[克而瑞]最老牌闽企分拆上市 改革激活地产业务_广州市房地产行业协会

[克而瑞]最老牌闽企分拆上市 改革激活地产业务

2018-01-22 08:14 来源:广州市房地产行业协会

有券商则认为,首付比例下调的空间依然存在。民生证券宏观分析师朱振鑫指出,去库存是供给侧改革第一要务,激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后,下调一般贷款首付顺理成章,不排除进一步下调可能。中信建投团队亦认为,首付比例下调的空间依然存在,但幅度可能有限。

与以往出台政策通常选择在3月“两会”前后有所不同,本次政策发布选择在了春节前夕,距离2015年的“930”房产新政只有四个月,政策的发布时点受到舆论高度关注,被认为“意味深远”。有业内人士认为“反映出宏观经济和房地产市场都面临着巨大的压力”,也有业内人士认为这是为了“促进手握资金的白领们回乡置业”。

不过,任泽平在该文中的另一论断则被媒体拟为标题加以突出,多少反映出舆论对当前房地产市场的担忧:“目前房地产预期较为悲观,本次首付政策放松,意在适度扩大总需求并提振市场信心。但需要注意的是,由于人口结构发生变化,房地产高投资时代已经永远地落幕,指望刺激房地产实现经济复苏将是不切实际的。”“房产大周期拐点临近”、“面临房地产投资增长的极限”也被其他一些机构人士所提及。

一位国有大行北京某支行个人信贷业务负责人表示,目前而言,银行贷款的项目储备不是很多,政策调整能够刺激出更多的个人客户。尤其在银行所有的信贷品种中,房贷品种是其中风险相对较低的品种,坏账率也比较低。因此,相对长期的、安全的、收益比较稳定的房贷业务业务量增加对银行而言是好事。

“小散好不容易凑够四成首付,想到A股赌一把却惨被腰斩。正在欲哭无泪之时,突然一声大喝:‘老乡别走,首付两成!’。”央行和银监会宣布房贷新政后,这个由网友编写的段子在舆论场中不胫而走。

从今年2月起,国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。规定提出,在房地产广告中,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有升值或者投资回报、学位的承诺;不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,明示价格的有效期限。以往房地产广告都非常任性,“五分钟到地铁口”实际上是“五分钟车程”,而且是车速超快的那种;说好的省级学位有可能“降呢”;“最低单价XXXX元起”,但购房者到售楼部一问才知道特价单位已售罄……诸如此类“货不对板”的宣传会被新发布的规定所封杀。从市场人士分析来看,工商总局公布的是规定开发商发布的广告,即在媒体上发布的信息,不过从新规的表述来说,“房源信息应当真实”理应不止约束一手房,对二手房也同样适用。

“目前,考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化推进,房地产市场的需求仍在,尤其是随着经济增长方式的更替,居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,居民住房消费也将呈现新的变化,养老地产、旅游地产、文化地产等孕育新的机会,创客空间、租赁市场等新模式逐渐兴起,有必要通过金融手段以支持居民住房消费的转型升级。”李佩珈说。

而另外一方面,日本央行把利率长期维持在很低水平,给了这些债务缠身的企业喘息的空间,形成了某种喂养僵尸的机制。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为,“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调,有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。2015年,在政策持续放松背景下,房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是,种种迹象表明,当前房地产市场复苏基础不稳,动能较弱,尤其是房地产库存高企更成为制约未来3至5年内房地产健康运行的突出问题。因此,房贷新政有利于房地产“去库存”。

央行网站2日颁布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,指出在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

中国楼市新政其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。根据近年《摩天城市报告》的统计表明,中国楼市还不够疯狂!一极是金融中心创造"财富磁场",房价飙升令人心花怒放;一极是人口外流形成鬼城灾城,房价暴跌令人胆战心惊。

在经济学叙述中,“僵尸经济”并不是一个突兀的新词,而是有多方面的渊源。

据任志强测算,竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米,写字楼和公建2亿多平方米,同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于,有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,接近7亿平方米的库存并不算多,但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。”

为此,央妈出动,除了北上广深等少数城市外,其它城市完全放开限购,放宽限贷,降息等一轮救市动作,这轮救市就是为了卖地,因为地方债务、国企债务都要卖地,这就决定政府必须救市形成一个房屋成交的高潮,救市的结果是放大了未来房屋的供给量。

