上海:二套房贷首付提至七成_广州市房地产行业协会

上海:二套房贷首付提至七成

2018-01-22 08:18 来源:广州市房地产行业协会

  政策——国土部:加快处置闲置土地,回收财政存量资金

  4月29日,碧桂园以6.08亿元总价夺得嘉定徐行镇02-05地块,总建面6.3万方,楼板价8108元/平方米,溢价率62.2%。至此,七家千亿房企终于都完成了在上海的布局。

  7月上半月成交量环比全线下跌,二线城市跌幅最大

  碧桂园之所以选择了上海嘉定徐行地块,主要是由于:

  本周新增供应量延续前几周下滑趋势,十大重点城市新增供应为206.58万㎡,环比下跌2.3%。各线城市成交分化明显,其中二线城市表现最佳。本周,4个一线城市仅上海、广州成交上涨;二线城市涨多跌少,三、四线城市则多数下跌。

  三四线城市:本周42个三四线城市成交面积环比14涨18跌,东莞成交涨幅最大,环比上涨66.86%;其次是建阳,环比上涨62.51%;而三明成交跌幅最大,环比下跌76.14%,其次是徐州,环比下跌64.25%。

  三,地块总价低,试水意味更浓。嘉定徐行在售项目的价格约在1.4万元/平方米左右,碧桂园拿地时约0.8元/平方米的楼板价并不算低,但6亿元的总价对于年销售千亿的碧桂园来说可谓九牛一毛。和恒大布局上海时以过百的溢价率连夺三地相比,碧桂园此举试水意味更重。在打造项目时,碧桂园未必会追求盈利,而是能够在充分考察上海市场后,精心打造产品,树立品牌口碑,并测试其产品线乃至企业本身在上海的适应能力。

  7月7日,杭州市国土局推出未来科技城85号宅地,经过38轮激烈争夺,泰禾以8.82亿元竞得该地块。据挂牌出让文件介绍,未来科技城85号地块编号余政储出(2015)13号,地块出让面积69152平方米,地上可建面积70535平方米,容积率为1.01-1.02,起价5.1864亿元,折合楼面起价7353元/平方米。

  颠覆三四线大盘开发模式

  继前5月商品房销售金额累计同比增速翻红后,最新国家统计局数据显示,今年前6月商品房销售面积累计同比增速也终于逆转为正。如今7月也已过半,到底7月是否能延续前两月态势呢?

  8月5日,上海公开出让长宁区商业用地,土地面积仅1658平方米,这也是该市8月首场土拍。最终,地块被大连福万房地产开发有限公司以总价1.22亿元竞得,折合楼板价4.09万元/平方米,溢价率61.95%。

  国务院要求整风之后,国土部随即响应,表示年底前土地闲置未处置完毕或减扣用地指标,其目的均为加强存量沉淀资产的周转效率,通过加快推动市政项目以及闲置地块的投资建设,为经济稳增长保驾护航。我们认为为保证投资增速,地方政府对闲置土地处理力度将加大。但对于部分土地闲置较多的区域,仍需要警惕闲置用地仓促开工后,新增供应在近期出现爆发式增长。

  土地——大连福万首进上海长宁袖珍地4万元/平成地王

  一线城市:本周4个一线城市成交面积2涨2跌,广州成交涨幅较大,环比上涨11.24%,其次是上海,环比上涨3.46%;而深圳成交跌幅较大,环比下跌12.77%,其次是北京,环比下跌7.83%。

  9月28日,一线城市成交指数为44.19,环比上涨21.90点,深圳上涨249.11%;二线城市成交指数为194.22,环比上涨77.07点,青岛上涨327.59%;三线城市成交指数为95.30,环比上涨61.98点,惠州上涨466.20%。一、二线城市成交指数较昨日上涨。

