作为地产秃鹫 易小迪的俯冲姿势有什么不同?_广州市房地产行业协会

作为地产秃鹫 易小迪的俯冲姿势有什么不同?

2018-01-22 08:22 来源:广州市房地产行业协会

我们正居住的伦敦,这里飞速增长的人口正在改变这里的房地产市场。同时伦敦的重建工程、交通提升工程、劳动力市场变化等因素正在创造新的房产投资热地及投资机会。

12.企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30-40%,那就说明很危险了;如果到了50-60%,那就非常危险;如果到了70-80%,那企业基本上就死了。

地铁北线的延伸工程

3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金,所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候,一年的土地出让收入在四万亿以上,今年估计不到三万亿,25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。

举例来说,BrentCross和Cricklewood区域的一项投资规模达40亿英镑的铁路重建工程,将为该地区带来7,500套新建住宅,3个新学校、4个公园,再加1个泰晤士链接站——市中心的通勤时间将因此缩短为12分钟。

2.今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱,中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去,就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金,也就花不了中央的钱。

亚太裔正义促进中心和其它团体也发表声明,欢迎最高法院这项决定,敦促大法官们做出“正确的决定”。

随着伦敦不断上涨的房价,投资者应该开始着眼考虑距离更远的通勤地区。

选对伦敦区(ZONE)

对最高法院的这个决定,国会亚太裔党团的议员们纷纷发表声明,表示支持。亚太裔党团组长、华裔众议员赵美心(JudyChu)指出,1100万生活在强制驱逐阴影中的非法移民,有超过100万是亚太裔,她为这个群体的家庭团圆和整个美国经济的提振奋斗多年,因此当奥巴马提出的移民改革法案在众议院受阻时,一直主张总统以行政手段推动非法移民合法化。奥巴马发布的一系列行政令鼓舞人心,但法院发布的禁令让人失望。但是,赵美心认为这是“暂时的倒退”,希望最高法院允许实施奥巴马的移民改革行政令,让那些非法移民正常工作、家庭团圆、不再受到驱逐的威胁,这是一件道德、经济、法律上都正确的事情。

到明后年,我觉得有一种可能就是十三五规划启动,方方面面、上上下下在进行各种各样的改革,因此地方的行为会有所匡正,固定资产投资的速度会有所恢复。为什么这么讲?因为十三五规划的第一年,虽然说增速的保底是6.5%,但是最后的奋斗目标不能定在6.5%,6.5%是基数。所以我的理解在未来这一两年,中央政府还会采取各种各样的措施,调动地方各方面的积极因素,加快固定资产投资的速度。所以明年的增速可能是前低后高,整体上比今年可能略低一点。今年我们的预测是6.8%,因为第四季度可能还会低一点,比三季度还低一点,明年略有下降,可能是6.7%左右,这是目前的预测。

Zone5离伦敦市中心仅32分钟的通勤时间,房屋均价£242,000。

6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候,开发商即便不涨价,房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价,也相当于降价了。

13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生,其中只有一半在城市,影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话,才可能对住房市场产生影响,因为这意味着会有更多的家庭进入城市。

伦敦横贯铁路CROSSRAIL


5.其实,所有银行的坏账里,房地产的坏账率是最低的,钢铁等行业是最高的。但即便如此,房地产还是难以获得合理的贷款,因为巨大的库存让银行存在疑虑,认为房地产市场不良。

伦敦市长办公室将横贯铁路2号视作规划终点,表示铁路建设将带动20万套新建住宅的开发建设,尤其是东伦敦的UpperLeaValley区域。由此对于基础设施建设、配套设施、工作岗位等都是很大的带动作用。

横贯铁路还会与HS2高速铁路(从伦敦到伯明翰)相连,计划在2026年前开工建设。

这里的房屋均价与伦敦三区差不多高。这里更接近英国乡村,有更多的田园风光与景色。

各位知道,伦敦是以“区”划分的,相当于北京的“环”。

然而,当年12月,得州率先质疑这些政策的合宪性,对联邦政府提起诉讼,之后有25个州加入提告阵营。去年2月,得州一个联邦地区法院的法官做出裁决,把即将开始实施的奥巴马移改令暂时冻结。奥巴马非常失望,却不得不尊重法官的决定。司法部随后向联邦第五巡回上诉法庭提出上诉,但该上诉法庭的法官小组认为司法部律师的说辞缺乏根据,去年11月裁定维持下级法院的原判。

