠,难免会看花了眼。不同的购房者如何才能选择一所符合自己各种需求的好房源呢?

民政部一零一研究所发布的《中国殡葬事业发展报告》显示,北京居民2014年的平均殡仪消费为15193元;平均安葬消费约为27644元。由此可见,2014年北京地区居民的殡葬消费平均达到42837元。

在遵纪守法的前提下,个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能会碰到的问题,从而尽量减少纠纷的发生,并保障权益?

不管市场如何变化,首置刚需仍为购房主力。因此,对于刚需购房者来说,在楼盘多选择余地大的房地产市场选择一款性价比高的房子显得至关重要。首置刚需买房只买对的不买贵的。在小区现有房源的条件下,综合地段、户型、价格等因素,适合自己的性价比高的房子才是真正的好房子。

购房人年龄越大获得批贷的年限越短

在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭,个人输多赢少,大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况,除了增强法律意识之外,还需要在签订各种合约、文书过程中,尽早发现其中陷阱。

【案例1】陈先生在出售房产时,考虑到对方是一家大型房产公司,网点众多,于是在经纪人的建议下与之签署了独家代理协议,而对方也在口头承诺在一个月之内将房产卖出。但事与愿违,陈先生只好通过其他中介公司来寻找买家并成功交易,没想到却收到了法院传票,第一家中介公司认为他违约而将其告上了法庭。

在分析个人败诉比例过高的原因时,律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外,还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时,由于个人疏忽导致自己陷入被动境地,甚至输掉官司。

所购房屋的“房龄”

【解析】小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理,因为根据该条款规定不难看出,购房人已经向中介公司进行了授权,授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判,这显然会把自己置于被动境地。专业人士建议,在签订意向金协议时,需要注意的是不要给中介公司授权,慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”,这样避免意向金直接转为定金。

在上个月召开的四川省2016年清明节工作会上,该省民政厅相关负责人表示,要大力支持采用家庭成员合葬方式安放骨灰。

14城市墓地均价2万元以上

买卖合同最重要

例如石家庄墓地价格最高在7万元左右,2万到4万元的墓地较为普遍,占销售的40%左右。贵阳的情况与其类似,均价也在2万元至4万元之间,哈尔滨墓地的平均价格也在这一范围内,均价3万左右。

对以上三类购房人群,湘潭市365房产网的专家建议:购房者想要在有限的财力之下,得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的房源除了要“知己”了解自己的需求以外,还需要“知彼”关注当前房产的价格行情,尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。这样才能在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动。

据了解,殡葬费用主要包括两个部分,即基本殡葬服务和其他项目。基本殡葬服务包括殡葬车接运、遗体消毒、冷藏、火化、骨灰寄存等一系列环节,由政府定价。

专家解析:购房人在申请房贷时,所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。“伟嘉安捷”指出,一般来说,房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短,例如北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋,由于建造时间比较久远,银行在贷款时可控的风险相对较大,因此在贷款审批时也会比较谨慎,房龄在20年以上的房屋,通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长,例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房,其各方面条件较好,而且因为很多房屋都是刚建2年内,因此买房时还会免除营业税,在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。

二、刚需族买房注重性比价

专家解析:银行在为借款人评估房贷还款年限时,首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下,年龄越小贷款年限越长,反之年龄越大,贷款年限则较短。通常情况下,在商业贷款方面,借款人年龄和贷款年限应小于65年,而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年,购房人年龄和贷款年限成反比,申请人的年龄越大,相应获得的贷款年限也就越短。

针对老百姓“葬不起”的呼声,25省份纷纷表态出台殡葬惠民改革有关政策。

六成个人输给中介

三、改善型购房讲究居住品质

法晚记者从四川省民政厅获悉,为了节约土地,四川倡导建设单人骨灰安葬或双人骨灰合葬占地小于国家规定标准的节地型墓位,鼓励家庭成员采用合葬方式提高单个墓位使用率。

土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混

专家解析:在购房人申请房贷时,大多比较关注的是房子的房龄,却很少有人注意房屋的土地使用年限。“伟嘉安捷”指出,土地使用年限和房龄不同,是从开发商最早拿地时开始算起,而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算,因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限,然而不同的银行规定也不相同,购房人在贷款以前最好咨询贷款银行,查清购买房屋的土地使用年限,以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限,增加自身的还贷压力。

目前各个中介公司为了让自己处于竞争的有力位置,纷纷采取独家代理方式,但稍有不慎,可能也会让自己陷入被动境地。

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