你不知道的地产数据|前8月全国楼市表现如何?_广州市房地产行业协会

你不知道的地产数据|前8月全国楼市表现如何?

2018-01-23 08:03 来源:广州市房地产行业协会

随着3月24日营改增具体方案的公布,减税利好一一面世。方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。业内称土地出让金占房企成本近四成,政策的出台有利于降低房企税负,释放营改增红利。上述利好出自财政部网站3月24日公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,《通知》称,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《通知》还明确,扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。(房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。)财政部相关司人士表示,土地问题当然是我们这次营改增要很慎重对待的问题,因为它后面直接影响就是房价。土地出让收入我们会做妥善处理,后续环节抵扣尽量完整。此次政策出台后,我们对土地出让金的处理更便捷,对房地产业是一项利好。中国财政科学研究院院长刘尚希告诉《经济参考报》记者,土地出让金占房地产企业的成本比较高,本来房地产企业要交的消项税要包括土地出让价款的部分,现在政策规定扣除之后,企业的税基变小,要交的税就会降低。安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》记者采访时表示,此次文件规定销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额,并不是向此前业内猜测的将土地出让金纳入进项税抵扣。两种方式有很多方面不同,不过对企业来说,从结果看是一样的。梁因乐称,我国采取一个全球独有的方法,可以让房地产开发企业在土地出让金在不纳入进项税抵扣的情况下,享受到和有进项税抵扣类似的待遇。原中国房地产协会副会长朱中一表示,为企业减负是此次营业税改增值税的目标,因此,此次规定房地产业成本中占比最重的土地出让金可以在销售额中扣除,从计税额度来看,会有一定的减少,这也将减少企业的负担。帝海投资控股集团有限公司李晓明表示,目前土地出让金成本占比在30%到40%,一线城市所占比例会更高,因此,土地出让金可以在销售额中扣除,将大大减少企业的税费负担水平。但他同时指出,纳入后对企业利润并不会造成太大影响。“土地税费中所占比例最高的是土地增值税,而增值税的征收则是按获利增值比例阶梯征收,所以成本下降后,整体计算将重新出现一个平衡点,房价也将有一定的调整。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌则认为,目前政策刚刚下发,也还没有具体的执行细则,后期的执行与抵扣空间仍难以界定,实际操作层面上还存在一些具体问题有待明确。此次营改增试点对个人购二手房方面也有了明确的规定。对于非一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。来源:经济参考报3月24日中午,上海本地媒体传出消息称,上海市政府明天将举行新闻发布会,由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加,重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的相关举措。事实上,关于上海将出台新的政策调控楼市的说法,从3月初开始就越演越烈。看起来,在3月底之前,此事将落定。3月4日,上海住建委在全市进行调研。3月6日两会期间,全国人大代表、上海市委书记韩正就明确表示,房地产市场健康发展关乎民生,全国各个市场差异很大。近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利。3月8日,上海发改委再度举行了一次常规研讨会。观点地产新媒体查阅当时报道显示,此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等,各部门还分别对实施细则提出了不同意见。据悉,住建委领导认为是市场供求矛盾导致上海市场持续上涨,以土地供应为例,近几年上海商品住宅土地平均供应规划建筑面积600万平方米,而销售量则达到了800万平方米左右,这表明市场每年有200万平方米供应缺口。因此住建委相关领导建议上海继续严格执行楼市限购政策,比如新房只签约不登记不行了,在购房资格审核这块也会加强;重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案,调节楼市的交易结构,防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。此外,上海市发改委、上海市住建委等部门在3月14日召开上海市住房城乡建设管理工作会议,住建委表示将着力优化住房供应体系,严格执行限购政策,同时在细节上更加收紧。据悉,是次会议内容主要针对近期房地产市场火爆、部分房产中介存在不规范经营行为,会议明确将全面加强房地产市场监管,加强房地产经纪机构事中事后监管,进一步规范房地产经纪行为。按照当时的报道透露,上海市住建委在会议上表示,将着力优化住房供应体系,完善“四位一体”的住房保障体系,完善购租并举的房地产市场体系。大力推进旧区、城中村和旧住房综合改造,稳步推进保障性安居工程建设。于是,根据此前几次报道所流露出来的政府方面的意见,业内人士分析,上海的楼市新政出台已经是大概率事件,具体而言可能从以下几个方面入手:对首套房的认定从严,非普通二套房首付比升至70%,对非上海户籍人士提高限购门槛,要求银行不得进行利率竞争,严格执行既有利率优惠规定。