潘石屹忆SOHO中国转型 一夜裁300多销售仅留2人_广州市房地产行业协会

潘石屹忆SOHO中国转型 一夜裁300多销售仅留2人

2018-01-22 08:21 来源:广州市房地产行业协会

楼市回暖引发公积金使用需求的持续旺盛,多地住房公积金明显捉襟见肘。各地在启动应急预案之时,改革住房公积金制度的呼声越来越高,“国家住房银行”再次成为市场热议焦点。目前中国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。民生证券研究院执行院长管清友认为,房地产的火是一时的,现实依然压力山大,库存持续高企。而“国家住房银行”能真正激发需求,消化库存。贷款发放额暴增多地公积金使用情况超“警戒线”2015年公积金年报数据显示,京沪两地公积金贷款发放额同比暴增近3倍,京沪深三地公积金均出现收不抵支的现象。而从结余情况来看,上海2015年末资金结余存款41.7亿元,主要为1年以上定期,活期为零。北京2015年末公积金结余存款348亿元,其中活期4亿元,深圳2015年末公积金结余存款423亿元,其中活期仅100万元。除了一线城市,楼市成交同样火爆的二线城市公积金贷款额度也普遍吃紧,南京、苏州、南昌等地个贷比约100%。个贷比达到85%就处于警戒水平,意味着公积金“池子”里的“水”少了。据南京住房公积金2015年年度报告,2015年全年南京住房公积金个贷比已高达104.58%。苏州的报告则显示,到去年底,苏州市公积金资金运用率达99.43%,市区则高达117.04%的历史高点。而截至去年底,南昌住房公积金资金运用率达101%,同比增长28%。这也导致了今年以来上述地区公积金贷款效率走低,周期延长,有的地方二手房甚至最长要等四五个月才能收到放款。公积金“余额不足”的现象也引起了相关部门的警惕。对此新华社刊发评论文章称,公积金意在便民利民。一旦“余额不足”,当迅疾启动应急程序,确保不穿底、不失信,保证存缴者的利益。“国家住房银行”再成热点近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用不断被弱化,改革住房公积金制度的呼声越来越高。目前中国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。国务院去年年底公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行的设立铺路。其实早在去年4月份,住建部公积金监管司司长张其光就撰文称,中国设立国家住房银行条件已基本成熟,改革依据充分,资金规模巨大。“目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力,经济‘房地产化’短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行),是增加住房消费需求的有效措施。建议加快改革住房公积金制度,将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。”民生证券研究院执行院长管清友则认为,房地产的火是一时的,现实依然压力山大,库存持续高企。而国家住房银行能真正激发需求,消化库存。“住房公积金已经开始出现收支缺口,必须加快改革,通过组建国家住房银行拓展负债和收入来源,同时拓展投资范围,把公积金这块存量资金盘活。国家住房银行的最大意义是通过严格的标准,降低合理购房需求的融资成本。”“不同于国开行住房金融事业部,国家住房银行是以住房公积金制度为基础设立的政策性住宅金融机构,针对中低收入人群购房,是需求端。”中国房地产协会副研究员康俊亮称。不过住建部政策研究中心研究员赵路兴指出,国家住房银行不仅仅是公积金条例改革便可以解决的,而是需要更高层次的顶层设计。目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配,如果设立国家住房银行,那么地方利益将受到影响;当前的住房公积金主要存入中国建设银行的账户中,一旦建立住房保障银行,资金池发生改变,也将带来重大利益调整。来源:华尔街见闻据中国之声《新闻纵横》报道,近一年来,环北京县市的楼市涨幅引人瞩目。其中,河北廊坊的香河、三河、大厂这“北三县”尤为抢眼。京津冀协同发展以及北京行政中心迁至通州,更使“北三县”房价迎来了新一轮的增长。楼市火爆吸引了大批炒房者,也出现了开发商违规销售等现象。从本月起,作为三线城市的河北省廊坊市发布了楼市调控新政,明确环京县市将实行住房限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,且住房首付款比例不低于30%。目前,廊坊市有关部门组成的督查组也正在当地展开工作,对14起违规销售、虚假宣传、哄抬物价等违法行为立案调查。挥出限购重拳后,环京楼市反应如何?今后又将是什么样的走势?昨天,记者驱车来到紧挨北京的香河县,走访多个楼盘发现,原来熙熙攘攘的购房场景已经不复存在,售楼中心内冷冷清清,几乎没有前来看房的购房者,只有销售人员坐在里面显得有些无事可做。有销售人员表示,现在客户比较少,北京来的客户都少,限购令以后,几乎没啥客人,开发商都不卖房了。没什么客户,也不做什么生意。短短几天时间为何有如此变化,售楼处的工作人员告诉记者,现在所有楼盘都已经封盘了,所以几乎没有顾客。工作人员称,香河这一块,都封盘了,整个香河县都封盘了,现房跟期房现在都停售了。在刚刚过去的3月,除了热闹的香河售楼处,大厂的楼盘已经突破每平方米1.5万,部分甚至高达每平方米1.8万;三河燕郊也出现单平方米将近3万元的项目。