亿达中国30亿公司债获证监会核准 拟用于还债_广州市房地产行业协会

亿达中国30亿公司债获证监会核准 拟用于还债

2018-01-23 08:01 来源:广州市房地产行业协会

  楼市:7月供求齐降,三季度市场不容乐观

  7月成交环比全线下跌,土地市场供求两旺

  房价:一线城市领涨,住房价格指数加速上行

  8月11日,一线城市成交指数为43.78,环比上涨5.42点,北京上涨39.72%;二线城市成交指数为153.63,环比下跌5.43点,厦门下跌37.70%;三线城市成交指数为93.82,环比下跌6.97点,中山下跌85.64%。一线城市成交指数较昨日上涨。

  融创“同化式”并购模式是导致收购困难重重的主要原因。融创一直坚持自己的“城市高聚焦”战略,去年进驻绿城时,秉承自己的发展战略和思路,对绿城三四线城市部分项目的降价处理,引发了业主和绿城团队的不满,无形中为收购失败浇了一把油。此次收购佳兆业,融创也更多看重了佳兆业在深圳、广州这两个融创尚未进入城市的市场地位及优质的土地储备,如果成功收购佳兆业,融创也可能会采取对待绿城一样策略,对佳兆业位于三四线的项目进行快速去化,甩掉“包袱”。佳兆业最终更可能的是成为融创的“华南分部”。佳兆业和绿城作为较大的房企,已经具备自己的发展战略和市场地位,与收购单一土地和项目不同,因此融创这种“同化式”的并购,将遭遇更大的困难和阻力。

  随着行业转折的出现,大中型房企要想进一步实现跨越式增长,“强强联合”成为一大关键。但是在大中型房企间的并购中,面临的问题更加复杂,“大吃小”运作方式不再适用,企业需要花更多的精力在多方兼顾、资源整合方面,才能顺利实现联合,从而实现“1+1>2”的效应。

  库存:供求比低位徘徊,部分城市存房价上涨压力

  8月7日,津北辰京(挂)2015-078号的地块被天津九昌房地产开发有限公司摘得,成交价格2.56亿元,楼面均价7452元/平方米。

  【01经济】

  【图说楼市】

  成交结构:上海深圳中高档产品继续上升,北京中低档占比上升

  【纵深解读】

  供应:整体大幅下降,二、三线城市下降尤为明显

  货币市场方面,6月末,广义货币(M2)余额133.34万亿元,同比增长11.8%,增速比上月末高1.0个百分点。上半年贷款余额同比增多5371亿元,其中房地产行业多增3444亿元,占比高达64%。总的来说,在大规模刺激之下,房地产行业较去年已经明显回暖,但这种刺激难以长期存在,下半年随着经济逐步企稳,如若深圳这样出现疯狂和极端的情况下,部分银行也会自动收紧信贷政策。

  一、本周关注

  9月7日,重庆市政府召开月度新闻发布会,会上提到,今后重庆籍人口在主城区落户,基本条件将限制在拥有自有产权住房。同时,重庆市将建立市外来渝人员积分落户制度,细则最快3个月内出台,细则将会对产权房的落户标准做约束。在本次户籍制度改革中,重庆市将实行居住证制度,市发改委副主任杨树海介绍,根据居住证持有的年限,在未来条件成熟的情况下,在一定区域推出积分落户制度。“转为城镇居民或者在当地落户之后,再享有职业教育等其他基本公共服务。”

  经济增长存在两方面不确定因素,一是下半年在政策环境宽松、开发商加大推盘和购房者看涨预期等因素推动下,商品房销售将在第一梯队城市的带动下继续回暖。但销售的回暖能否在年内带动房地产投资的回升,房地产投资能够回升到什么水平,将影响下半年固定资产投资增长情况。二是发行地方政府债券、债务置换和推广PPP项目能否解决基建投资的资金来源问题。

  成交:近7成城市环比下跌,但成交量仍处相对高位

  从“三驾马车”的增长来看,6月份消费零售总额141577亿元,同比名义增长10.4%,连续两个月回升。1-6月全国固定投资237132亿元,同比增长11.4%,主要归功于政府托底,加大基建投资,导致固定资产投资止跌,但仍为历史最低点。进出口数据不容乐观,上半年进出口总值同比下降6.9%。而6月工业增加值同比增长6.8%,再次超预期增长,其中制造业贡献显著。上半年一系列的经济数据显示,当前中国经济已有筑底企稳的苗头,但支撑力不足。企稳表象之下,经济下行风险犹存。