首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠;对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。分析人士认为,新政中最严的一条或许是,将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房。不过,也有业内人士表示,银行新举措可能执行已有房屋贷款未结清的,买二套普通房首付付5成,二套非普通住宅首付7成;因此银行贷款仍然执行认贷不认房。对于明天发布会还有工商局出席的情况,上海当地人士认为,这可能是对目前市场中中介与部分开发商是违规之举进行警告规范,因为在工商局的职责中明确规定,工商局承担依法规范和维护各类市场经营秩序的责任,负责监督管理市场交易行为和网络商品交易及有关服务的行为。来源:观点地产网3月以来,上市房企密集发布2015年年报和2016年的发展战略。去年,房企可谓遭遇“冰火两重天”。重点布局一二线城市的开发商赚得盆满钵满,而过度依赖三四线城市的开发商难以摆脱库存压力,业绩大受影响。上市房企业绩披露尚未完全结束,但不难看出,龙头房企斩获颇丰,行业分化加剧;传统地产业务的地位难撼,但房企继续尝试“出海”、金融等新业务。2015年龙头房企斩获颇丰去年,以万科、保利、碧桂园、华润等龙头房企为代表的房企,在市场上却取得了不错的成绩。由于销售表现出色,多家房企早在2015年11月左右就宣布提前达到年度销售目标,恒大、中海等房企还曾上调销售目标,并最终完成目标。作为行业龙头企业的万科,其年报显示,2015年共实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%,在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%,销售金额与市场占有率均创新纪录。万科集团高级副总裁谭华杰甚至在年报发布上用“历史上最好的一年”来形容2015年的业绩。同列“千亿房企”行列的碧桂园、保利地产,也有着不错的表现。碧桂园集团3月15日在香港披露,其2015年共实现合同销售金额约1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米,同比分别增长7.1%和10.7%。此外,还有一些新锐企业的表现较为抢眼,比如泰禾集团去年全年实现营业收入148亿元,同比增长76.93%。新京报记者陈禹铭房企看好2016年市场对于今年的楼市行情,不少房企都比较看好,因此制定的目标也相对较为乐观。碧桂园总裁莫斌就在业绩发布会上表示,城镇化将持续,房地产将受惠于不断落地的政策刺激,房地产即将迎来最宽松的政策周期,因此对行业发展相对乐观。根据碧桂园披露,其2016年国内销售目标为1680亿元人民币,比2015年全集团合同销售额增长约20%。持相似看法的还有雅居乐集团主席兼总裁陈卓琳。据他预计:“2016年中国经济将保持平稳增长。政府近期推行的相关政策将有助于进一步刺激房地产市场气氛。雅居乐相信首次置业或改善型住房的刚性需求将持续主导市场。”据悉,雅居乐2016年制定了销售目标460亿元,而截至3月24日,雅居乐已销售超100亿元,较去年同期上升3成。此外,万科集团总裁郁亮在今年1月时也表示,万科2016年的销售目标是3000亿元。如果这一目标得以实现,其业绩增长率也将达到15%以上。不过值得注意的是,也有房企主动下调了其预期。比如,万达商业地产3月24日披露的年报显示,2016年预期新开业购物中心50个以上,物业销售合同约1000亿元,较2015年1640.8亿元的销售额下调640亿元,显示出其转型的决心。(来源:新京报)我国楼市的现状是总量过剩、分化加剧。前一段时间,一二线城市房价大涨,甚至有的地方重现排队买房,而三四线城市楼市库存量太大,楼价继续下滑,就充分证明了这一点。对于一二线城市房价出现的非理性、过热的市场情绪,必须强化调控,特别是一线城市要继续执行好限购政策,而且一二线城市都应用经济手段等来抑制不合理的投机需求,打击扰乱房地产市场的行为。如果对一线城市和部分二线城市政策放得过松,就极可能推高房价、累积泡沫。所以说,楼市去库存的重点应放在三四线城市。三四线城市楼市要实现去库存,农民工进城买房是个重要推动力。这在理论上说是没错的,但农民工进城要买房须具备两个条件:一是买得起,二是有落户意愿。对此,三四线城市要创造更多就业机会,使农民能够在进城后有收入上的保证,同时还要加大户籍改革力度,使买房农民获得市民待遇。如果进城农民的收入能力与房价对接不上,户籍改革进展缓慢,那就难以拉动三四线城市楼市去库存。三四线城市楼市去库存,还应发挥好公积金政策的作用。比如,适度上调公积金贷款额度、公积金贷款额度紧缺的地方尝试公积金贴息贷款、全面推行公积金的异地贷款以及简化公积金贷款审批流程等。三四线城市楼市去库存,应适当推动商品房降价,推进房价与购买力对接,并加大对农民在中小城市首次购房的政策支持力度。比如,可探索给予财政补贴、税收减免、利息补贴及将农民工纳入公积金缴存范围等;还可以探索将过剩商品房转化成经济适用房、廉租房,满足城市各类居民的基本住房需求。(来源:中国经济网)陈益刊“细则出来后,十几个财务总监打电话来咨询,问题主要是营业税改增值税(营改增)后企业税负会如何变化,也有人询问个人二手房交易改征增值税后税负会否增加。”普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军告诉《第一财经日报》记者。3月24日下午,财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(下称《通知》),近100页约4万字的《通知》,明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则,引起了几千万企业的注意。