可是在一年前,这些区域的楼盘价大概是8000多或者1万多的单价。房价越高,购房者反倒越多,甚至一房难求。对比可以发现,去年以来,北京新盘上涨幅度不超过15%,二手房同比超过不到25%,而北三县是将近1倍的涨幅。在当地房地产开发商来看,这个价格,已经是发烧了。三河汇福房地产开发有限公司副总经理刘振刚表示,一些房地产不理性的疯狂的增长,北三县自春节以后,也就是执行国家这个去库存的政策以后,涨势已经超过了政府或老百姓的一个预期。4月1日,传说中的调控终于来临。除了限购外,还重点打击房地产开发经营中的违法违规行为。记者了解到,廊坊市正在对三河、大厂、香河、固安房地产市场进行督导检查。清查包括开发项目是否存在违规审批或监管不力等问题、商品房预(销)售管理、违反法律法规规定发布房地产广告行为、违反明码标价规定销售商品房等行为,共涉及7个方面40项内容。截止目前,被立案调查的14起违规行为中,香河就占了8起,成为本次调控开始后的“重灾区”。记者走访发现,调控政策出台后的这一周多的时间,在环京楼市中,气氛相当沉闷。开发商和购房者都处于等待观望状态。某楼盘的销售人员表示,此次出台的限购政策尤其是首付款比例上调肯定会对一些刚性需求购房者产生一定影响。销售人员称,一般都是刚需的比较多,很多人都是贷款买房,全款的很少人,刚需的一般都是贷款,首付比例要是一上浮,买房的很多人肯定是达不到这个条件,自然买不成了。不过,开发商还是对市场前景表示了谨慎的乐观。三河汇福房地产开发有限公司副总经理刘振刚认为,调控将挤出投资客,“北三县”面对北京巨大的购房刚需,还是很有市场的。刘振刚表示,对整体来讲,没有说给一个灭顶之灾,也不会说大肆的这种使得疯狂的发展,主导的一个思想还是一个健康稳健的房地产市场。目前(对)整个市场来讲,能够把投资的客户可能是排挤了一些,对于刚需的,或者北京外引人口具备一定资格的还是起到一个很好的疏导作用。记者注意到,在此次调控中,目前诸如限购、提高首付等措施还没有实质落地。以限购为例,新政称非当地户籍居民家庭限购1套住房,那么,二套全款是否可以规避?在廊坊的外地人补缴社保和纳税是否可以再获取购房资格呢?诸如此类问题还都不为人知晓,具体的执行细则仍待明确。中原地产首席分析师张大伟表示,由于政策当中对外地户籍人员只是提到家庭限购一套,并未涉及对于买房者缴纳当地社保及工作年限等要求,因此约束力不大。能否起到效果,还要看政策落地情况。张大伟表示,跟其他一线城市执行的对本地户籍也有限购约束的这些政策来看,是非常弱的,从这点来看,对市场购买的影响应该非常小,所以后续还需要一些细节的落地,才能看政策的力度到底如何。张大伟认为,廊坊目前采取的还是一种最为宽松的限购政策,很容易让投资人规避。如果不增加供给,不缓解需求,调控效果很难达到预期。现在这种短期的执法对市场来说,能够短期从速度上抑制市场的升温或者爆发,但是后期的话一旦放开就会出现一个反弹。来源:央广网上海、深圳相继出台的地方性房地产市场调控政策并不是房地产政策工具发挥作用的阶段性完结。在与四个特大型城市积极沟通要求必须确保房地产市场稳定的同时,作为房地产的主管部门,住房和城乡建设部(下称“住建部”)又将目光盯准了房地产中介机构。住建部已经确定,在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。据悉,专项治理整顿的范围和力度,都将超过以往。对房地产中介结构严管的态势,已经在资本层面产生影响,已经有部分投资机构暂停和推迟了对部分房地产中介机构的投资计划。由首付贷引发的房地产中介机构的政策高压,将在2016年全年持续。专项整顿年内开展“部里面的意思是,要开展一次针对房地产中介行业的治理整顿。”4月6日上午,一位地方住房和城乡建设厅的内部人士向《中国经营报》记者透露,住建部已经明确了针对房地产中介治理整顿的时间期限,就是在2016年年内,这意味着该项治理整顿工作,已经进入倒计时阶段。按照过往类似工作的开展方式,专项治理整顿将采取部机关统一部署、地方逐级落实的方式。一般情况下将分为三个阶段:中央主管部门统一部署、地方政府自查自纠、中央主管部门督查及检查三个阶段。从2015年底开始,深圳、上海房地产市场相继呈现出上涨态势。国家统计局对70个大中城市2月房地产市场的监测显示,深圳、上海、北京三个特大型城市房价环比上涨幅度位列全国前三位,此间,住建部多次与上述三城市沟通,要求地方政府一定要保证当地房地产市场的稳定和健康发展。多位接近住建部的人士均向本报记者证实,面对2015年底以来的特大型城市的房地产市场异动,中央各相关部门对市场异动的成因进行了多次探讨与分析,主流意见认为,房地产市场中以首付贷、消费贷为表现形式的房地产市场配资行为,在一定程度上助涨了特大型城市的房地产市场,并蕴含着较大的系统性金融风险。“首付贷这类产品,实际上是把很多支付能力不足的人拉入了房地产市场,一旦房地产市场的走势出现逆转,这些支付能力较差的人会产生违约风险,从而造成系统性的金融风险。”接近住建部的人士说。由于首付贷、消费贷等基本以房地产中介机构为渠道发放,因此,从监管层的角度,认为房地产中介机构是当前房地产市场异动的主要原因之一,因此,住建部决议对中介机构进行大范围的专项治理整顿。重点方面已锁定按照目前住建部的工作计划,针对房地产中介机构的专线治理整顿工作的重点已经基本划定。多位知情人士向本报记者证实,已经基本划定的专项治理整顿工作的重点,几乎完全覆盖房地产中介业务的全部环节。“范围、力度应该都会很大。”