追问一下,为什么产能过剩?为什么传统行业现在日子不好过?从数据来看很简单,我们对产能的需求现在是放缓的固定资产投资今年1到9月份降到10%左右,这个数据一年多前还是13%,再往前15%,四五年前是20%左右,固定资产投资能够占到GDP的45%左右,是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。

很多希望在2016年置业的伦敦人,如果你想寻找到一处性价比高的住宅,并且具备长远的投资价值,那么我建议你,要用全新的视角看这座国际化大都市。

本文将从以下四个方面重点讲解2016伦敦的投资热地及投资技巧。

2016年投资伦敦房产,买家应该注意哪些?我们知道,伦敦的几个主要重建项目和交通提升工程正在创造新的房产投资热地和投资机会,并且这些地方曾经被忽视。如果你既想买房又想做笔好投资,那么你必需了解这些正在改变伦敦面貌及投资游戏规则的交通提升工程——从伦敦地铁北线的扩展到伦敦横贯铁路(crossrail),再到将创造全新“东伦敦城”的13个新的泰晤士交通枢纽,请听我一一道来。

15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错,为什么1000万以上的房子卖得这么好,很可能的原因是很多人把旧房子卖了。

即将在2018年建成通车的Crossrail就是长期投资价值体现的典型。自从该规划公布以来,从线路起点Reading到线路终点Shenfield的周边地价都在一路看涨。在Ealing地区,房屋均价截至2015年7月,过去12个月的涨幅高达25.5%!比伦敦房屋平均涨幅高了整整两倍(根据土地注册署数据)。

11.我们还有70亿平方米的开工量,其中40多亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,今年竣工8亿多平方米,和销售量差不多。相比之下,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

人口在向南方、向温带、向暖和地方聚集,而东北正好形成一个对比,东北现在大量人口往外移,尤其是高收入人群都跑到三亚、海南,这方面我们都有体会。此时此刻中国的经济地理在发生变化,带动着房地产新的一轮变迁,人一移动,跟着就是买房子移动。所以,我估计固定资产投资中的房地产开发,在明年的一季度或者是年中(二季度末)应该会上升,这是房地产投资。

10.7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。

伦敦市长约翰鲍里斯曾经提醒伦敦市民要为伦敦的人口增长而提早做准备。同时伦敦市政府也宣布释放了一系列土地,来为新房建设、交通提升工程提供基础。

大家都是拼搏在第一线的企业家,尤其很多是中小企业的掌门人,大家比较困惑,困惑的是感觉寒冬已经到来了,还要走多久,才能有温暖,才能有春天?十八届五中全会提到,6.5%是十三五期间增长底线,听起来6.5%比6.9%还要低0.4%,现在已经够寒冷了,这0.4%怎么过?这个温度还要往下走,怎么办?

继续追问,为什么房地产增速、投资开发的速度下降?为什么基础设施建设增速下降?我们一层层往下问,问清楚问题之后再来分析,才能够预测,这是思路。房地产的投资开发力度增速下降很好理解,那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的,不光是商业,还有住宅。但是存量比较高这个事情,现在已经基本上看到“底”了,就全国范围来看房地产的销售量、销售面积,还有价格都在往上走,从今年5月份开始,增速在逐月上升,价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。

伦敦交通委员会(TransportforLondon)刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是,现有的交通连接薄弱,但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦,其中包括从RoyalDocks到CharltonRiverside的通道,和连接Rotherhithe及CanaryWharf的行人及自行车道。

虽然一些重建工程耗时较久,但是有趣的是,往往这些计划一公布,对于房地产市场的影响就立竿见影,买家的兴趣也立增。如果你是聪明的投资者,那么当你最终倒手的时候,就会收获惊喜。

各种各样措施能够到位的话,2017年经济增速能够再上升一些,能够回到6.9%甚至更高,这是我对短期的分析。

为什么现在的传统企业不景气?非常流行的说法是产能过剩,这个说法永远没错,这个说法跟经济不景气,在我看来几乎是同一句话的重复。产能过剩就好像我们都吃饱了,桌子上剩下的饭不想吃。所以我倒觉得产能过剩这个事可以说,但是不能作为原因。如果仅仅停留在产能过剩上这个层面的话,显然是不对的。