在全联房地产商会执行会长任志强看来,当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年,政策上进行刺激的时候,2009年房价迅速上升,2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差,是因为现在有大量库存。”

青年经济学者温克坚表示,现在的中国楼市已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系,大量低效的国有企业,都是最典型的僵尸形态,错配和耗费了大量的资源。

亚豪机构市场总监郭毅表示,春节是返乡高峰,同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励,此时发布降低首付的新政,将有利于促进手握资金的白领们回乡置业,预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月,迎来一轮交易量的小高峰。

《房地产广告发布规定》主要规管一手房广告,“放生”二手房广告,但市场无形之手仍会发挥作用,如果中介机构发布的二手房信息过于夸大,只会让购房者产生厌恶情绪,而并非能够起到吸引购房者进门的作用。

一极是金融中心创造"财富磁场",房价飙升令人心花怒放;一极是人口外流形成鬼城灾城,房价暴跌令人胆战心惊。

中国楼市投资的第二个"拐点"发生在2009~2011年,城市的人口增长再次"跳升"。3年超过以往7年,城市化率跳过了50%的门槛,也同时超过了全球城市化率的平均值。

新政“因地施策”的特点也受到关注。中原集团研究总监刘渊在其专栏中提到,目前,城市间表现分化已成为国内楼市的基本特征,也为救市政策出了难题。全国一刀切的政策难免会对一线城市火上浇油。因此此次房贷新政,把执行的空间留给地方。中国民生银行(行情600016,买入)首席研究员温彬在接受媒体采访中也提到,新政“体现了央行因地施策的基本原则,在促进房地产稳定发展的同时,也保障了当地商业银行的信贷资产安全”。有报道则引述接近中央经济决策部门人士称,“中央调控闸口放开后,更大的舞台还在地方政府。”

压力高库存使房价分化愈加明显

许多国家都曾经历过这样的疯狂,所以经济学家创造了"劳伦斯魔咒"一词,用来描述疯狂楼市的"拐点"将发生在摩天大楼封顶之时。

(和讯房产贵阳报道)住房和城乡建设部2月1日在官方网站上发布公告,宣布2015年6月住房城乡建设部公开挂牌督办的9起城乡规划重大违法案件,经督办,目前已有4起基本处理到位,共保护绿地54.6万平方米,给予15名责任人员党纪、政纪处分。

对于降低首付比例的影响,可以预期的是,此次政策出台后,商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升。

根据金岩石提出的城市化理论,当我们将人流、钱流、水流作为现代城市化的基本理论。未来城市只有两种能活,大城市有人有钱有故事,中小城市有山有水有故事,没有钱又没有故事的城市全线崩盘。

影响一线城市限购政策暂时不会取消

业内某专家在其文章中回顾了建国以来的个人房贷历史,认为当前首套房首付比例低至二成已是“大底”,“房贷首付比例最低的时间段是2008年四季度至2009年,当时在‘四万亿’与信贷大放水的救经济与救楼市背景下,房贷政策最为宽松,首套全部为二成”。

同时,供应方面,北京同比减少85%、上海同比减少39%的同时,青岛同比上涨781%,茂名同比上涨1773%。

最新数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,在去库存一年后,我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米,这意味着,在去库存一年后,我国房地产库存并未能如预想,再增近万亿。

李佩珈表示,当前,我国居民整体杠杆水平远低于其它国家,偿付能力大于欧美等国家,且主观违约概率较小,个人住房贷款还有较大的发展空间。

最后的疯狂是金融中心的摩天大楼,甲级办公楼的价格会直上云端,如美国的20世纪30年代,纽约帝国大厦的总投资达白银两亿两,折合人民币现价400多亿元!楼板价每平方米近30万元!再如日本上世纪80年代,东京帝国大厦占地约一平方公里,当时有人估算,一个东京可以买下两个美国!