在经济下行压力下,政府承诺全面推开营改增试点后,所有行业税负只减不增,预计减税5000多亿元,而这份《通知》正是兑现这一承诺,也回答了企业和百姓心中的疑问。比如,新增不动产所含增值税可以在两年内抵扣;老百姓转让个人住房营改增后税负略减;房地产企业虽贷款利息不能抵扣,但计算销售额时土地价款可扣除,建筑业和房地产新老项目划分也终于清晰,金融业的营业税优惠政策基本平移至增值税。新增不动产两年抵扣超预期新增不动产抵扣不仅仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人,也涉及近600万户已经纳入营改增试点范围的纳税人,以及更多的原有增值税纳税人,这使得《通知》中新增不动产抵扣成为焦点。一位知情人士曾对本报透露,新增不动产抵扣减税规模占到此次营改增减税规模约60%,也就是减税规模超过3000亿元。根据《通知》附件2的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》,适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。李军告诉《第一财经日报》记者,在去年讨论的营改增方案中,新增不动产分期抵扣考虑了多个时间,其中最短时间是2年。最终出台方案选择2年内可以抵扣,这超出市场预期,而且第一年抵扣比例为60%,也显示政府给企业减税的决心。新增不动产允许抵扣后,到底能给企业带来多大好处?李军举例称,比如一家企业新购入价值1亿元的办公楼,若采用营业税,这1亿元成本中就包含了9500万元的不含税价格和营业税500万元。若在其他条件不变的情况下,采用增值税,这栋购入的办公楼可以纳入进项抵扣范围,即企业共支付了9500万元的不含税价和增值税1045万元,而这1045万元增值税是可以分两年纳入进项抵扣,因此营改增后,这家企业购买办公楼税负会降低500万元。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模,也利好商业地产,有利于楼市去库存。《通知》称,所谓取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。二手房改征增值税税负略降李军发现,个人转让住房营改增后,营业税优惠政策平移到增值税,而且由于计税方法不同,二手房改征增值税后税负还略有下降。《通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。对北上广深而言,与上述政策唯一区分在于个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,而普通住房则免征增值税。李军举例说,如果一套房价款是100万元,本来缴纳5%营业税即5万元。但现在计算缴纳增值税时,因为增值税的价外税的属性,即100万元是含税,所以计税依据是100万除以(1+5%),即约95万元,再乘以征收率5%,即约4.76万元。两者相比,二手房缴纳增值税比营业税省了2000多元。老合同老项目政策明确新老项目如何划分是此次营改增中,企业关注的另一大焦点问题。李军表示,此次营改增对房地产、建筑业等采取了过渡性措施,有利于企业税负平稳过渡。比如,一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。而建筑工程老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。同样,房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。李军告诉本报记者,房地产业老项目采用的征收率与此前营业税税率相同,因此营改增后这类项目如选择简易征收方式税负不变。他也提醒企业,尽管整体上看,《通知》能确保所有行业税负基本上只减不增,但是由于每个企业情况不同,仍需要根据营改增细则测算本企业税负变化情况,以提前应对。来源:第一财经日报房企金融+究竟要干啥?恒大、万达、绿地等均已进军互联网金融领域;专家称,需规范自融、自担保,才能走得更远3月17日,恒大金服推出,宣告正式进军互联网金融领域。据统计,目前,国内排名前50的房企中,有近半已进入互联网金融领域。在“互联网+”的大潮裹挟中,房企经历了摸爬滚打的各种尝试后,纷纷决定将+后面的内容锁定在金融方向,冀望通过全新的合作途径,实现产业转型。不过,金融界人士指出,值得探讨的是,房地产+互联网金融能走多远,还有待时间考证。近半大房企涉“金”众所周知,通过与金融业相结合,可以获得更加畅通的融资渠道。作为“资金大户”的房企,纷纷联手互联网金融。最新的一个案例来自恒大。3月17日,恒大金服推出,宣告正式进军互联网金融领域。而在恒大之前,早已有多家大型房企通过并购、参股投资等方式涉足互联网金融领域。2014年底,万达通过战略控股第三方交易支付平台快钱,成功为其电子商务及金融产业寻找到重要的支付平台,并且万达集团已将金融列入2020年转型升级后的四大支柱型板块之一。无独有偶。去年5月,绿地集团旗下绿地香港控股有限公司宣布成立绿地金融服务信息有限公司,并和平安陆金所、众安保险、中国东方资产管理等机构签署战略合作协议,共同发展互联网金融业务,通过该业务实现绿地真正的轻资产化。据业内人士统计,目前国内排名前50的房企中,已有近50%的企业通过各种方式进入到互联网金融领域,资金投入超过200亿元。除了上述企业,包括万科、保利、泛海等也已将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向。重金布局看中的是“利”龙头房企加码布局互联网金融的背后,究竟有多大利可图?