图为李稻葵在演讲现场

1.中央是否会有一些具体的措施落实,还不知道,但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业,没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设,或者说与房地产相关的行业。

奥巴马上周在最后一次国情咨文演讲中表态说,他要“继续推进移民改革”。现在,他的移改令能否实施,将在其最后一年任期内见分晓。

2014年11月,奥巴马以行政令的方式宣布了一系列移民改革措施,其中包括放宽“童年入境暂缓遣返”项目(DACA)的申请资格,暂缓遣返美国公民及永久居民的父母、并允许他们申请工作许可(即DAPA放宽)。据估计,大约500万非法移民可能有申请这两个项目的资格。

为什么房地产出现这个情况呢?为什么房地产的价格和销量在5月份以来逐步上升呢?背后的原因是中国经济的地理格局在发生变化,就是我们头脑里传统的中国经济版图在发生变化。很多地区,比如东北地区,的确是不景气,但是中部地区、大型城市、超大型城市房地产仍然非常红火,北京、上海、深圳不说了,仅深圳今年1到9月份房价上升了30%。那么中部地区,合肥、长沙、武汉,包括稍微西部一点的成都,这一带的房地产都在回暖。这是因为人口和经济活动在中部地区逐步聚集。

地铁北线的延伸工程是从肯辛顿到巴特西,计划于2020年开通,另外地铁褐线(Bakerlooline)也计划开通延伸工程,连接Elephant&Castle和伦敦南部的肯特郡。

我想最后再重复一遍,宏观的环境短期内可能有一定的恢复,但是企业家们等不起。就算回到了7%,很多企业可能也搭不上这个便车,所以每一家企业必须开动脑筋,找到新的增长点,必须要搞创新,不能抱着自己的产业不放。

专业人士建议伦敦三区是目前最好的投资选择,因为三区正在经历最旺盛的住房需求,同时房价更便宜,通勤市中心也方便。

伦敦交通委员会(TransportforLondon)刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是,现有的交通连接薄弱,但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦,其中包括从RoyalDocks到CharltonRiverside的通道,和连接Rotherhithe及CanaryWharf的行人及自行车道。

我是这么看这个问题的。首先中国经济目前的困难的确是有目共睹,尤其是在相对比较传统的行业,6.9%已经觉得很难受了,6.5%可能会更加痛苦。钢铁、水泥、发电、有色等行业,大部分都是日子不好过。

到此为止,按照这个逻辑关系一步一步地抽丝剥茧,我想我已经从产能过剩一直分析到根本原因。

基础设施投资为什么现在下降比较快呢?我认为这里面的深刻原因是政府正在转型,地方领导正在转型。像过去那样招商引资、开放土地、建工业园、借款搞土地开发、跟各种企业家来谈投资,这个时代已经过去了。新的政企关系没有建立起来,旧的方式又不能重复,这就是形成了目前的尴尬。所以固定资产投资,尤其是基础设施建设投资跟进得比较慢。

横贯铁路也会帮助三区的交通更畅快,周边配套更完善。

最高法院的这个决定意味着司法部获得了翻盘的最后机会。如果最高法院推翻联邦第五巡回上诉法庭的裁决,奥巴马“特赦”数百万非法移民的政策就有可能在他离开白宫之前得以实施。

再往远看一点,中国经济到底还有没有增长潜力,中国经济是不是从此告别7%的时代了呢?这是我最近在反复研究思考的一个问题。我的观点是,增长速度7%的时代并没有离我们远去,还会回来。根本原因是中国经济目前的发展水平还非常低,我们的人均GDP还是世界上领先国家比如美国的20%,这个都是按照购买力评价计算的,如果按照目前人民币汇率算的话,还要更低,我们还有巨大的赶超空间。

另外横贯铁路2号(Crossrail2)也在规划之中,从北到南连接赫德福德郡的Broxbourne和萨里郡的Epsom。

中央密集发声的背后,是否意味着房地产政策调整窗口已经开启?房地产市场形势尤其是积压的库存量,究竟到了一个怎样的关口?11月12日,界面新闻记者在民生银行和全联房地产商会联合举办的不动产金融年会上见到了任志强。在这个关键时点上,任志强发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲。