业内人士指出,此次下降后,已与2008年救市政策的力度齐平,1.5线和二线城市将迎来重大利好。“去库存”将是未来几年房地产行业运行的主基调,且居民住房需求依然较大,鼓励居民适度加杠杆有一定空间。

在中国,这个"拐点"发生在1999~2001年,城市的人口增长发生了一次"跳升"。3年超过以往10年,城市化率跳过了35%的门槛。

这4起案件分别是:贵阳市违反城市总体规划强制性内容审批中铁阅山湖项目案、襄阳市突破城市总体规划建设用地范围违法建设光彩工业园案、乌鲁木齐市违反城市总规强制性内容审批新疆农业大学职工集资房项目案、邯郸市违反城市总体规划强制性内容审批天福苑项目案。目前,住房城乡建设部已发出《重大违法案件挂牌督办解除通知书》,解除上述案件挂牌督办,并要求有关省、自治区住房城乡建设厅督促城市人民政府及相关部门继续落实整改要求,切实履行整改承诺。

上海交大海外学院金融所所长金岩石分析指出:

但根据美媒的一项新的调查显示,全球机构投资者和基金经理对中国房地产市场的看法愈加悲观,眼下他们已开始转向投资日本和澳大利亚。

温彬表示,随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快,居民住房刚性需求和改善性需求旺盛,央行按照“分类指导,因地施策”的原则,针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例,有助于提高居民购房能力,促进房地产市场平稳健康发展。

对于未来房贷政策的调整是否会从“不限购”城市扩展到“限购”城市,大部分市场人士认为可能性较低。温彬对记者说,去年房地产调控政策使一线城市房价上涨过快,去库存效果明显,未来房价仍有上涨压力,限购政策暂时应不会取消。

如果说,过去在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年,中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。

后续的政策也成为舆论的一大关注点。

2月2日下午,央行和银监会宣布,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

根据2014年《摩天城市报告》的统计表明,中国在建的摩天大楼有332座,占全球在建摩天大楼的87%!预计在2022年前后将陆续封顶。结论是:中国楼市,还不够疯狂!遭致命一击或还要再等10年!

其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实,商业见地网(ID:bwchinesewx)此前报道就认为,这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。

此外,在库存压力的不同下,城市间房价分化愈加明显。统计局数据显示,2015年12月份,70城市新建住宅销售价格环比继续上涨,最高涨幅为深圳的3.2%,最低下降为丹东的0.9%。而同比方面,深圳同比上涨47.5%,丹东则下降5.3%。

房贷新政意在房地产市场去库存毋庸置疑。国泰君安(行情601211,买入)首席宏观分析师任泽平在其专栏文章中有“四平八稳”的正面解读,“首付政策放松意在去库存稳经济适度扩大总需求,以配合供给侧改革为主,而非过度刺激。”

2015年6月15日,住建部在《城乡规划法》出台8年来首次祭起挂牌督办违反城乡规划案件的利剑,通报了住建部挂牌督办9起严重违反规划行为的违法案件。

在此背景下,作为中国经济增长的重要引擎,楼市正从持续一年的下滑中复苏。

或许十年后危机其实是杀死僵尸的必要过程,只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产,经济发展才会迎来新的动能,楼市才会恢复活力。

和日本相比,中国经济体内的僵尸形成和喂养机制,显然有过之而无不及。中国房地产的不景气已是路人皆知的事了,根据国家统计局的数据显示,最新数据显示,2015年1-11月份,商品房销售面积同比下降8.2%。商品房的销售额下降了7.8%。

财政部财政科学研究所原所长贾康也表示,目前中国城镇化实际水平还不到40%,要一路发展到70%,在这个高速发展阶段里,房地产业必然是一个支柱产业。

而对于降首付是否会增加贷款风险,李佩珈表示,当前,我国居民整体杠杆水平远低于其它国家,偿付能力大于欧美等国家,且主观违约概率较小,个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年,我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元,占GDP比重约为16.7%,远低于日本的233%、英国的173%和美国77.6%,个人住房贷款的发展深度低于发达国家,未来增长潜力依然较大。从还款能力看,2014年,我国居民储蓄余额为48.5万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%,小于日本的58.5%,更远低于美国居民约109%的负债水平。

投资性楼市的"拐点"不止一个,纵观各国的城市化进程,以城市化率为量化指标,楼市投资的"拐点"通常发生在三个时间节点:城市化率达到35%左右、50%左右和65%左右,分别代表城市化从起步到加速阶段、从加速到完成阶段、再到城市化基本完成。

“今年五大任务之一就是房地产去库存,此时出台此政策,不仅及时而且必要,对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬表示,去年以来,政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施,交易趋于活跃,房价同比上涨的城市数量逐渐增多,但也存在区域差异,特别是三、四线城市的房价继续低迷,去库存压力依然较大。