前述地方住房和城乡建设厅内部人士向本报记者表示,“从房源,到合同,再到资质,以及经纪人的资格问题,都在重点整顿的范围内。”他说,预计还将建立中介和房地产经纪人的黑名单。记者了解到,已经确定的房地产中介机构专项治理整顿工作主要涉及7个方面的的内容,方式上将采用巡回检查、抽查、受理群众投诉等方式进行。这七方面的内容,涵盖了房地产中介业务的所有链条环节。首先是规范房源发布,重点查处虚假房源、隐瞒房屋抵押状况、查封状况,对房源信息的准确性进行规范,要求提供准确、全面、真实、及时的房源信息,确保房地产交易秩序的稳定、健康。其次是要求全面建立存量房网签制度,通过全面网签的方式,有效防止一房多卖等形式的侵害购房者权益的现象。目前,北京、上海、深圳、广州等特大型、大型城市基本实现了二手房交易的网签,但是,部分三四线城市的网签制度尚未建立健全。第三和第四个重点,是对中介机构的资金和资质进行统筹规范管理。在房地产主管部门通过备案管理后,房地产中介机构才能获得网签、房源核验等相关权限。同时,切实加强房地产交易资金的监管,防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金,保证资金安全。资本层面受影响记者了解到,除上述四方面外,住建部的整顿重点还在于,加强中介从业人员的管理,提高从业人员的素质。现在中介从业人员整体素质不高,要加大培训力度,倡导中介从业人员恪守职业道德、恪守职业规范。对那些违背从业人员职业道德,比如诱导或者协助当事人通过提供伪造的书面材料逃避相关部门的监管,从中获取不正当利益的行为,要会同有关部门进行严肃查处。此外,还要完善信用信息系统,建立中介机构从业人员的信用档案制度。将不良的、违法违规的中介机构和从业人员纳入系统中,形成黑名单,建立一个失信惩戒机制,提醒广大的购房消费者审慎地选择中介机构。“预计针对房地产中介的严管态势将贯穿整个2016年。”前述地方住房和城乡建设厅有内部人士表示。而受到严管态势的影响,部分房地产中介企业的融资步伐也已经受到了一定的影响。“我们的A轮融资现在看恐怕要推迟一段时间了。”某房地产中介的一位高管向本报记者表示,尽管投资方并未明确表示A轮融资推迟与目前政策严格监管口径之间的关系,但是,对于当前行业发展的态势,投资方确实提出了一些疑问。“不仅仅是打击违法违规的中介机构、从业人员,更要提高房地产中介服务的整体质量和服务水平。至于一些房地产中介机构从事或者协助进行“场外配资”等金融方面的问题,人民银行、银监会已经有了一个明确的态度,我们将积极配合相关部门做好工作。”住建部副部长陆克华在全国两会记者会上表示。来源:中国经营报北京写字楼空置率维持低位都知道北京住宅价格高,最近几个月楼市又格外火爆。可有很多人未必知道,北京的写字楼更是寸土寸金。据世邦魏理仕4月7日发布的报告,一季度北京写字楼市场租金小幅上涨,至每月每平方米424.9元——这个租金水平仅仅排在香港和伦敦之后,位列全球第三。报告显示,今年一季度,北京甲级写字楼平均成交价格环比上涨1.8个百分点,至每平方米52626元。值得注意的是,如此之高的租金价格,并没有影响北京的写字楼出租。世邦魏理仕发布的数据显示,北京一季度写字楼空置率小幅上涨0.1个百分点,至6.1%,仍是全国空置率最低的写字楼市场。未来6个月里,北京写字楼市场预计将有3个项目落成,为市场提供约18.9万平方米的面积。报告据此判断,在缓解市场供应短缺的同时,这些项目也给现有项目业主造成一定压力,不过北京写字楼市场总体租金将保持平稳运行态势。上海一季度写字楼租金环比上涨2.3%4月7日,莱坊发布2016年第一季度上海房地产市场情况指出,期内上海写字楼租金继续环比上涨2.3%。具体而言,上海写字楼新增供应同比减少67.8%,仅有两栋写字楼交付。其中,位于小陆家嘴区域的大华银行大厦竣工交付,为市场带来30万平方米的新增供应;位于漕河泾的科创动力二期竣工交付,为市场带来约7万平方米的办公面积。而写字楼租金上涨的主要原因是业主方调高租金,同时来自国内金融机构和咨询服务行业的旺盛租赁需求也进一步推高租金。不过,莱坊方面指出,2016年写字楼市场上将有200多万平方米的新增供应面积,巨大的新增供应将对租金上涨造成压力。不仅如此,多家跨国企业计划在年内从现有的核心商务区写字楼搬离,同时核心商务区空置率上升也会导致市场租金在未来半年升势放缓。一季度广州甲级写字楼租金环比上涨0.8%第一太平戴维斯发布的最新数据显示,一季度,广州甲级写字楼租金环比上涨0.8%,至人民币每平方米每月156.7元。据了解,写字楼租金和经济大势密切相关,只要广州的经济仍能保持较高速度的发展,那么甲级写字楼就仍然值得投资。戴德梁行的报告指出,2016年将是广州写字楼供应集中放量的高峰期,越秀区、琶洲、天河体育中心板块以及珠江新城均有甲级写字楼入市。各区招商局纷纷出台招商引资奖励方案,助力写字楼招租。目前,部分尚未入市的写字楼预租情况进展良好,租客分别来自高科技、金融、专业服务等行业。世邦魏理仕(CBRE)报告显示,未来半年广州写字楼将有62万平方米的新增供应,约65%集中在珠江新城,其中地标项目K11预租超过六成。大量供应将使空置率有所攀升,但良好的预租和逐渐稳定的楼宇进驻率有效地减轻了整体租金的下调压力。世邦魏理仕办公楼服务部董事黎青山说,62万平方米的新增供应相比广州写字楼市场的整体供应量,以正常速度,一年多可以吸纳完毕,因此不需要采取降租金等特别方式。深圳市2016年写字楼市场供过于求据此前仲量联行公布数据,虽然2015年全年深圳甲级办公楼整体净租金同比上升7.4%,至人民币268元每平方米每月,但下半年以来租金季度环比升幅呈现收窄趋势,第四季度更出现近三年来首次租金负增长。