  在当前世界经济复苏缓慢及我国经济增长传统动力减弱的背景下,棚户区改造形成的投资将成为我国经济增长的重要新动力之一。考虑到棚户区改造与房地产业密切相关,而房地产业链长且波及面广,房地产业对金融保险业、建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等40多个产业有着显著带动效应。

  融创并购实现自身利益最大化,而非双赢。孙宏斌自身的理念也是“再大的生意也是门生意,能干就干,不能干就放弃”。在孙宏斌看来,佳兆业可能不过就是打包在一起的很多土地和项目而已。因此一旦收购价格定下来,便想着如何去控制成本,避免额外的支出,孙宏斌也表示过不会再为收购佳兆业多投入资金。如此,在面对佳兆业债权人时,孙“代表的是融创股东的利益”,宗旨是融创利益最大化,自然很难给出佳兆业债权人满意的债务重组方案。如果不是债务重组方案过于苛刻,或许收购能更早完成。

  经济:经济增长“超预期”,稳增长还需房地产发力

  所以,如果换一种思路与方法,融创收购的命运也许不会这么坎坷。

  土地——华为溢价57%夺东莞松山湖宅地

  土地:溢价率持续攀升,下半年土地供应或将大幅放量

  虽然楼市降温,但略滞后于楼市的土地市场供求量依然保持回升态势。一方面,市场好转之后地方政府加速推地步伐,土地市场时有高总价地块出现;另一方面,企业资金有效回笼,投资信心较高,且项目库存消耗加大,也需要适时拿地补仓。因此,本月企业拿地的积极性普遍提高,多为高溢价成交,特别是一线和二线城市部分优质地块引发激烈争夺,如福州、合肥等地更有是地块溢价超过了110%。

  2014年开始,房地产行业迎来并购浪潮,行业整合并购大幅增加。过去的并购主要集中在大中型房企并购小型房企以及项目层面的并购,在这种并购中,“大鱼吃小鱼”是典型特征,更多是为了获取土地储备等资源,所并购企业或项目也相对容易消化。

  总的来看,下半年房地产行业将保持相对宽松的政策环境,但也难再有大力度的刺激性政策,依赖政策推动成交攀升的可能不大。而且在当前市场企稳上行、库存风险逐步改善的态势下,一线城市和部分二线城市已初步显现房价上涨苗头,将会抑制部分需求的合理释放,尤其是前期成交集中放量、部分需求已提前释放的情况下,后市需求支撑不足,预计8月房地产市场成交仍将延续小幅下行,整个三季度都不容过分乐观。

  政策:楼市企稳回升,地方多样化政策落地力度减弱

  9月8日,一线城市成交指数为60.90,环比上涨18.24点,北京上涨94.39%;二线城市成交指数为157.79,环比下跌28.35点,石家庄下跌38.44%;三线城市成交指数为99.01,环比上涨4.98点,龙岩上涨79.66%。一、三线城市成交指数较昨日上涨。

  ——陈杰,上海财经大学不动产研究所执行所长

上一页123456下一页本文导航楼市成交量保持较高水平二、二十典型城市土地供求情况三、二十典型城市商品住宅成交情况四、政策动态五、相关新闻六、一线城市商品住宅成交图  招商地产公布15年一季报,实现营业收入60.0亿元,下降17%;归属于母公司的净利润达到6.5亿元,下降14%;EPS0.25元。  受益主流城市成交改善:公司一季度业绩略有下滑主要源于季节性结转节奏以及费用增加。公司一季度签约销售金额70亿元,同比下降27%,二季度总推盘量在250亿左右,推盘节奏加速,我们认为二季度开始市场向上趋势明确,以深圳为代表的主流城市热度正逐渐升温,公司将显著受益去化改善,继续维持全年销售金额15%增速判断。  蛰伏蓄势,融资优势夯实:相对于积极扩张的14年,公司一季度仅新增一个佛山项目,开发模式也延续了14年以来的合作方式,我们认为这一方面在于去年补库存充分,另一方面公司的扩张途径也不仅仅依赖于招拍挂。资金方面,公司净负债率略有抬升,但仍处于行业低位,公司分别于9月和10月启动中票发行计划和可转债预案,合计融资不超过130亿,其中中票已经成功发行一期,随着杠杆率的提升叠加低融资成本,公司正最大化发挥集团以及去年搭建成功的双融资平台所带来的优势,向千亿计划稳步迈进。  优质资源整合预期,禀赋优势彰显:公司4月初公告招商局集团由于筹划关于地产板块整合事项停牌。根据公开资料,目前招商局集团在蛇口和前海仍拥有丰富土地资源,未来无论在运营还是改造层面都存在较大空间。同时公司HIM项目在今年有望开始落地,结合整合预期,为公司千亿目标夯实基础,我们认为2015年将是招商地产规模真正发力的一年!  投资评级与盈利预测:我们预计公司15-16年EPS分别为1.93、2.33元,维持“买入”评级。