一位金融界人士告诉记者,较之于房企净利润的逐年下滑,金融行业的平均利润率可达房地产行业的数倍。“在这些平台上融资后,即使不做任何投资,仅仅靠息差取得的利润也相当可观。”该人士透露。据公开数据显示,2015年中国互联网金融交易规模增长至1万亿元。中国互联网金融创新研究院院长、中央财经大学金融法研究所所长黄震说:“现在房企涉足互联网金融,都还属于平台搭建的初级阶段。能不能成为引领企业发展的顶梁柱还不好说。”黄震进一步表示,从转型升级的角度来看,互联网金融是值得尝试的领域。房企通过这一平台,既能实现企业内部业务的合理延伸,也能达到产业链整合的目标。有业内人士向记者表示,地产与金融本就相伴而生,就房企而言,向上深度介入金融正在席卷整个行业。而随着互联网金融的不断发展和成熟,还会有更多房企加入这一行列。比P2P平台多了产业支撑?“过去P2P是孤立的平台,缺乏产业的支撑,同时也缺乏强有力的股东背景;而房企本身就是实力的象征,单从信用来看已经超出普通平台很多。”在黄震看来,产融结合是互联网金融发展必须具备的基础,而房企具有先天优势。另一位研究互联网金融的人士也表示,普通的P2P公司重在做平台,而“不差钱”的房企通常把规模做得更大,并且专注于和房地产有关的业务,实现优势最大化。众多业内人士表示,房地产作为资金密集型行业,通过与金融业的结合,可以获得更为畅通的融资渠道。在房地产利润率面临下滑的背景下,金融业相对较高的盈利能力也将成为房企业务的重要补充。金融界某专家对记者表示,目前涉足互联网金融领域的房企绝大多数都是上市公司,通过借助互联网金融的概念,成为市值管理新的操作手法或者工具;此外,具体的业务也可以通过互联网金融的平台解决一系列企业上下游的交易问题。平台运营成本高尽管房企“家大业大”,但在互联网金融领域并非大手笔就能解决一切问题。一位不愿具名的业内人士指出,搭建金融平台,看似门槛很低,但是运营成本却很高,“烧钱”几个月就烧光的例子并不少。“这个行业对专业水平要求很高。即使房企希望通过并购、控股等方式进入,寻找合适的标的也并不容易,并购之后的进一步整合也有不小的困难。”在采访中,安全性成为业内外普遍关注的核心问题。知名经济学家谢国忠在接受记者采访时指出,P2P的出现就是金融炒作。“中国是产能过剩的地方,实体经济回报是很低的,为什么给你回报那么高?”他认为,互联网金融存在较大问题,把经营模式和高科技混淆起来是悲剧。对于这个问题,黄震有着不同看法:“都是刚刚开始,能不能健康发展还需要观察。目前房企出现的自融和自担保都会有问题,还需要进一步规范,这样才能使房企在互联网金融领域走得更长远。”(来源:新京报)福建省科技厅日前下发通知,2016年第一批省众创空间开始征集。符合条件的享受科技企业孵化器用房补助政策;具备互联网创业属性的同时参加互联网孵化器备案,省科技厅将根据有关实施细则,对符合条件的优先予以经费支持。根据申报条件,众创空间的运营者可以是在我省境内注册的独立法人或其他社会组织,也可以是依托上述组织成立的相对独立的机构。众创空间具有基本服务配套设施,可自主支配场地建筑面积原则上不少于500平方米以上,工位不少于30个;属租赁场地的,租期应在5年以上;公共办公(工位)与服务场地面积之和不低于总面积的90%,能为入驻企业、创业团队提供免费或低成本的会议室、洽谈室等公共办公场地及商务、文印、宽带网络等相关服务。来源:东南网3月以来,上市房企密集发布2015年年报和2016年的发展战略。去年,房企可谓遭遇“冰火两重天”。重点布局一二线城市的开发商赚得盆满钵满,而过度依赖三四线城市的开发商难以摆脱库存压力,业绩大受影响。上市房企业绩披露尚未完全结束,但不难看出,龙头房企斩获颇丰,行业分化加剧;传统地产业务的地位难撼,但房企继续尝试“出海”、金融等新业务。2015年龙头房企斩获颇丰去年,以万科、保利、碧桂园、华润等龙头房企为代表的房企,在市场上却取得了不错的成绩。由于销售表现出色,多家房企早在2015年11月左右就宣布提前达到年度销售目标,恒大、中海等房企还曾上调销售目标,并最终完成目标。作为行业龙头企业的万科,其年报显示,2015年共实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%,在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%,销售金额与市场占有率均创新纪录。万科集团高级副总裁谭华杰甚至在年报发布上用“历史上最好的一年”来形容2015年的业绩。同列“千亿房企”行列的碧桂园、保利地产,也有着不错的表现。碧桂园集团3月15日在香港披露,其2015年共实现合同销售金额约1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米,同比分别增长7.1%和10.7%。此外,还有一些新锐企业的表现较为抢眼,比如泰禾集团去年全年实现营业收入148亿元,同比增长76.93%。新京报记者陈禹铭房企看好2016年市场对于今年的楼市行情,不少房企都比较看好,因此制定的目标也相对较为乐观。碧桂园总裁莫斌就在业绩发布会上表示,城镇化将持续,房地产将受惠于不断落地的政策刺激,房地产即将迎来最宽松的政策周期,因此对行业发展相对乐观。根据碧桂园披露,其2016年国内销售目标为1680亿元人民币,比2015年全集团合同销售额增长约20%。持相似看法的还有雅居乐集团主席兼总裁陈卓琳。据他预计:“2016年中国经济将保持平稳增长。政府近期推行的相关政策将有助于进一步刺激房地产市场气氛。雅居乐相信首次置业或改善型住房的刚性需求将持续主导市场。”据悉,雅居乐2016年制定了销售目标460亿元,而截至3月24日,雅居乐已销售超100亿元,较去年同期上升3成。此外,万科集团总裁郁亮在今年1月时也表示,万科2016年的销售目标是3000亿元。如果这一目标得以实现,其业绩增长率也将达到15%以上。