预计2016年,深圳将有超过100万平方米甲级办公楼落成,这个有史以来最大的供应量将对整体空置率造成上升压力。虽然其中有近4成的面积将作为总部用途自用,仲量联行深圳董事总经理夏春毅仍预期,2016年空置率将会拉升至近20%。(来源:网络综合整理)苏地2016-WG-7号地块经过222轮竞买出价,最终以15.57亿元被弘阳地产夺得,楼面价14191元/平米,溢价率240.59%。4月8日,苏州土地市场迎来7宗地入市,其中,苏地2016-WG-7号地块经过222轮竞买出价,最终以15.57亿元被弘阳地产夺得,楼面价14191元/平米,溢价率240.59%。据新媒体了解,该宗位于吴中区甪直镇甪直大道北侧、甫澄北路东侧的地块面积为6.1万平方米,该宗地的起始价为4.57亿元。这已经是当天拍出的第三宗地,此前,鲁能集团才刚刚以总价38.7亿元将苏地2016-WG-5号地块收入囊中,成交楼面价18272.5元/平方米,溢价率为146.4%。鲁能也借此完成了苏州的首度落子。而随后在吴中区竹园路6号地块的竞争中,北京国瑞兴业房地产控股有限公司以总价40.39亿元夺魁,楼面价24744元/平方米,溢价率达248.50%。当前苏州土地市场的火爆与其库存压力较小不无关系,统计数据显示,截至3月1日,苏州住宅可售房源仅有2万余套,消化周期不足三个月,姑苏区更是存量稀少,仅有不足千套。整个3月,苏州的供求比仅为0.6,面临着严重的供不应求。4月10日,嘉年华国际控股有限公司发布公告称,公司于2016年4月8日与海口市秀英区人民政府、海南大禾置业有限公司订立合作发展框架协议,据此,各方同意推进在中国海南省建设一个一体化大型住宅、商业及旅游综合项目。据新媒体了解,大禾置业为该项目的业主单位,计划在中国海南省海口市秀英区石山镇投资兴建多功能的旅游商业综合体。嘉年华国际表示,透过签订框架协议,在该项目中增加集团的精品娱乐项目,而海口政府将提供协助完善该项目所需的相关审批,推进建设该项目。加快推进该项目在海南国际旅游岛的发展,并将该项目打造成优秀的旅游渡假区项目。另据观点地产新媒体此前报道,4月1日,嘉年华国际控股有限公司发布2015年业绩报告,期内该公司收益为11.47亿港元,同比下跌18.8%,毛利为5.91亿港元,升幅达到137%。近日从临港经济区管委会获悉,在落实天津市“促发展、惠民生、上水平”暨滨海新区“解难题、敢担当、促发展”活动中,临港经济区着力于改善民计民生,多措并举落实社会事业服务,不断加大交通投入力度,满足企业员工和居民出行需求。为满足入园企业员工出行,临港经济区管委会社发局与滨海公交集团积极沟通,自3月26日起,公交115路延伸到智能装备园,并单独设站,调整后115路设临港管委会、天保物流、天津碱厂、生态湿地公园、天保社区、水科所、海泰工业园、均利石材市场、蓝领公寓、临港公交站等共17站用一座贸易中心的名字去命名一片区域,这样的事情在北京是极少见的。十年前,人们喜欢管国贸区域叫CBD,这个几乎可以跟GDP的辨识度相媲美的英文缩写,凸显了国贸区域在北京的特殊地位。这里有第一批外企雇员奋斗的足迹,贸易中心的商品见证着中国经济走出去和引进来的历史节点;站在330米高的国贸三期向下看,那高度就像一种权力,鞭策着格子间里的上班族度过一个又一个加班夜。冬去春来,有不少头顶光环的外企大楼集体“撤离”,更多的新兴公司成为这里的新租户,来去之间,这座高楼也开始向下看,去接纳更多元、更丰富的元素。在国贸地区问路很有意思,保安总会抬抬脖子,顺着目光向上看,才能看清每座写字楼的铭牌。那座最高的楼就是国贸三期,这里的一切都让人感到“渺小”。在国贸三期设计师BrianLee眼里,这个庞然大物“把北京的天际线推向了新的高度。”荷兰皇家宝盾旋转门高达4.5米,大堂高9米,地面铺就着以色列产的金黄色大理石,镶嵌方形金箔装饰的墙体外部和以虎眼石镶嵌装饰的玻璃墙面交相呼应。穹顶是由约600个人工吹制的彩色玻璃泡泡组成的捷克产吊灯,前台背后是一幅高7米的壁画,就连大堂的保安都人高马大,远远望去就有一种威严感。高成本让国贸办公楼里曾经引以为傲的茶水间文化正在消磨殆尽,星巴克退出北京国贸的故事本身就是一杯关于租金的“苦咖啡”。中国国贸的营业收入增长也已进入了个位数时代,2015年全年实现营业收入22.7亿元,比上年增加0.4亿元,增长1.7%。目前,330米高的国贸三期仍是北京市最高的建筑,但两年后,就在其对面,总建筑高度528米,共118层的“中国尊”大楼将成为首都新地标。这将让已经不再年轻的国贸,变得青春起来。(上海市发展和改革委员会官方发布,针对房地产市场存在的结构性问题,上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称"意见")。《意见》明确指出"鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。"  点评:《意见》指明:上海市新增商业办公用地,相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求,一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%,且持有年限不低于10年;近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域,商业物业的持有比例提高到100%,办公物业持有比例不低于60%或100%,持有年限不低于10年或长期持有。