  二季度GDP同比增速艰难保持在7%,这与上半年宽松的资金面支持密切相关,一系列刺激措施帮助经济企稳,这与房地产行业销售回升和开发投资复苏不无关系。但当前经济企稳并不稳固,下半年仍是经济增长和结构调整的关键时期,“稳增长”还要依赖宽松的政策环境,尤其是货币政策支持,房地产行业的外部发展环境也将更为宽松。预计中央和地方还会有一些专项扶持房地产政策出台,在二套房贷款、公积金首付、减免契税方面,目前政策上仍具有一定操作空间。

  ——国家信息中心

  市场——一城市成交指数上涨,北京上涨39.72%

  缓解城市社会危机、促进社会和谐、改善居住质量、改变城市面貌、优化土地利用、增加住房供应等为目标的棚户区改造,曾经是发达国家住房政策的重要内容。在当前我国经济增长速度放缓、商品住房价格过高、保障性住房有效供给不足、城镇化质量和可持续发展能力需要进一步提高的大背景下,通过实施大规模的棚户区改造,可以取得一举多得的效果。

  政策——重庆将建立积分落户制度细则最快3个月内出台

  据了解,该地块位于北辰区京津公路西侧,其四至为:东至划拨地块用地界线,南至延吉西道,西至天辰公寓小区,北至天辰公寓小区。地块出让面积为24672.1平方米,用地性质为居住用地,规划建筑面积3.435万平方米(含商业建筑面积不大于4350平方米),挂牌起始价为2.54亿元。

  中国二季度GDP同比增长7%,这个增长数字好于预期,也让悲观的市场为之一振。但良好的表象之下问题仍然存在,经济企稳但基础仍薄弱。特别是工业部门生产反弹,但供求矛盾进一步恶化;房地产销售回暖但投资依然堪忧;消费物价温和反弹,而工业品通缩压力不减;社会消费品零售总额大幅反弹,可持续性存在不确定性。

  本月政策面相对平静,上半年经济数据超市场预期,但仍不容乐观,央行表态下半年会坚持稳健货币政策,灵活运用多种货币政策工具,保持流动性合理适度,继续支持实体经济企稳上升。因此,下半年或仍有1-2次降准机会。地方政府继续在公积金政策上做文章,跟进前期中央政策;上海本月发布了人才新政,定向微调了限购政策,但受惠人群仅限高端人才,对房地产市场面的影响极其有限。

  国家统计局数据显示:初步核算,2015上半年国内生产总值296868亿元,同比增长7.0%。二季度GDP同比增速和一季度持平于7%,好于市场预期,季度环比增速从1.4%反弹至1.7%。房地产行业数据回暖,商品房销售面积扭转负增长局面,1-6月同比上涨3.9%,尽管房地产投资增速仍持续下滑,但未来可能在销售回暖的拉动下企稳回升。

  2015年4月,融创收购佳兆业事件再起波澜,先是郭英成回归再任佳兆业董事会主席,接着佳兆业免去融创系三高管职务,昨日传出孙宏斌团队连夜撤离佳兆业,收购事件再蒙上一层迷雾,虽然此前孙宏斌微博表示收购得到了各方支持,但如今收购的不确定性再度增加,联想到此前收购绿城的各种波折以及最后的失败,我们不禁疑问,为什么融创的收购总有这么多波折?