不过值得注意的是,也有房企主动下调了其预期。比如,万达商业地产3月24日披露的年报显示,2016年预期新开业购物中心50个以上,物业销售合同约1000亿元,较2015年1640.8亿元的销售额下调640亿元,显示出其转型的决心。(来源:新京报)今年一季度以来,一线城市土地供应锐减,二线城市逐渐成为土地市场的热点。中原地产研究部统计数据显示,2016年一季度一线城市合计供应土地只有70宗,这一数据创造了历史最低,同比2015年一季度供应的1032万平米,供应量锐减33%。中原地产首席分析师张大伟称,一线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场的预期,目前一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。据记者了解,今年一季度,一线城市仅成交了57宗,合计619万平米,单季度供应刷新最低纪录,虽然有春节因素影响,但同比依然跌幅高达45.8%。其中,住宅类地块只有17宗。“从住宅用地成交看,成交量也刷新了历史最低单季纪录,但成交平均楼面价则同比上涨了40%。”张大伟说。值得一提的是,二线城市土地市场表现抢眼,中原地产研究部统计数据显示,二线城市一季度成交土地212宗,平均楼面价为每平米1624元,上涨幅度达到了47.6%。(来源:京华时报)近年来,房地产早已告别了“高增长行业”,行业利润率一路走低,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑。根据亿翰智库提供的最新数据显示,2015年,房产行业毛利率同比下滑了7%,出现了自2012年以来的首次负增长;而与之前年净利润增长31.7%相比,5%的净利润增速也明显放缓。房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企显然已经不能再坐着挣钱了,需要“抱团”、“多元化”寻求更低成本或者更低风险的开发模式。目前,评级良好的龙湖、万科、世茂、保利等上市房企公司发行的公司债票面利率一般在3%-4%之间,目前公司债平均融资利率在4%左右,与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低。即使是这样的融资成本,依然被重视追逐利润率的房企屡次打破。例如在2015年,旭辉敏锐把握契机,推进境内境外“双平台”融资,拓宽融资渠道,境内资本市场融资成本达到同级别的中国民营房企最低水平,获得五年期“境外境内”低息银团贷款,由大华银行、星展银行、渣打银行、汇丰银行组成的银团,提供总金额折合约人民币52亿资金,源源不断的用于支持铂悦滨江项目建设,金额为旭辉中长期贷款之最。今年3月17日,旭辉又与12间银行签订总金额为6亿美元的三年期无担保美元/港元双币银团贷款协议,这是旭辉获得的2016年首笔境外银团贷款,系近期内房股获得的金额最大的银团贷。据旭辉集团董事长林中介绍:“上海铂悦滨江项目便是由旭辉携手香港置地联合操盘,如果香港置地未来与国内其他开发商合作的话,应该拿不到3%这样低的财务利息。”并透露,未来旭辉不排除通过参与旧改,参与二级市场并购等多渠道方式来获得土地储备。事实上,在目前国内相对宽松的融资环境下,多数房企纷纷选择利用银团贷款、发债等方式来优化财务成本。评级机构标准普尔认为“只有那些销售执行良好、产品和经营地区覆盖正确、以及能够获得低成本融资的公司才能从销售的复苏中受益”,旭辉正是这一分析的最好佐证,从资本市场所获得的较低成本的融资,以及销售回笼的资金,能够为其未来的规模增长提供充足的资金支持。对此,中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,去年开始,国内房企融资途径打开,成本也比较低。对房企来说,一方面有动力把成本低的钱拿来,先把更高成本债务还掉;另一方面目前也有动力加快在一线城市和部分二线城市拿地。(来源:新闻晨报)以燕郊为代表的卫星城镇是京津冀一体化的放大镜。燕郊的困扰表达了对京津冀三地衔接地带、对卫星城进行整体规划安排的诉求。距北京天安门30公里、比许多北京郊区还要近的河北燕郊,正面临“大城市病”困扰。据媒体报道,近年来,北京房价高企,一些“北漂”由于无力在北京买房或租房、子女无法在北京入学,把交通方便、房价较低的燕郊当作落脚地,数十万人成为“北京上班、燕郊睡觉”的跨省上班族。然而,作为疏解北京非首都功能的“主力军”之一,燕郊在承接北京外溢人口和推动自身发展的同时也陷入了过度饱和的窘境。报道算是对这座北京卫星城长期尴尬处境的又一次提醒,与公众的观感相符。即便有手机漫游费、车辆进京证时时强调着燕郊与北京的区隔,在外来进京者眼中,燕郊几乎就是北京的远郊,无论是从交通角度看还是从房地产角度看。它的尴尬缘于与大城市捆绑带来的喜忧参半:一方面,它被北京发展所驱动,在基础设施、人才等软硬件上享受到了首都的利好;另一方面,它承担了北京的需求外溢,“一个民警管7万人口”“4500多名学生只配备140多名教职工”的不平衡配比随之出现。燕郊经济科技实力不容小觑、却远非宜居城镇的“形象”,正与上述两点呼应。如同大时代中的一个观察落点,以燕郊为代表的卫星城镇是京津冀一体化的放大镜。最直观的是,它反映了一体化中的某种单向价值追求和不平衡性,比如,燕郊的房价已经与北京“看齐”,但交通却远未一体化。如报道所言,“燕郊进出北京城区主要靠102国道,但面对数十万北漂的‘钟摆交通’需求,这条‘咽喉要道’也是一条‘卡脖子路’,经常陷入拥堵”。这透露了京津冀协同发展的基本诉求,即,以交通一体化为基础,迅速拉开城市骨架,进而推动规划同图、建设同步、运输衔接、管理协同。往深里说,燕郊的困扰表达了对京津冀三地衔接地带、对卫星城进行整体规划安排的诉求。京津冀协同发展中,应充分吸取城市经济学专家的意见,总体考虑卫星城产业选择与主城产业升级的协调、卫星城之间产业的差异化协调以及卫星城自身产业发展与社会发展的协调。