对比上海,北京地区多个项目在拍地阶段政府就明确表明开发商需持有,如位于国贸区域的中服地块,政府要求开发商全部持有,持有年限为10年,除此之外丽泽、未来科技城等地区,政府对部分商业地块的自持物业比例与年限进行明确规定。各地政府的一系列调控措施,主旨调整商业地产供给结构,商业地产业权的统一,有助于商业项目整体形象的提升,租户品质的把控,楼宇整体税收的保证。但这些政策的出台,需要引起开发商足够的重视,从盈利模式上看,建造-散售的资金快周转模式未来将受到极大限制,如SOHO中国已明确其战略方向从销售型转为自持租赁型;从融资来源上看,目前保险、基金已经成为主要的融资手段之一,但对于自持型物业来说,基金的闭环是种考验,其退出方式将成为需要攻克的难关。在自持型物业中,开发商的考验主要来源于运营能力,当前众多有丰富运营经验,较高运营能力的大型房企转型为轻资产模式,而部分项目处于在建阶段的房企,又没有足够的品牌、客户资源及运营能力。随着政策的调整,商业地产开发商需要修炼"内功",提升运营能力,提高租户满意度。(点评来自:中粮广场写字楼)   楼宇内是科技范十足的国际创新孵化器,走出屋外是景色怡人的绿色步道和公园街景。被创业者称为“升级版创业大街”的中关村大街正加快升级步伐,打造具有国际影响力的科技创新中心。昨天上午,北京中关村大街运营管理股份公司正式宣告成立。中关村大街沿线的22家科研院所与企事业单位、15家金融机构以及5大中关村区域协会,分别与运营公司签署共建倡议书和合作协议,将携手加速推动中关村大街改造升级。据悉,中关村大街运营公司由中关村发展集团、海淀区国有资产投资公司与启迪控股股份有限公司联合组建。专业的运营公司将采用市场化运作的方式,为中关村大街的发展造环境、出形象、调产业拓空间。中国科学院、北京大学、清华大学等科研院所将推动创新成果在中关村地区先行先试,国家开发银行北京分行等15家金融机构将支持中关村大街通过资产收购、改造扩建等措施,改善中关村大街沿线基础设施。“中关村大街的发展将秉持六大理念,那就是科技、众创、国际化、宜居、绿色和未来。”大街运营公司相关负责人介绍,中关村大街将向创新孵化、科技金融、信息服务等转型,引导科研团队、企业以及创业服务机构集聚,成为国际创新资本与优质创新成果的集聚地。此外,还将打造公共试验平台、公共电子图书馆、共享实验室、科技成果转化平台、青少年创新基地等公共服务中心。既然是街区,就要考虑居住与创业的多元化的需求。据了解,中关村大街未来将设置口袋公园和绿道慢行系统,改善步行环境,优化地面停车设施。结合地铁站点,中关村大街将重点对清华西门及北大东门地区、中关村核心区、海淀黄庄、四通桥、魏公村、首体周边等六个节点地区进行功能优化和环境设施改善,让创业创新服务功能在此重点集聚。今年大街运营公司将建立三只基金,包括5亿元的升级改造基金、50亿元的物业收购基金、30亿元的投资并购基金,用于大街从物业到产业的整体升级。据了解,大街运营公司将鼓励沿街单位加入升级改造,对低效土地和空间加以改造利用,进而拓展6万至10万平方米的物业经营权,建设国际交流与展示场所,引进5家国际孵化器入驻。此外,大街运营公司还将在全球征集“中关村大街”街道形象及设施的创意方案。近期二线核心城市轮番上演“地王战”,这些市场导向火热的城市早已成为各大开发商进军的重点。距离沪深新政落地半月,一线楼市成交急速降温,可谓调控立竿见影。相比之下,距离上海一百多公里的苏州,被捧得火热。4月7、8两日,苏州今年的首场大型土地拍卖会轰动了地产朋友圈。在这场土拍会上,超过40家房企觑觎苏州出让的13宗土地,除了万科、融创、碧桂园、中海等熟悉身影,泰禾、东原等将近十来家房企则是首次在苏州露面。最终,本场土拍诞生了13个单价及总价地王,累计揽金250.76亿元,整体溢价率高达195.21%。其中当代置业以28761元/平方米的楼面价竞得本场土拍单价地王;北京国瑞总价40.39亿元夺得本场土拍总价地王;景瑞地产拿下本场土拍最高溢价率地块,溢价率为318.86%。对于苏州土拍火爆的原因,业内人士指出,一方面是苏州楼市的去化周期非常快,另外这次推出的几块地的优质条件吸引开发商,虽然体量不是很大,但是整体素质适合打造成高端精品。当然,如此惊人的数字背后,主要的因素是近期一线城市出台楼市调控政策,大量资金溢出的效应。以上海、深圳为例,数据显示,上海二手商品住宅在3月24日成交曾猛增至4400套,之后锐减,保持在1000套左右,仅为3月前期水平的一半。除此之外,新政首周即3月28日-4月3日,上海商品住宅合计成交28.36万平方米,环比下滑60%,均价同样下跌3%至32916元/平方米。据深圳中原统计,3月28日-4月3日,深圳一手住宅成交625套,成交面积约7.05万平方米,分别下滑16%、15.7%。全市访客量环比减少一成,新房成交面积连续五周下滑,而652套的成交水平已经达到2014年9月以来的新低水平。土地市场的变化也显而易见。今年上海第一季度土地成交面积63.49公顷,比去年同期下滑67.8%,成交金额205.68亿元,同比下滑33.4%。值得注意的是,在一线城市周边的城市则出现成交大幅上涨。其中北京周边区域为大厂和固安,上海周边区域为苏州和杭州,广深周边区域为东莞和惠州。统计显示,3月1日到20日,这6个城市新建商品住宅成交面积为289万平方米,相比2月前20日成交量增幅为563%。随着成交量与价格的上涨,购房者的目标市场转移往往是开发商们嗅到的商机。随着一线收紧调控后,大量资本转向一线城市周边及热点二线城市。而近期二线核心城市轮番上演“地王战”,这些市场导向火热的城市早已成为各大开发商进军的重点。