东莞上周新住宅成交21万平方米 创上半年新纪录_广州市房地产行业协会

东莞上周新住宅成交21万平方米 创上半年新纪录

2018-01-22 08:19 来源:广州市房地产行业协会

“以前很多项目是和住宅关联度高很高,而把它当成一门独立的生意来看,就会发现它有很多先天的缺陷,我觉得这是非常正常的一件事情。(统一形象)不是一个打碎旧世界的过程,是一个一边打碎,一边建设的过程。”

“我是用创业的心态对待这个事情,我觉得这也是给了我很好的机会,这一年我刻意避开去看市场上住宅的项目,只想把这些东西忘掉,我还是把大量的时间放在商业、办公和资本市场上。”

丁长峰:这是个比较复杂的事情,我相信所有大型发展商,以前以住宅为主导的发展商后来发展新业务的时候都会遇到这种问题,就是资产关系的问题,还有团队激励和考核的问题。

从经济影响来看,为了维持和平稳定的局面全球去年共花费了14.3万亿美元,占到了全球GDP的13.4%。作为欧洲国家,葡萄牙与西班牙依然凭借其优质的移民投资项目及安全的生活环境备受移民人士青睐。葡萄牙黄金居留签证含金量吸引,申请暴增。

丁长峰:我们主要是在物色项目,目前还没有选定的项目。主要是在集团之外物色项目,当然以后也不排除把万科的物业装进去。

万科在商业地产领域的摸索前行,亦是这家正处在转型风口期的龙头企业真实写照。外界亦是带着审慎的目光看待这家什么都在尝试、还未明确方向,却似乎又在失去原有优势的老大哥。

根据“全球和平指数”(TheGlobalPeaceIndex)报告,欧洲在近八年来都在区域排名中独占鳌头。多个欧洲国家在榜单上名列前茅,包括冰岛、丹麦、奥地利、瑞士、葡萄牙和西班牙。近几年中,这些国家持续表现优异。其中,两极分化的趋势也越来越明显,欧洲、北美、加勒比等地的和平指数在不断提高,其他地区则或多或少都有下降。

第二,万科不会做传统的购物中心,我们会加强体验业态,希望能够建成家庭和年轻人消费体验的中心,是往这个方向加强,我们推出来的形象会比较年轻,比较时尚,比较国际化。

丁长峰:我接手万科商业是在今年的1月份,到现在差不多有10个月左右。万科在全国的购物中心、社区商业有很多,购物中心有25个,总投资330个亿左右。现在开业的有5个购物中心,11月29号在武汉还要再开一家,就有6家,2016年会再开4家,合共有10个购物中心。

麦格理、GIC、凯雷,从悦荟广场开始,万科商业似乎从诞生之初,就先天具有资本的基因。

丁长峰:我觉得不能完全把它看成PE,但是PE未来是业务的一部分。我们一开始的资本是万科出,但是以后会根据资产类型的不同,会跟别的PE做这个事情。

西班牙购房率暴增,中国人也爱这座潜力城市西班牙经济不断向好,其中外资起到了巨大的重用。据官方统计,中国人在西班牙投资买房率已经在一年之间增长了将近39.2%,而成交的平均价格也从之前的72.8万欧元增长到了92万欧元,增幅达26%。

观点地产新媒体:可以理解为万丈资本是一个地产公司里面孕育出来的,一个类似于基金的平台,主要是针对存量资产和不良资产的业务,可以这样理解吗?

还有一点让观点地产新媒体印象颇为深刻的是,在面对面的采访中,丁长峰的桌子上放着一份打印好的提纲,其间有标记的密密麻麻的红色笔迹。对此他解释称,总归要正式一些。

通过与8、9月份的数据进行对比,10月份的增长超过两倍,签发处理的速度也有显著提高。今年10月份的119份葡萄牙“黄金居留”一共吸收了4160多万欧元的投资额,其中112份“黄金居留”是通过投资购置不动产,有7份是通过向葡萄牙银行账户转账100万欧元。景鸿集团专家分析,葡萄牙房产具有永久产权、可出租、取得永居身份后可自由出售等投资优势。而且7月新政推波助澜,满足了大部分申请人家庭“子女教育背景自由”“审批要快”的两大需求,“黄金居留签证”将会更受欢迎。

观点地产新媒体:如果说万科商业想要更独立的把团队建设好,把项目相关的规则标准都统一了,是不是需要单独从区域公司分拆,统一由一个公司来管理比较好?

观点地产新媒体:这个分类跟基金类型差不多,万丈资本是PE吗?