  总体来说,一季度,房地产市场整体情况并不理想,房企受资金情况等因素的影响,拿地仍然较为谨慎,加上供地量较低,土地市场出现量跌价升的情况;3月末,市场在政策、销售节凑等因素的影响下,热度才有一定提升,商品房成交量同比增加。预计二季度在利好政策的影响下,加上推货高峰期逐渐到来,房地产市场热度将进一步提升,房企业绩有望得到改善。但房地产市场已进入稳步发展的新常态,商品房价格难有以往个别年份疯狂上涨的局面,而将呈现更加稳步健康的走势。

  其中,二线城市表现最不尽如人意,上半月商品住宅成交574.63万平方米,环比下跌2成。监测的15个二线城市跌众涨寡,且跌幅明显超过涨幅,南昌、杭州和成都跌幅逾40%。一线和三、四线城市环比跌幅相当,均在10%左右。一线城市中仅北京环比上涨10%,其余三城均不及6月下半月水平,广州下跌近3成。三四线城市不确定因素较多,涨跌各异,波动较大。

  最后,小型化将是碧桂园的产品趋势。2014年全年,碧桂园共新增72个项目,总面积1958万平方米,平均体量约27万平方米,尤其在三四线城市,基本以小体量地块为主,与“百万大盘“相去甚远。碧桂园2014年年报显示,其在全国共有33个体量过百万的项目(其中9个分布在广州、沈阳和长沙,其他均位于三四线城市),和2014年中报相同,也就是说最近一年内,碧桂园没有再增加过百万方以上的大盘。此外,碧桂园单项目的平均建面也从去年中报的77.61万平方米,下降至去年年报时的58.65万平方米,从拿地情况便可看出碧桂园策略的调整。

  市场——一、二城市成交指数上涨,广州上涨39.25%

  出让公告显示,该宗地编号为TD2015(NH)WG011,位于海三路南侧,原为南海气象局用地。

  前期积压的迫切购房需求集中释放且新增供应放缓,供需错位致成交下滑

  二,上海对周边城市的人口溢出不高。上海市内便有不少希望人口导入的新城,但如金山新城等的交通已经十分不便利,人口数量少,要溢出到外围城市更难。工作地点在上海的购房者即便是要将周边城市作为第一居所,也仅会选择有11号线通过的昆山花桥,而花桥也已有绿地的百万方大盘。

  土地——万科1亿元夺佛山商住地刷新年内单价地王

  平安入局推动碧桂园变革

  昨日,山东省发布公积金贷款新政,使用公积金贷款购买首套房和二套房最低首付比例分别由30%、50%降至20%、30%,取消贷款额与职工账户缴存余额挂钩限制,取消山东省内异地公积金贷款户籍的限制。今年7月份以来,已有四川成都、河南、湖北武汉等多地出台政策放宽公积金贷款条件,其中,成都单笔住房公积金贷款最高额度50万元提高到60万元。这是年内成都第二次上调贷款额度。今年二季度,广州、深圳、上海、无锡、南昌等近20个省份或地级市已出台住房公积金新政。

  市场——一城市成交指数持平,深圳上涨17.58%

  其次,短期供应跟不上节奏,造成供求错位。主观方面,市场预期提升,房价上涨,部分城市甚至出现捂盘现象。客观方面,去年多个城市土地出让面积普遍下跌严重,决定了今年较为紧张的供应基本面,在经历过二季度供应快速提升后,推盘量明显跟不上节奏,甚至面临回落。从目前CRIC监测到的已有7月城市供应来看,多数城市新增供应量环比大幅缩减,沈阳前14天的供应跌幅最大,为85%。