在土地市场方面的表现,自去年四季度开始,南京(楼盘)、杭州、成都、合肥(楼盘)等二线城市出现土地成交热潮,高总价地、高单价地频频刷新纪录。然而,苏州、南京等二线城市增长势头的快速提升并非短时间内发生的。在过去一年,一线城市房价快速上涨间,购房者已将目标从一线城市移向周边那些房价较低的城市或者具有上升潜力的城市。究其原因,无疑是二线城市楼市表现极具吸引力,热点的二线城市房地产市场供应合理、需求充足,市场去化基本无压力,房价也在稳步上涨。不过,需要提醒的是过剩资金可能把二线城市作为投资的避风港,但也应该警惕“虚火”向二线城市转移。(深圳房价去年以来的大涨,让越来越多人质疑是否会导致对人才吸引力的下降。不过,来自房地产服务机构的一组数字却显示,在深圳住宅价格和北京、上海越来越接近时,深圳的写字楼租金水平却比北京、上海低很多,企业注册和办公选择在深圳仍有成本优势。第一太平戴维斯华南区研究部何凌认为,深圳前海蛇口自贸区已吸引9万家企业注册,而成立更早的上海自贸区目前只有6万家企业注册。国际房地产服务机构第一太平戴维斯日前发布报告显示,2016年一季度深圳甲级写字楼市场有位于福田的中国移动大厦、卓越城(南区)和阿里巴巴总部大厦三处新增写字楼入市,不含自用部分的新增供应共计17.5万平方米。新增供应预租情况良好,使得一季度深圳写字楼空置率下降0.4个百分点至8.2%。“一季度深圳甲级写字楼的平均租金在226.7元/平方米,平均售价则在53809元/平方米。”何凌表示。而记者查询得知,一季度深圳住宅新房的成交均价则为48089元/平方米。何凌认为,深圳住宅价格上涨很快,使得员工的居住压力变大,高房价确实会导致部分人才流失,但是另一方面,“北京的甲级写字楼租金每平米350元-400元,上海是350元左右”,深圳的租金仍比北京、上海低,企业办公成本也比这两个城市低。“全世界科技创新的区域的房价都是很高的”,何凌认为,关键是这些区域里的创新企业必须为员工开出足够的薪水,使他们能够负担居住成本。另一家房地产服务机构高力国际的数据显示,去年深圳甲级写字楼平均租金为215元/平方米,北上广分别为每平方米332元、307元、155元。在四个城市中,深圳租金仅高于广州,是北京的六成。高力国际深圳公司副总经理简家宏表示,深圳的创新氛围、金融环境、气候条件等较其他一线城市优越,已有北京、上海、广州,甚至是香港的大型企业愿意将其总部或者是区域总部迁至深圳。第一太平戴维斯预计,下一季度深圳还有3栋甲级写字楼入市,将为市场新增36万平方米的办公建面,写字楼存量也将因此推高至571万平方米。而由于下季度入市写字楼多为总部大楼,自用比例较大,形成的有效新增供应不会有实际入市体量那么大,预计全市写字楼租金将基本维稳或小幅下降。 3月24日下午,财政部和国税总局下发通知,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。  点评:"营改增"已经成为当前最"火"的名词,本次试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等领域,那么"营业税"与"增值税"在计税方式和税款方面到底有什么区别?营业税和消费税一样属价内税,而增值税是价外税。价内税是由销售方承担税款,销售方取得的货款就是其销售款,税款将由销售方来承担,作为成本费用。价外税是由购买方承担税款,销售方取得的货款包括销售款和税款两部分。从计算公式来看两者的区别:价内税的税款=含税价格×税率;价外税的税款=[含税价格/(1+税率)]×税率=不含税价格×税率。了解了两者的区别,那么"营改增"对于写字楼开发商来说,到底意味着什么呢?营业收入减少了?对于已经签约的合同来说,如增值税无法转嫁给租户,则意味着开发商营业收入降低了。一般来说,行业内开发商签约租金为含税含票,以月租金100元/建筑平方米为例,在5月1日前,企业营业收入为100元,需缴纳营业税5%,即5元,按照规定,这部分由销售方即开发商承担;在改为征收增值税后,因增值税为价外税,税费应由买方即租户来承担,但对于已经签约的合同来说,如果开发商在初期签订租赁合同时未规定相应条款,租户不缴纳增值税额,那么这部分增值税只能由开发商自行承担,按照11%的增值税率计算,开发商需要支付100/(1+11%)*11%=9.9元的增值税,而企业的营业收入也变为100/(1+11%)=90.1元。在增值税无法转嫁给租户的情况下,按照租金100元/建筑平方米/月计算,意味着开发商每月每平方米实际营业收入降低了100-90.1=9.9元。物业费也要变?36号文指出,服务供应商的业务活动不会被列入"房地产及建筑业"服务范围,而被列入"商务辅助服务",也就是说,物业管理费将适用6%的增值税率。以每月每平方米30元物业费为例,5月1日前物业公司应自行缴纳5%的营业税,即1.5元;5月1日开始,租户则需按照6%缴纳增值税,即1.8元。为保证物业公司收入30不变,需要与租户协商由租户缴纳增值税额部分。对于已签约租户,如果其不同意缴纳增值税,物业公司下半年只能自行承担这部分损失。相较租金方面的优势在于,行业内租赁协议普遍规定,"物业公司保留每年调整物业管理费的权利"所以在明年物业管理公司还是有机会通过调价来挽回损失。开发商该怎么办?"营改增"将写字楼租赁业务的税率从5%营业税调整为11%增值税,对于已经签订租赁合同,且增值税无法转嫁给租户的业主来说,此项政策带来的影响较大。为相应李克强总理多次强调的"税负只减不增",36号文也相应制定了"过渡条款":对于2016年4月30日以前的老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征税率。