其中,贵阳市违反城市总体规划,擅自将十二滩公园东部约92.3万平方米公园绿地变更为居住、商业、文化娱乐及公建配套用地,核发中铁阅山湖一期工程项目《建设工程规划许可证》。

昨天,中国官方在2016年的楼市维稳上终于祭出了第一个大招:央行联手银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

“僵尸经济”这种说法的广泛流行,和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

35%是第一个"拐点",标志着一个国家的城市化从起步进入加速阶段。

最新数据显示,12月份50城存销比数据中,去化超过12个月的城市超过60%,其中,三亚、茂名、淮南、烟台四个城市去化均达24个月,北海更是高达34个月。

温克坚认为,由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠,形成某种顽固的既得利益结构,使得要素配置不完全遵循市场规则,日本房地产泡沫破裂之后,大量债务沉淀在经济体中,市场没有被清空,众多没有利润的企业依然存续,形成了某种僵尸一般的存在。

楼市冰火分明的走势将一直持续到城市化率达到65%左右。

后续政策还会有,也可能未必围绕着首付比例,有媒体报道提到“一大波政策”正在赶来的路上。《第一财经日报》报道称,从相关部门得知,许多部门的政策调研和预案已经完成,只待适时择机发布。该报道对后续政策多有猜测,提到“户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等,是接下来的重头戏”,“包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整,也被认为是楼市去库存的重要方向”。

本文为商业见地网原创文章,作者程潜为商业见地网特约撰搞人。转载请注明来源和微信号,侵权必究:商业见地网(bwchinesewx)

改善一些家庭有望提前实现购房愿望

另外,与此同时,三四线和很大部分二线城市已经严重过剩,房地产将会出现山呼海啸般下跌的黑天鹅。所谓的黑天鹅,其实很简单,就是供需平衡被打破以后,土地财政成本继续上升带来的信心崩溃。

当然,楼市泡沫的破裂不会是毁灭性的,更广泛的经济危机也不会是世界末日,这些只是构成了经济体一场迟到的调整所必要的压力。

研究机构总监严跃进认为,此次政策的出台,贯彻了2015年以来去库存的政策导向。给予了各地信贷政策调整的自主权,允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况,积极调整首付比例。当然,两成首付的比例,使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇,确实很有激励性。

从目前二手房机构发布的信息来看,无论是门店水牌还是媒体广告,盘源的具体指向都不太明显,而且多用四字词,如“间隔四正”,“采光良好”、“景观一流”,这些表述即使最终未达买家心水,也不可能让中介担起责任。对二手房中介业来说,二手房对比一手房天然的优势在于二手房是现成的房屋,周边环境也是确定的,客户亲自上门看房确认房屋情况才会签约,这种“所见即所得”的二手房,比单凭靠图纸、板房、沙盘所展示的美好前景要靠谱得多。二手房买卖中的一个变数是学位,因为学位分配大权掌握在教育局手里,即使是曾经配套名校学位的二手房,时不时也会出现名校招生范围微调的情况。就此来说,中介机构也有足够的经验应对。除了学位外,二手房买卖最大的变数是房屋产权有瑕疵,这也是买卖双方与中介最容易发生纠纷的一个地方。不过即使是查册,查册那一刻显示的信息有可能在二手房签约之时就出现变化,这也是中介所无法预见的。

“首套房对应的是大量的市场刚需,面对的是一般收入家庭。对于这些家庭来说,有的人可能还在攒钱,原本是明年才能启动的购房计划,在这次调整以后马上就能签约了。”社科院金融研究所所长助理董裕平表示,在春节前夕出台的这次调整,是国家高度重视民生工程,着力解决群众关心的住房问题的集中体现。他说,新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望,改善居住条件,从政策意图来看,有积极的导向作用。

正如本栏目之前多次提及,政府监管部门曾设想过推出“房源说明书”,把二手房盘源的关键信息如房屋地址、坐落、朝向、结构、建筑面积以及产权情况等规范起来,如果盘源实际与房源说明书有出入,二手房中介机构将负担起法律责任。但这个构思最后并没有“难产”,据猜测是来自于业界压力较大。业界认为业主未必能够在放盘时就提供这些关键资料,如果官方需要业界为房源说明书“背书”,那么二手房中介公司需要承担的责任过大。

中原地产首席分析师张大伟指出,2015年来,全国主要城市楼市的特点是:成交复苏,一二线明显上涨,分化严重。

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