  值得注意的是,这是平安入股碧桂园后的首个大动作,这一项目也颠覆了碧桂园原有三四线大盘开发模式,对于企业的未来战略转型方向有深远意义。

  市场——一、二城市成交指数上涨,深圳上涨249.11%

  从商品房销售金额来看,3月,10大房企商品房销售金额为527.9亿元,环比上升82.7%,同比下降0.6%。本月商品房销售量同比有一定提升,虽然销售均价略有下降,但仍然带动销售额同比跌幅收窄15.2个百分点。预计二季度销售额增幅将继续上行。从销售金额区域占比来看,2015年一季度,长三角占比最高为33%,其次是中西部和珠三角,均为22%,环渤海占比17%,东北占比6%。各区域市场份额相对稳定。由于大型房企大多更青睐布局于一二线等重点城市,所以销售额区域分布始终以经济发达的长三角为主。

  王宁指,随着大批公租房的陆续建成,分配入住工作更显重要。各地要学习借鉴济南等地好的做法,加快配套基础设施建设,完善分配管理办法,拓宽申请渠道,提高审核效率,建立健全轮候制度,加快公租房分配入住工作,让困难群众早日入住新房。

  首先,前集积压的迫切购房需求已集中释放,未来需求趋于平稳。二季度楼市在政策、金融、股市三方面的因素推动下快速回升,使得迫切性需求充分释放,再加上330新政发布百日有余,落实执行基本到位,近期除最新6•27降息降准及公积金调整跟进外,并无重大政策利好刺激,未来需求将趋于平稳,甚至会出现一定的断层。

  据CRIC监测的68个重点城市数据显示,7月上半月商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米,环比6月下半月下跌15%,各能级城市成交面积环比全线下跌,商品住宅成交遇冷。

  【政策点评】

  在商品房供求量价方面,3月,10大房企商品房新增供应面积334.8万平方米,环比上升56.4%,同比下降33.5%。商品房成交面积449万平方米,环比上升84.4%,同比上升13.5%。成交均价为11752元/平方米,环比下降0.9%,同比下降12.4%。亢亚娟认为,一季度,市场环境并不理想,加上今年春节较晚,使开发商推货高峰大多延迟,所以直到3月份,商品房新增供应量同比仍然下降较多。在成交方面,一方面,重点城市房地产市场经历数月低迷期后,已然逐渐步入上行区间,另一方面,近期从中央到地方有较多利好于房地产市场的政策出台,推动成交量的提升。而价格下降一方面受推货结构的影响,另一方面,现阶段去库存仍是房企面临的核心问题,除个别房企外可能会因项目情况适度提价,大部分房企仍会以跑量为主,价格较难出现大幅提升。

  而土地市场方面,本周经营性土地成交环比量价齐升,从成交土地的城市结构来看,本周环比全线上涨。其中,三四线城市表现抢眼,共成交249万㎡,环比上涨225%。

  8月31日,中国住建部、财政部与央行发布通知,自2015年9月1日起,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例。通知称,为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。对于北京、上海、广州、深圳等一线城市,通知表示,住房公积金管理中心可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

  8月6日,一线城市成交指数为42.61,环比上涨0.00点,深圳上涨17.58%;二线城市成交指数为156.36,环比上涨7.26点,长沙上涨24.26%;三线城市成交指数为101.01,环比上涨点,温州上涨89.88%。一线城市成交指数较昨日持平。

  1-3月,10大房企新增土地储备面积337.7万平方米,同比下降61.1%。拿地平均楼板价3527元/平方米,环比上升0.5%,同比上升7.1%。上海易居房地产研究院研究员亢亚娟指出,一季度,商品房市场整体处于低位,房企资金回笼不畅,拿地资金捉襟见肘;另一方面,由于土地资源的稀缺性,一线城市供地量愈加缩减,直接影响土地成交量。而受拿地区域分布、地块质量及土地供求等因素的影响,一季度楼板价小幅上升。亢亚娟分析指出,整体来看,重点城市尤其是一线城市土地资源具有较为明显的稀缺性,其价值仍会不断提升,而大型房企一般更青睐于布局于此类城市,所以未来重点城市土地市场竞争将更加激烈,甚至也有可能出现“面粉贵过面包的情况”。