“未来要怎么去看。我觉得未来很难预料,比如说我会不会在这个公司一直工作到退休,我不能确定这件事,但是至少目前还没有别的能够吸引我的平台。”

我们对存量资产进行升级改造,把它增加一个新的功能,或者把它的质量提升,或者改变它的功能,发挥新的价值,我觉得是新十年里面非常大的市场。在这种背景下万科成立了万丈资本,这家公司最主要是对存量资产的收购、改造、功能提升的平台。

所以他们还是立足于本地,来自于本土化,也许未来在投资方面集团会更加集中一些,但是在运营方面我们认为本地化是解决的途径。因为万科在全国布局的城市太多了。

丁长峰:我们会去慢慢改造,从选址到如何进行差异化定位,到设计,到招商,业态的布局和选择,我们也在做一些摸索。现在还是一个从零到一的过程,希望明年在上海即将开业的万科广场这个项目里面,能够回答这个问题。

欧洲、北美、加勒比等地的和平指数在不断提高,其他地区则或多或少都有下降

资本介入给了很好的学习机会

万科商业体系不能摧毁只能改良

同时经过中国过去三十年的改革开放和二十年的城市建设之后,这个市场上积累了大量的存量,无论是住宅、商业,还是写字楼,甚至包括工厂,积累了大量的资产。但是这些资产它的问题是供大于求,或者供需错配。

观点地产新媒体:我看到你名片上新增加了一个头衔叫万丈资本首席执行官,之前比较少曝光,能不能介绍万丈资本的情况?

在巴黎发生的枪击爆炸案牵动着世界各地人民的心,这也让不少人开始担心欧洲其他国家的安全如何?

葡萄牙移民局(SEF)官网早前公布了自2012年10月8日至2015年10月31日“黄金居留签证”的最新数据:移民局累计批准了2621个投资者黄金居留签证申请,投资总额超过15.88亿欧元,其中房产投资约为14.3亿欧元,通过买房移民的申请人为2480个,约占95%。中国投资人依然是葡萄牙房产投资的主力军,总投资人中2087人为中国投资者,占总人数80%。

但在这个统一形象和规则的过程中,丁长峰非常明确地表示,他的责任只是改良而并非打碎重建。因为对于超过300亿的商业总资产来说,推倒重来式的革命并太不现实。

丁长峰到底有多低调,他的秘书给了一个细节可供参考:现在媒体上使用的照片,还多为十几年前拍的,几乎不接受采访而又甚少参加公开活动的丁长峰,委实没有留下太多影像。

丁长峰对观点地产新媒体表示,万科现时在进行很多的探索,而这些探索都是一些创新的领域,毫无疑问大家会抱着怀疑的眼光,或者关心的眼光看这个事情,这都非常正常。

当然我们还有很多买的地正在规划中,因为现在我们分为运营中的、在建的、规划中的购物中心这样几个类型。

丁长峰:万科商业目前的资产还是归属在各地,还没有划到集团统一管理。我们现在做的工作还是制定集团的整个流程规范。以及对新员工的培训和知识的分享,在这方面做的工作是比较多一些。

我觉得各有各的做法,比如说对于运营来讲,实际上运营还是本地化的,不是说用一堆高大上的人就能够把物业运营好。实际上你会发现毕竟地产的员工和商场要求的员工是完全两个类型的员工,你给他们的工资收入也不会是一个待遇的工资收入。

在万科工作23年像左手握右手

观点地产新媒体:这个平台已经开始在物色项目了吗?

在掌管万科商业后,除了实地考察项目外,丁长峰的另一项重要的工作就是接洽资本端。“我很大一部分精力要跟万科投资人做交流,看看整个资本市场现在对中国购物中心到底是什么样的要求,怎么看待。”

也是因为从一开始就按照资本的要求打造项目,万科商业从起步之时就伴随着不重视运营的质疑。对此丁长峰回应称,资本的介入给了万科很多学习的机会。

回忆和总结在万科服务23年是一种什么体验时,丁长峰用了描绘夫妻关系时常用的一句话,“像左手握右手。”

观点地产新媒体:万科做商业更多强调要跟资本对接,考虑资本市场的胃口,会不会害怕外界认为万科更重视资本,而忽视运营方面?

观点地产新媒体:刚才提到三个一,外界对万科商业整个团队不是非常了解,因为之前每一个城市的购物中心是城市公司在做,目前这个团队的建设情况是什么样的?

因为这些商业项目最初是由不同的城市公司拿下,又是不同的团队在做规划和设计,问题也就随之而来,区域公司对于购物中心的认识不统一,定位也各有差异。比如佛山南海万科广场在开业之初的设定是大型区域中心,品牌定位和客单价等指标也设定较高;而北京等地的项目多定位为社区商业中心。

丁长峰认为,国际资本的介入有助于改变团队的随意性,“当有资本介入的时候,他会让你严肃地对待很多事情。”

在对项目做完实地调查后,丁长峰开始着手为万科商业设定了“三个一”,即一个形象、一个团队和一套系统。“我们提出了这样一句口号:万科广场,为家而建。还是希望万科未来所做的购物中心往两个方向去改变。”

第二类是增值型的资产,这一类资产会占到40%,进行改造功能提升之后持有,再出售。

丁长峰:因为万科原来的购物中心是由下面各个城市公司发展起来的,各有各的思路,差异也比较大。但是通过一到两年的探索,在这里面也走了很多的弯路,也总结出了很多经验教训,我觉得这个非常有助于我们思考。

这个形象包括它的品牌口号,也是表达了我们今年所做的很多思考。万科购物中心大家认识上不统一,定位上也差得比较多,所以我们通过这一年的思考和整理,就提出这样一句口号:万科广场,为家而建。还是希望万科未来所做的购物中心往两个方向去改变。