其中,最后一个协调尤其应该引起注意,因为卫星城不仅有着相对于大城市的功能性角色,也同样有面向居民的“居住地”角色,承担着公共服务和人文建设的任务。如果忽视了这一点,不仅有违发展以人为本的价值导向,也不利于卫星城的自立。未来两年,北京市党政机关将东迁通州。这对于素来对北京政策敏感的燕郊,将是又一次机遇和压力。“燕郊你又要火一把了”、“燕郊潜力倍增”的看法随之水涨船高。惟愿这种“火”,不仅仅是地价的升值、投资的涌入,而是获得一个重新整理自身角色、多向度提升自身功能的机会,呈现出京津冀协同发展的含金量。来源:京华时报3月23日,成都市政府新闻办召开新闻发布会,市统筹委等相关部门负责人对成都研究制定的《成都市统筹城乡2025规划》进行了解读。据悉,《规划》提出的总体目标是:到2025年,率先将成都建成城乡一体、和谐相融的幸福城市。围绕总体目标,又明确了6个支撑目标和10大行动,6个目标即建成“六区”,从而实现城乡公共服务均等化、收入均衡化等。在建成“六区”的目标中,《规划》提出至2025年基本形成1个特大中心城(双核)、8个卫星城、6个区域中心城、10个小城市以及68个特色镇和2000余个农村新型社区组成的城镇体系,形成“双核共兴、一城多市”的大都市网络城市群,并且常住人口城镇化率将由2014年的70.37%提升到80%。此外,在生产要素平等交换的集成创新区建设方面,到2025年,各类农村产权累计交易额超过1300亿元,土地适度规模经营率达75%;涉农贷款余额年均增长8%以上。《规划》还提出要在中西部地区率先实现农业现代化:到2025年,农产品加工产值突破3000亿元,农产品加工率达60%;农产品众筹和网络销售比重达40%,休闲农业和乡村旅游总收入超过800亿元,建成都市现代农业发展的综合示范区。观点地产新媒体了解,《规划》中明确的10大行动包括农村产权制度改革、农村土地制度改革、农村金融改革、户籍制度改革和推进农业现代化等。其中在推进农业现代化的行动中提出,到2025年,实现农民合作社、家庭农场、市级以上龙头企业分别超过7500家、5000家、600家,力争过百亿企业超过10家。在天府新区农业科技功能区建设农产品精深加工产业孵化中心。来源:观点地产网中国一二线楼市仍然处于“亢奋”状态:上周多地新房成交维持高位,二手房成交再创新高,而且市场热度突破了一二线的范围,开始带动全国大中城市的房地产市场整体升温。但与此同时,一些地方房地产市场已悄然出现“乏力”和“退烧”的信号。伟业我爱我家集团发布的数据显示,上周北京新房市场出现复苏,二手房成交再攀高峰,同比涨幅超过200%。继上海、南京等城市之后,北京也曝出市民凌晨排队等待过户的火爆场面。二手房交易井喷“带火了”过户代预约业务,在房产过户手续需通过网上预约的朝阳区,许多着急过户的民众只能购买价格昂贵的“黄牛号”。记者注意到,过去楼市旺销时,要价约500元(人民币,下同)的代预约业务,现在在网络上报价大多在2500-3000元不等。一些卖家声称95%或者100%的预约成功率。担忧房价进一步上涨的恐慌情绪出现,之前观望的购房者纷纷入市,从而造成多地房产交易登记中心人满为患。南京近期对二手房过户实行“限号”政策。有网友称,自己凌晨一点就去排队,“拿了48号,在房管局门口扎帐篷、睡睡袋、吃炒饭过了一夜。”而南京江北新区是近期楼市最火的地方之一,在某楼盘开盘认筹的时候,已有千余人排队抢500个号,这些人大都从前一天凌晨就开始排队。当天,开发商不得不临时加100个号以安抚部分购房心切的排号者。有人顶着不断攀升的房价争相入市,也有春节前卖房的人感叹“卖亏了”。今年1月份卖掉自己之前位于京城北五环附近二手房的陈先生后悔不已。他对中新社记者说:“之前住的小区春节后房价一下涨到了每平方米6万元,就早了两个月时间,我少卖了100多万元”。中原地产首席分析师张大伟透露,该机构的重要先导指标“中原报价指数”和“中原经理指数”显示,现在一些城市二手房成交已出现连续环比下滑之势。同时,上周五(3月18日)大城市中原二手门店的新增客源量也有明显回落。张大伟认为,热点城市近期价格的快速上涨,一定程度是针对前期的补涨,但同时也透支了后续的上涨空间和有效需求,随着当地政策逐步趋紧,预计后市将从亢奋中趋于温和。领涨全国的深圳市房价已经出现小幅回调,且新房成交量出现连续两周下跌。目前已有一些二手房业主调低了报价,部分开发商刚刚推出的新盘也停止了上调价格。当然,深圳楼市是否“假摔”尚待观察,不过,深圳背靠的香港楼市持续调整,投资客预期可能会受到一定影响。苏州市近期也出台收紧楼市的十条政策,包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管等。业内认为,这些政策对购房者可能会有一定的心理影响,不排除会产生短期观望。对于热度不减的北京楼市,我爱我家集团副总裁胡景晖指出,在目前限购从严的背景下,大量购房需求的提前释放,也在透支未来的购房需求,随着利好政策边际效应的逐步减弱,以及市场预期逐步回归理性,楼市交易热度或将逐步降温。有分析认为,本轮楼市量价齐升只能持续到今年第四季度末,因为楼市需求在今年下半年可能出现透支,房地产市场也有可能再度陷入调整期。来源:中国新闻网昨天,记者从顺义区获悉,十三五时期,顺义区将规划建设T1线、T2线、T3线3条有轨电车线路,全长65.2公里。据了解,连接T1航站楼有轨电车有望年内开工建设。顺义区发改委主任于长雷表示,通州被确定为北京行政副中心后,北京东北部连接行政副中心的交通体系需要加快发展。作为通州的邻居,十三五期间将以重构行政副中心以北路网结构为重点,加快北京东北部路网建设,实施通怀路建设和通顺路、右堤路提级改造,提升与行政副中心的通行能力。在轨道交通方面,将规划实施与首都国际机场、大兴国际机场的轨道交通线路,建设地铁15号东延和S6城际铁路联络线,加快推进有轨电车T1线、T2线和T3线建设。