  而入沪时,碧桂园选择直接在上海市内拿地,总体量也仅6.3万方,1.2的容积率预计将被打造成小户型公寓与经济型别墅的综合社区。由于地块离轨交较远,针对的应是嘉定老城区原有居民,或工作地点在嘉定区内的居民。在碧桂园擅长的营销方面,策略也会因不同的目标客群而有所改变。

  其次,平安加入助推碧桂园变革决心。从平安近期在土地市场上的表现来看,其与金地、朗诗、招商、华润、龙湖等房企均有合作,所竞拍的地块位于一线城市如北京上海,以及发达二线城市如杭州。可以看出,平安作为险资,拿地时会注重长远的发展利益,对一二线城市的市场更为看好。

  土地——荣安地产底价竞得宁波鄞州地块楼面价5200元/平

  7月7日,一线城市成交指数为47.98,环比上涨0.06点,上海上涨19.96%;二线城市成交指数为166.23,环比上涨11.24点,海口上涨62.11%;三线城市成交指数为91.22,环比上涨6.53点,徐州上涨181.97%。一、二线城市成交指数较昨日上涨。

  政策——公积金政策放宽还将升温部分城市已多次放宽

  住房城乡建设部7月7日在山东济南召开公租房分配入住现场会和棚改工作座谈会。住房城乡建设部副部长王宁表示,国务院明确2015-2017年改造1800万套棚户区的目标任务。

  成交指数:一线城市成交指数238.40,环比下跌14.11点;二线城市成交指数为616.91,环比上涨64.88点;三线城市成交指数68.97,环比下跌3.66点。

  相比去年进军北京,碧桂园此番进军上海的意义更为重大。碧桂园首次“进京“的项目九龙湾,实质上位于河北,总占地8000亩,周边为森林公园。因此,产品定位为北京人群的第二居所,户型为花园洋房和联排别墅,基本符合原有模式。

  综上,对于碧桂园来说,三四线大盘开发模式是其发家和成长的基础,品牌和丰富的开发经验也会是其未来业绩维持增速的主要动力,但在其余千亿房企纷纷转型在白银时代谋求立足之地时,只采用单一模式略有欠缺。进军上海对于碧桂园来说,是试水,是颠覆,更是挑战。

  8月31日,广东佛山桂城街道海三路南侧一宗占地面积仅5112.4平方米的商住地正式出让,经过28轮竞价之后,佛山市万科置业有限公司以1亿元竞得该宗南海区桂城街道气象路16号地块,溢价27%,楼面价7849元/平米,成为今年佛山楼面价最高的商住地块。

  上海易居房地产研究院4月14日发布了《2015年3月典型房企报告》。报告显示,一季度10大房企拿地量同比下跌超六成,成交楼板价小幅上升,大部分房企拿地金额同比下降。3月份,商品房成交量升价跌,销售额跌幅收窄。预计随着政策效果的进一步发挥,房地产市场热度将进一步提升。

  对于7月市场乃至三季度楼市,我们持相对谨慎态度,当下项目仍应抓紧窗口期、全力去库存。预计一线城市三季度还将保持一定的市场热度,基本可以保证平稳;二线城市分化或再升级,部分城市能够保持平衡,部分城市则压力巨大;三、四线城市则面临较大的挑战,库存高企而需求不足的困境亟待缓解。

  【成交概览】

  政策——三部委:公积金二套房贷首付比例下调至20%

  土地——泰禾8.82亿元斩获杭州未来科技城低密度宅地

  8月31日,一线城市成交指数为56.36,环比上涨27.93点,广州上涨39.25%;二线城市成交指数为187.68,环比上涨44.24点,南宁上涨235.33%;三线城市成交指数为124.64,环比上涨63.07点,温州上涨342.80%。一、二线城市成交指数较昨日上涨。