对于计税方式的选择,中粮广场认为持有型写字楼业主应着重考虑已签约租户对此的反馈,租售人员需提前进行租户调研,由于增值税款可作为进项抵扣,租户无税负增长,就此开发商谈判空间较大。当已签约租户愿意承担税款时,开发商可优先选择11%税率,保证营业收入的同时其进项税可抵扣;当多数租户不接受合同期内承担增值税款时,为减少公司损失,优先选择5%简易税率。在公司战略制定后,应迅速制定新的租赁策略,对老客户签订补充协议,保证"营改增"顺利执行。预测未来从中粮广场近期与租户谈判来看,对于已签订租约的租户,如承租方属于增值税一般纳税人,那么增值税将更会容易地转嫁给租户。这意味着B2B模式下的商业地产交易相比B2C或C2C模式下的住宅而言,受政策变化不利影响的可能性更低。对于未来入市的写字楼项目来看,预计开发商购买土地使用权时可就支付的价格视同进项进行抵扣,这将降低土地成本,是一利好政策;但在后期运营中,新项目则只能选择11%税率,在与适用过渡条款的其他竞品项目相比,其含税租金处于竞争劣势;由于物业管理费适用于6%税率,未来写字楼项目或将采用调整租金与物业管理费配比的方式来降低与采用简易税率项目的差距。(点评来自:中粮广场写字楼)   4月11日,香港地产发展商宏安地产公布配发结果显示,该股在港接获1123份有效申请,共认购7472万股,股份在港公开发售部分获超额认购2.93倍。一手中签率100%,投资者获全数分派。可供宏安集团股东优先认购的部份最终接获37份有效申请,涉及1801.22万股。该股以招股价中间价0.92元定价(招股价介乎0.87至0.97元),集资净额约3.1亿元,主要用作在港收购合适发展用地及用作一般营运金等。该股将于明日(12日)起于主板挂牌上市,联席保荐人为创桥国际及金利丰。此前3月30日,宏安地产公布其股份发售计划。股份发售包括公开发售初步提呈的3800万股股份(可予重新分配)及初步配售的3.42亿股股份(可予重新分配及视乎超额配股权行使情况而定),两者分别占根据股份发售初步提呈发售的发售股份总数的10%及90%)。根据配售初步提呈发售的3.42亿股发售股份中,3420万股发售股份作为优先配额可供合资格母公司股东根据优先发售认购。4月10日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司宣布与云顶香港有限公司于2016年4月9日签署了《战略合作框架协议书》。根据框架协议,招商蛇口与云顶香港将围绕大力发展中国邮轮产业的目标,以深圳蛇口太子湾邮轮母港为基地,发挥各自优势资源,进一步开发建设太子湾邮轮港口,开发以太子湾为母港的国际邮轮航线,开发具有吸引力和竞争力的邮轮产品,加大华南地区邮轮旅游市场的宣传和推广,将太子湾打造为国内主要邮轮母港和国际知名邮轮母港。开展邮轮靠泊太子湾邮轮码头的日常运营合作方面,云顶香港旗下相关的邮轮将以太子湾为母港开展运营;招商蛇口提供码头基础设施及相关配套服务;共同开发蛇口太子湾二期邮轮母港,并根据太子湾二期邮轮母港开发的规模双方另行协商各方投入的比例及具体合作方案;在上述合作业务的基础上,进一步探索和拓展合作的领域和深度。资料显示,云顶香港总部位于香港,是全球休闲、娱乐和旅游及酒店服务业的领导企业,其核心业务涵盖陆地及海上旅游事业,包括丽星邮轮、星梦邮轮及水晶邮轮、德国船厂LloydWerftGroup、电音派对俱乐部品牌Zouk以及联营综合度假项目马尼拉云顶世界。云顶香港2015年末总资产65.09亿美元,2015年度税后净利润21.06亿美元。招商蛇口表示,中国邮轮旅游作为发展最快的高端旅游市场,近十年来发展迅速。邮轮产业的发展对带动经济增长、促进产业转型升级具有重要作用。而云顶香港是世界主要邮轮公司之一,拥有知名邮轮品牌以及自主造船能力。云顶香港亦积极发展陆地综合度假村项目,其业务遍及休闲、娱乐、旅游及酒店服务业。招商蛇口通过和具有国际竞争力的邮轮公司深度合作,发挥各自优势资源,共同打造高端邮轮产业生态圈,有利于招商蛇口做强核心业务板块,提升公司竞争力和经济效益。值得注意的是,上述协议为双方合作的框架协议,为协议双方合作意愿的表述及进一步开展合作的依据,不会建立双方谈判的排他关系,对双方亦不具有法律约束力。双方将成立工作小组,推进合作项目的开展,并另行签署具体的项目合作协议。“宝万之争”再度变得扑朔迷离。8日晚间,万科发布公告称,公司股东钜盛华将其直接、间接持有的万科股份所对应的全部表决权让渡给前海人寿。消息一出引发猜测,宝能系葫芦里又在卖的什么药?钜盛华向前海人寿让渡万科股份表决权公告显示,钜盛华于4月6日与其一致行动人前海人寿签署了表决权让渡协议,钜盛华将其直接持有的9.26亿股、间接持有的5.47亿股股份所对应的全部表决权不可撤销的、无偿让渡给前海人寿,合计股份14.73亿股。协议生效后,前海人寿有权按照协议及《万科企业股份有限公司章程》规定行使钜盛华直接持有或通过资管计划控制的万科股份所对应的股东大会全部表决权。万科同时发布的《简式权益变动报告书》显示,对于上述表决权转让的原因,前海人寿及钜盛华称是“出于对表决权集中管理的需要”。2015年7月和8月,宝能系三度举牌万科,持股比例增至15.04%,首度超过华润,成为万科第一大股东。其后,华润出手增持,夺回第一大股东之位。不过,好景不长,宝能系再度举牌,持股比例超20%,再度成为万科第一大股东。其间,万科与宝能系开始了股权争夺,万科董事会主席王石公开与宝能宣战,万科A自去年12月停牌以来,至今依然在重组停牌阶段。