于长雷表示,首都机场向市区方向交通非常便利,但背靠机场的顺义方向交通并不发达,因此规划设计了有轨电车T1线、T2线和T3线,它们分别与地铁15号线、京沈客专线相连,同时,还能贯穿至顺义南部通州北部。地铁15号线东延终点站也已基本确定在杨镇,该地区为北京城市学院新校区,未来这里将承载2万余名师生。按照目前的规划,T1线南起T3航站楼,北至牛栏山组团,长26公里;T2线南起李桥,北至后沙峪,长17.4公里;T3线西起顺义西站,东至顺义区河东,长21.8公里。另据了解,连接T1航站楼有轨电车有望年内开工建设。另外,三甲医院友谊医院、北师大实验中学也都将进驻顺义。友谊医院顺义院区选址位于后沙峪镇新城第18街区,规划建设非营利性友谊医院顺义院区设置病床1500张,国管中心营利性医院设置病床200张,规划总建筑面积约35万平方米,1000余车位,设置9大诊疗中心,预计达到每天6000人次的诊疗量。友谊医院的建设辐射了整个北京东北部及河北部分地区,包括怀柔、平谷、密云及昌平、通州、朝阳部分地区,还有河北三河、承德等,这些地区百姓不用再进城就能享受到优质医疗卫生服务,同时也减少了对中心城区交通和环境的影响。来源:京华时报无论是生活在中国一线城市,还是在日本、美国、英国,当前人们至少有一个共同话题:房价高!90年代日本房价泡沫破裂,2008年美国次贷危机引发的全球金融危机,归根到底是因为人们相信房价“只涨不跌”。当然,这只是一个美丽的“谎言”。如今,包括中国一线城市、日本东京、加拿大温哥华、美国加州、英国伦敦等城市房价又开始疯狂飙涨。中国一线城市中国一线及部分二线城市2月房价疯涨,全国上涨城市个数增加、涨幅扩大。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。中国国家统计局数据数据显示,一线城市房地产市场持续火热,新建商品住宅中,深圳继续领涨,环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价同比涨幅均超50%,上海房价的同比涨幅也超20%。此外,部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%,同比涨13.2%。而南京2月新房价格环比涨2.7%,同比涨14.1%。由于过去一年来,上海房价飙涨,上海楼市调控新政“呼之欲出”,近期关于这类的报道也愈发密集。华尔街见闻今日提到,财新报道3月24日称,上海近期将出台新政进行楼市调控,包括:将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房;非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%;首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠;对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。今日,21世纪也有类似报道,但21世纪报道中没有“对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年”这一条。此外,不用于财新“认房又认贷”说法,21世纪提到的是“认房不认贷”政策。日本东京日本人民曾相信“东京房价永不跌”,但越吹越大的泡沫在90年代开始破裂,地价短期内惨遭腰斩,日本经济因此进入了“失去的十年”。如今,日本地价已开始回暖。外国游客数量的不断增长,推动日本大城市商业地产的强劲需求,去年日本土地价格出现了八年来首次上涨。日本国土交通省周二发布的数据显示,2015年日本地价上涨0.1%,这是2008年金融危机以来首次上涨,也是1990年代初日本房地产泡沫破裂以来第三次上涨。对大城市商业地产的强劲需求带动了这一上涨趋势。在东京,去年商业地价平均上涨2.7%。。随着中国和其他亚洲国家游客数量的激增,银座和其他游客经常光顾的商业区的地价普遍呈两位数上涨。东京银座(Ginza)地价上涨了18.6%,至每平方米4010万日元(约人民币232万元)。加拿大温哥华温哥华房价高早已名声在外了,或许是华人多的缘故,温哥华房价也是国内媒体关注焦点。据温哥华房地产管理局数据,2月,温哥华独立房屋平均价格同比暴涨30%,至180万加元,销售量跳涨了37%。包括温哥华西部在内部分地区的平均房价将达到300万加元。不过,温哥华高房价的推手有中国炒房团的身影。加拿大国家银行(NationalBankofCanada)最新计算显示,2015年如火如荼的温哥华房地产市场中,中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师PeterRoutledge在一份报告中称,中国买家2015年共计投资127亿加元(96亿美元)用于在温哥华购置房产,占这座加拿大西部城市房产销售总额的33%。此外,在同样火热的多伦多房地产市场中,去年中国买家用于购置房产的投资额占多伦多房产销售总额的14%。长期以来,温哥华房屋市场存在大量海外买家,其中很多海外购房者以投资目的买入,但之后长期闲置,从而导致了“鬼城”社区出现,并推高了价格水平,令当地居民难以承受。加拿大政府住房机构CMHC已开始对海外买家数量进行调查。美国加州等地2008年美国次贷危机蔓延世界,引发了全球金融危机,泡沫破裂当然也是因为美国民众认为房价“只涨不跌”,但“好了伤疤忘了疼”,近年来美国房价开始加速上涨。据路透,周四公布的RealtyTrac报告显示,今年以来,美国将近三分之二房屋市场的房价涨速超越薪资,其中旧金山及纽约市等城市中心均名列最难供房地区。该报告称,在9%的美国房市里,目前房价可负担程度已低于以往水准。买房民众必须将更多收入用于住房,减少其他用途支出。