  各线城市成交分化,土地市场整体火热

  可以肯定的是,碧桂园进军上海,既是产品和布局的改革,也是未来大转型前的重要尝试。

  碧桂园自身也已注意到这一点。在坚定表示将深耕三四线城市的同时,碧桂园也表示不排斥在一二线城市拓展市场。今年年初,碧桂园在苏州市内以0.89亿元的价格拿下了一幅建面仅2.5万平方米的地块,也是进入上海前的一次试点。

  【本周观点】

  另外,根据挂牌文件的规定,地块限高21米,建筑层数不得大于3层,85号地块的容积率在1.01-1.02之间,可以打造成花园洋房,或者是叠墅产品。

  政策——住建部:推进公租房分配入住及棚改融资

  一,上海周边与其原有模式相似的竞品数量多。上海位于江南,周边自然景观丰富,已有大量房企如保利、富力、在上海周边开发销售型旅游或养老大盘,遍布在昆山、嘉善、太湖等地,库存量大,去化缓慢;南通、海门等地也有恒大和绿地驻扎。碧桂园首次进入市场,产品偏经济,原有大盘模式缺乏竞争力。

  另外,股市财富效应受挫,购买力减弱。股市近期快速下跌,使得其助推器功能丧失,反而会减少市场流动性,成为楼市进一步回升的障碍。我们了解到,近期出现诸多购房者因股市亏损而放弃购房订金或者首付不足而无法购房的情况。

  市场——一、二线城市成交指数上涨,上海上涨19.96%

  根据2014年年报,碧桂园的项目基本位于三四线城市,在全国共有33个体量超过百万方的大盘,项目依托自然景观,主要针对的是周边一二线城市溢出的人群。可以说,碧桂园此番在上海的拿地动作,是对原有开发模式的极大颠覆。

  二线城市:本周24个二线城市成交面积环比10涨8跌,厦门成交涨幅最大,环比上涨41.42%,其次是宁波,环比上涨29.60%;而石家庄成交跌幅最大,环比下跌18.97%,其次是呼和浩特,环比下跌14.70%。 

  连续两月楼市大热,7月能否扛得住?目前来看,似乎存在一定的挑战。我们分析认为这是由多方面的因素造成的,最重要的当属供需双双面临断层所致。

  资料显示,长宁区新华路街道49街坊11/3丘B1-06地块东至规划安西路、南至今日丽园、西至延安西路1326号、北至延安西路,出让面积为1658平方米,容积率1.8,起始总价7533万元,折合楼面价2.52万元/平方米。

  1-3月,10大房企购地金额374.6亿元,同比下跌50.7%。一季度,10大房企拿地总量比去年同期大幅下降超六成,受其影响,土地成交总金额同样难有提升。从单个企业拿地金额来看,一季度,绿地、恒大、万科拿地总额位居前三位,分别是114亿元、90亿元、42亿元。从拿地金额增幅来看,除恒大同比正增长105%、绿城去年同期没有拿地,今年前3个月拿地金额24亿元、世茂一季度与去年同期均未拿地以外,其他企业拿地金额均同比下跌。

  首先,碧桂园自身已对转型有诉求。2013年,在房企纷纷回归一二线城市时,碧桂园依然坚持“不变“的三四线城市大盘,也取得了较高的业绩增速。但在新常态下,一方面,标准化模式的生存空间已逐渐狭窄,研发更多的产品种类适应不同的市场是必然;另一方面,房地产投资属性的褪去对于第二居所、旅游地产等的销售将逐步产生影响,不利于碧桂园长期发展。

  本周,国务院发文点名9部门,具体问题涉及土地闲置、财政资金沉淀等。随即,国土部表示,今年将加快处置闲置土地,以及坚决回收财政存量资金。地方层面,广州清远公积金贷互认启动,个人最高可贷50万;昆明正式发布拆迁补偿安置,幅度从500-1300元不等;武汉房管局发通知,被认定为普通商品住房的将享受1.5%的交易契税;福州市政府发文鼓励用房屋征收货币补偿款购买一手商品房。

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