“我们在前两三年会用赛马机制,但是赛马到最后总有头马跑出来,头马跑出来的时候集团会集中力量发展这些新业务。我们对新业务也做了很多讨论和约法,给他们定了很多游戏规则,我相信很快,从明年开始万科会告诉市场我们的一些答卷。”

丁长峰所说的两个方向,一是做社区型购物中心;二是加强体验业态,强化年轻、时尚和国际化的形象。至于这和此前悦荟广场(金隅万科广场)等社区型商业到底有何异同,他表示希望到明年上海万科广场开业时,能够回答这个问题。

丁长峰引用王石的话分析称,万科此前的优势一是生产能力,一是营销能力。“但是未来十年,我们需要往两个方向转型,一个是技术能力,一个是服务能力。我觉得从生产力和营销力向技术力和服务力的转型,对万科来说是非常大的挑战。”

在今年春节之后,我们提出来今年的主要工作要建设“三个一的工程”,即一个形象,一个团队和一套系统。到我们的办公楼前面可以看到万科广场新的广告,叫“万科广场为家而建”,一个风车造型的新LOGO,也是这个月推出来的,到今年年底万科每一个购物中心都会用这个新一代的形象。

对于时刻需要抓人眼球的媒体人来说,丁长峰或许不是一个一百分的采访对象,这位万科商业的领导人在上任近一年的时间里,不事张扬,暗藏锋芒。即使他就坐在你的面前,也别指望他会语不惊人死不休地给出一个一句话头条。

观点地产新媒体:接手万科商业后近一年时间在做什么,对万科商业有什么新的思考?

丁长峰:可以这样理解。

不难发现,万丈资本的关注点与PE高度吻合。但丁长峰认为万丈资本不只是PE,“它是基于原来万科这个大平台,而不是像黑石、光大安石等机构立足在资本的角度,色彩上有很大区别。可以理解为它是一个地产公司里面孕育出来的、类似于基金的、主要针对存量资产和不良资产的平台。”

第三类是机会型的资产,如果有不良资产,或者通过收购不良资产包在里面进行处理,短期内有比较好的回报,这个也是一类。大概会分为这三类业务。

第一个方向,希望是社区型的购物中心,基本上它的覆盖范围是3公里范围之内,涵盖多个大型社区为主导的社区型购物中心的区域性中心。

以下为观点地产新媒体对万科集团高级副总裁、万丈资本首席执行官丁长峰先生的专访实录:

观点地产新媒体:之前做起来的商业项目,是不是还需要改造和统一?

观点地产新媒体:万科广场这种购物中心的定位跟之前推的像悦荟广场(金隅万科广场)这种社区型购物中心有什么区别?

国内外有很多机构也都在做类似的事情,但是大家的特色不一样,万丈资本是基于原来万科这个大平台做的事情,黑石、光大安石等机构是纯粹立足在资本的角度。

“在麦格理进入悦荟广场后,其在预算方面的管控基本上教会了我们整套系统和流程,现在我们对集团旗下购物中心预算管理的方法,基本上是在麦格理的那套基础上改进而来的;GIC进入上海七宝万科广场后,其对整个产品的设计、招商都提供了非常大的帮助,我们把它当成共同合作的一个项目。”

丁长峰:万丈资本是集团在讨论新十年战略时候的举措,因为万科对新十年的判断上,认为地产的黄金十年过去了,接下来是白银时代。

主要分为几类资产,一类是核心型的资产,指的是类似于北上广深一线城市里面市中心的物业资产,包括商场、写字楼等等。这些资产回报没那么高,但是它比较稳定,所以这类资产我们估计未来在我们的商业里面会占到10%左右。

事实上,对于前22年都在做住宅的丁长峰来说,接手万科商业不啻为一次巨大的挑战。

葡萄牙黄金居留签证官方数据(数据截止至2015年10月31日)

丁长峰对观点地产新媒体介绍称,万丈资本目前主要是在集团之外物色项目,未来也不排除把万科的物业装进去。该机构主要关注核心型资产、增值型资产以及机会型资产。

一方面我要花很多时间去实地看,跟团队沟通,察看竞争对手。另外,我很大一部分精力要跟万科投资人做交流,看看整个资本市场现在对中国购物中心到底是什么样的要求。一个是实体方面,一个是资本端,我的主要是精力是花在了这些方面。

除此之外,丁长峰还增添了一个最新的头衔——万丈资本首席执行官,这家新公司最主要是对存量资产的收购、改造、功能提升的平台。

据丁长峰介绍,目前万科在全国的购物中心多达25个,包括已经开业的5个,11月29日即将在武汉开业的1个,2016年还会再开4个,其他的都尚在规划中。而这些商业项目的总投资预计达330亿元。明年万科10家购物中心开业,差不多全年客流会达到1亿人。

就是这样一个不会舌灿莲花却严谨认真的领导人,正在带领万科商业寻找从零到一的路径和答案。在过去的近一年时间里,丁长峰主要就是在做两件事,看实体项目和跟资本对接。他说他责任重大,“对于万科商业而言,我不是革命者,我是改良者。”

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