此外,美国联邦住房金融局(FHFA)周二发布的报告显示,美国1月FHFA房价指数环比上涨0.5%,与去年同期相比,美国所有地区的房价均有所上涨,其中南大西洋地区——包括马里兰州、弗吉尼亚周和华盛顿特区——房价同比上涨8.9%;太平洋地区——加州、俄勒冈州和夏威夷州——房价上涨7.4%;中大西洋地区——纽约州、新泽西州和宾夕法尼亚州——房价上涨1.7%。英国伦敦英国房价高企,且不说买房遥遥无期,普通伦敦市民眼下租房都是个问题。华尔街见闻此前提到,BusinessInside援引房东和租户保险公司Homelet的数据称,去年伦敦市每月房租均价涨至1596英镑,同比增长11%。而伦敦市民税后月薪中值为1965英镑,仅房租就相当于税后月收入的80%。这意味着,在交完房租以后,一个在伦敦租房的普通居民只剩下不足400英镑应付衣、食、行这些开销。除了伦敦,英国其他城市的房租同样高涨,英格兰西部海滨城市Brighton和Bristol的月均房租均同比增长18%,分别增至1078英镑和904英镑。华尔街见闻3月4日提到,据地产咨询公司KnightFrankLLP(莱坊)报告,100万美元在北京、上海的黄金地段分别可以购买58平米和46平米的住宅。这令京沪跻身全球最贵的十大房地产市场。此外,去年全球房价涨幅最快的城市是加拿大温哥华,全年上涨24.5%;海排名第三,上涨14.1%。北京以4.3%的涨幅位列第24。来源:华尔街见闻日前中国企业报援引权威人士的消息称,中国电子信息产业集团有限公司(中国电子)总部将会迁出北京,落户深圳。中国电子内部人士对《中国企业报》表示,公司确实有这个计划。“主要是响应国家疏解非首都核心区职能的要求,其次也跟深圳市场化的机制比较吻合。因为我们是电子信息产业,要主动适应市场竞争,迁入深圳会加速我们的市场化转型。”如果这一消息最终落实,中国电子将是继中国远洋之后第二家把总部迁出北京的央企。去年底,中国远洋和中海集团合并,新公司总部设在上海。中国远洋的总部原位于北京。来自国资委内部人士的消息称,国资委的批文不日将会下发。但他同时强调,中国电子只是央企外迁的个案和特殊情况。资料显示,目前国务院国资委监管的共有106家央企,其中80多家总部设在北京,24家总部设在京外。这些央企的人员众多,有的多达几千人。以国家电网、中国石化、中国电信以及中国钢研等20家中央企业总部的人数来看,这20家企业人数之和为8557人,其中最多2000人,最少的61人。中国电子结合国家政策和自身发展的需求总部迁往深圳也在情理当中。深圳是中国电子信息产业的集中地,中国电子总部迁往深圳更好配置资源。中国电子是最大的国有综合性IT企业集团,业务涉足新型显示、信息安全、集成电路、信息服务等国家战略性、基础性电子信息产业领域。中央企业联合会研究部副主任缪荣认为,近两年来央地协同发展上升为国家战略,多个行业被明确为非首都功能。“或走或留,成为政府与企业决策层面前的一道考题。而央企迁入地方,可以充分利用两地互补优势,实现央地协同发展。中国电子即将迁入深圳,这既是政府引导,也是配置资源的自然结果。来源:澎湃新闻网上海市政府将举行新闻发布会,由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加,重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的相关举措。春节后上海市房价暴涨引起社会关注,上海市房地产新政呼之欲出。近期上海房地产新政传闻不断,此次可能涉及到的房地产政策包括对首套房的认定从严,非普通二套房首付比升至70%,对非上海户籍人士提高限购门槛,要求银行不得进行利率竞争,严格执行既有利率优惠规定等。来源:财经网据国家税务总局网站3月24日消息,财政部、国家税务总局发通知称,经国务院批准,自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发。《营业税改征增值税试点实施办法》指出,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。提供有形动产租赁服务,税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外,税率为6%。以下为通知全文:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们,请遵照执行。本通知附件规定的内容,除另有规定执行时间外,自2016年5月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《财政部国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》(财税〔2013〕121号)、《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2014〕43号)、《财政部国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》(财税〔2014〕50号)和《财政部国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》(财税〔2015〕118号),除另有规定的条款外,相应废止。各地要高度重视营改增试点工作,切实加强试点工作的组织领导,周密安排,明确责任,采取各种有效措施,做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作,确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。来源:中国证券网

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