文:居哥(微信:propertyuk)

那么再追问一下,为什么固定资产投资增速放缓?原因也比较清晰,两件事导致固定资产投资增速放缓:第一,房地产的投资开发速度是逐月下降的,近两年一直在下降,最近数字降到3%、4%。房地产能够占到整个固定资产投资20%,所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。第二个原因,占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓。很多新开工的项目增长速度下降到了5%,比整个在建项目的增速还要慢,这预示着整个固定资产投资增速在未来一两个月内难以扭转,增速很难再往上走。

开发商的视线重点正在从伦敦一区、二区转移到三区、六区,建设更多居民可以负担的新房。这里有个投资技巧:沿着地铁线路,往往只要再远个两三站,房价都会便宜很多,并且有更大的升值空间。比如在地铁北线(Northernline),Balham站的房屋均价为£659,777,仅仅再往前走三站到ColliersWood,这里的房屋均价即£393,139。

四区也值得投资,这里连接市中心和城郊——就像北京四环一样——西到Greenford,北到MillHill,东到Upney,南到Morden。十个伦敦四区最便宜的区域,平均房价仅为£301,000。举例来说,位于四区的温布利(Wembley)具备二区的交通条件,去往BakerStreet仅13分钟。围绕在温布利体育场周边,这里计划新建5000套住宅。

中央高层很久没像现在这样频繁提及房地产了。

8.2012年新一届政府出台的一些政策,本来想调控2013年的价格上涨,结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。

14.城市的产业结构和人口结构的变化,也会影响到市场,比如深圳,新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高,很多年轻的高知识水平的人进入深圳,房价也就涨起来了。

在北伦敦,不要再盯着传统的“贵地”Hampstead或Highgate了,TempleFortune是更好的选择——这里同样是家庭宜居区域,但是更多的年轻人青睐这里。

9.2008年的时候,政策出来后马上出现房价暴涨,原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨,原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。

司法部再次败诉后,决定上诉到最高法院。去年12月29日,得州宣布反对司法部的上诉,也反对最高法院接收、听审此案,称奥巴马发布移改令是在移民问题上擅权。不过,最高法院最终决定听审此案,让奥巴马移改令有了起死回生的机会。

7.中国的PPI指数(生产价格指数)已经连续44个月出现负增长,中国此前PPI连续下降最多29个月,现在是44个月,历史上还没有这么惨的时候。

讲惯了真话的任志强,如何看待当前的形势?界面新闻根据录音整理出以下15条干货,未经当事人审阅:

1月19日,美国联邦最高法院宣布,它将听审联邦司法部与得克萨斯州和另外25个州关于奥巴马移民政策改革行政令是否违法宪法的案件。奥巴马总统的移改行政令出台不久就被得州联邦地区法院的一位法官下令“封杀”,后来又被联邦第五巡回上诉法庭再次“封杀”。现在,最高法院决定在奥巴马任期内审理此案,让奥巴马移改令有了一线生机。

最高法院当天宣布,经过1月15日会议的讨论,大法官们决定在奥巴马的总统任期内对26州控告奥巴马移改令违宪的案子进行听审。最高法院要求司法部和原告提供各自的证据,说明奥巴马移改令是否违反联邦宪法关于“总统要忠于职守,保证宪法和法律的实施”的规定。

4.全国18万亿-24万亿地方债里,50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债,还不了债就没钱干活。

11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这是十八大以来,习近平首次对于房地产库存表态。紧接着第二天,李克强主持召开国务院常务会议,其中也提出,要加快户籍制度改革,带动住房、家电等消费。

如果你想在房产投资方面走快一步,我们的建议是您要挑选那些基础工程建设和大的投资走向的区域。很多地区也许不是大工程的直接覆盖区域,但是可能非常靠近重建区,那么该地区的房产价值也会随之水涨船高。举例来说,巴特西九榆树地区是目前重建重点区——其旁边的OvalandStockwell区域也得到了积极的影响。还有在富勒姆地区的NorthEndRoad,也因为靠近伯爵宫(EarlsCourt)大型重建工程而受益。

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