颇有玩味的是,3月12日万科与深圳地铁合作,并有望成为万科第一大股东的消息公布后,华润的态度产生了改变,认为该合作没有经过董事会的讨论及决议通过,是万科管理层自己做的决定,华润已经向监管部门反映了相关意见。在兰州,有17种国有建设用地使用权可以协议方式出让。这是兰州政府日前出台的兰州市贯彻国土资源部《协议出让国有建设用地使用权规范(试行)》的实施意见确定的。17种国有建设用地使用权可以协议方式出让:1.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地以外用途的土地,其供地公告公布后同一宗地只有一个意向用地者的;2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有建设用地使用权划拨决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有建设用地使用权划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;4.已出让、租赁土地申请改变用地规划条件的,经规划行政主管部门批准,可以采用协议方式,但《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权租赁合同》另有约定的除外;5.出让的国有建设用地使用权人申请续期,可以采用协议方式;6.在划拨供应的建设项目中,需要整体规划建设的配套项目,建设用地不能分割供应的,可以采用协议方式供应;7.对无法单独确定规划条件实施供应的城市边角地、夹心地、插花地等,可以按规划部门批准的相邻建设用地规划条件,协议出让给该建设项目主体;8.利用地铁站(场)、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的,其建设用地使用权以协议方式出让给已经取得交通建设项目建设用地的使用权人;以协议方式取得的地铁站(场)、公共服务设施、交通枢纽等配套开发建设用地使用权,以自主开发为主,物业自持;9.对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续;10.经营性文化事业单位转制为一般竞争性企业的,原生产经营性划拨用地可采用协议出让或租赁方式进行土地资产处置;11.由于城市规划调整、经济形势发生变化、企业转型等原因,土地使用权人已依法取得的国有划拨工业用地补办出让、国有承租工业用地补办出让,符合规划并经依法批准,可以采取协议方式;12.对因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业,经批准可采取协议出让方式,按土地使用标准为其安排同类用途用地;4月8日,亿达中国控股有限公司公布三月份业绩。期内集团合约销售金额约为4.02亿元,销售面积为4.34万平方米;权益合约销售金额约为2.58亿元,权益销售面积为2.58万平方米,销售均价约为每平方米9263元,权益销售均价约为每平方米10001元。至此,截至2016年3月31日止三个月,亿达中国的合约销售金额约为11.03亿元,权益合约销售金额约为8.09亿元。同期,集团的销售面积为10.70万平方米,权益销售面积为7.36万平方米。销售均价约为每平方米10307元,权益销售均价约为每平方米10990元。据新媒体了解,亿达中国在3月份的业绩会上表示,武汉是一个产业很活跃的城市,2016年亿达中国将走出大连,深耕武汉。公司还透露,正在看深圳、中山、珠海等城市的土地项目。“将会利用轻资产模式先熟悉不同城市环境,把团队在新进城市中先建立起来,而北上深三个城市中,其轻资产团队已经入驻。”执行董事姜修文表示。  参考消息网4月11日报道外媒称,澳大利亚在2014-15年度批准了240亿美元来自中国的房地产投资,比上年增加一倍,反映出即便中国经济降温,中资对海外房地产的需求仍飙涨。据英国《金融时报》4月11日报道,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)日前发布的数字还显示,获批投资于澳大利亚农业、金融和制造业的中资也有所增加。中国是澳大利亚最大的外国投资者,获批金额总计465亿澳元,几乎两倍于位列第二的美国(250亿澳元)。去年获批的外国投资总计1940亿澳元,高于截至2014年6月底的上一年度的1670亿澳元。中国对美国和欧洲的投资也处于创纪录高位,突显北京方面在支持全球经济增长和作为外来投资来源方面的重要性与日俱增。澳大利亚外国投资审查委员会的数据似乎表明,对于中国资金流入因中国经济增长放缓、资本管制加强以及澳大利亚监管审查收紧而减弱的担忧可能过头了。不过,经济学家们告诫称,这些数据截至2015年6月底,错过了近期外资对澳大利亚房地产投资的放缓。此外,并非所有获批的交易都会真正实现。毕马威(KPMG)和悉尼大学(UniversityofSydney)对完成交易的一项研究发现,若剔除住宅物业,中国对澳大利亚的投资在2014年降至83.5亿美元,低于2013年的91.9亿美元。然而,澳大利亚公众对中资不断涌入该国住宅物业、公共基础设施和农业日益不安,来自中国的投资激增已促使堪培拉方面收紧外国投资规则,并加强对具体交易的审查。去年11月,堪培拉方面阻止上海鹏欣收购基德曼公司(SKidman&Co)——该公司控制的澳大利亚农场面积相当于四分之三个英格兰的3.5亿澳元交易,并说明理由是担心这笔土地交易的规模及其靠近一个导弹试验场。

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