  土地——九昌2.56亿摘天津北辰区地块

  ——连平,交通银行首席经济学家

  中央补助标准为户均7500元,对贫困地区农户和建筑节能示范户每户分别增加1000元和2500元。

  1、关注焦点:国务院督战棚改确保按期完成既定任务

  经济增长”超预期”,稳增长还需房地产发力

  10月10日,国务院总理李克强在全国棚户区改造工作电视电话会议上作出重要批示,把棚改放在民生工作的突出位置,进一步围绕重点难点、抓住“硬骨头”矢力攻坚,进一步加大财税金融支持力度、创新机制吸引社会资本参与,进一步严格资金和项目监管,确保工程质量,不折不扣地按期完成既定任务。让更多的住房困难群众受益,带动扩大有效投资,不断提升新型城镇化水平,为保障和改善民生、促进经济社会发展作出更大贡献。

  从经济运行的轨迹角度来看,中国经济增长的稳定性在提高,经济增速在向这个阶段的潜在生产率收敛,这是非常明显的。下半年有可能比上半年还好一些,主要是上半年出台的一些政策措施效应还将得以继续发挥。从投资角度来说,上半年投资计划的项目,有些二季度还没有进入操作阶段,从项目审批到转化为实际的投资和生产力要有一个释放的过程,所以效应也有一个持续释放的过程。还有一个很重要的因素就是房地产,二季度出现明显的回暖态势,房地产投资、市场销售、新开工面积近几个月都出现了明显的回暖,因为房地产的影响比较大,带动效应比较大,房地产回稳对相关行业会产生拉动。

  由于前期政策力度不够、政策传导机制不畅、执行不力导致我国经济下行压力加大,但是在今年新出台的政策中只有房地产逐步显现政策效果。房地产调控政策有效激发了改善型需求;房地产开发企业适时优化推盘和策略定价,加快消化库存;房价相对稳定有利于购房需求平稳释放这三个原因使得全国商品房市场逐步回暖,同时也使得土地购置面积和新开工面积降幅有所收窄。一般房地产市场回暖持续6-9个月之后,才会显著拉动房地产投资的回升,短期内房地产投资仍然难以明显回升。

  2、业内观点:

  【研究视点】

  2、业内观点:

  2、货币市场保持宽松,下半年仍有一到两次降息降准

  本月市场成交也开始回落。本月30个重点监测城市中,超过三分之二城市成交量环比下滑。首先,在于前期政策刺激效应逐步减弱,成交下滑在所难免;其次,二季度提前消耗了相当一部分需求;再次,7、8月为高温天气,不论是购房者的看房意愿,还是企业的推盘意愿都不甚强烈,供求均较为疲软。另一方面,与往期相比,7月成交量仍处相对高位,超8成城市同比涨幅超10%,部分城市更是翻番,甚至不乏城市翻好几倍,如深圳和昆明,这主要是由于7月的成交量绝对值确实相对大而个别城市去年同期成交基数较低所致。

  合并≠吞并,“同化式”收购是融创硬伤

  据财政部网站消息,为贯彻落实《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)要求,支持各地继续做好农村危房改造工作,近日,财政部会同国家发展改革委、住房城乡建设部在已下达315亿元的基础上,追加下达2015年中央农村危房改造补助资金50亿元(中央基建投资),专门用于地震高烈度设防地区农房抗震改造。

  融创在并购执行上也是较为激进和急躁的。不管是绿城还是佳兆业,融创都在收购未完成时就派驻团队介入,过早介入也提前暴露了不同企业文化团队的磨合问题,要知道企业合并,最难的问题莫过于不同文化和不同背景团队的融合,因此我们可以看到,绿城和佳兆业收购事件中都出现过人事动荡。如若更加稳健点,或将大大提升收购成功的概率。

  ——严跃进,上海易居房地产研究院研究总监

  资料显示,2015WG035号地块位于东莞松山湖南部滨湖区环湖路北侧,占地面积达91828.5㎡,起拍价定为4.18亿,起始楼面地价1820元每平米。据了解,拿下上述地块的绿苑实业公司的企业法人为华为投资控股有限公司。

  大并购时代来临,如何实现“强强联合”是关键

  一、本周关注

  9月8日,东莞松山湖拍卖宗地编号为2015WG035的住宅用地,最终经过49轮争夺被东莞绿苑实业投资有限公司6.57亿元拿下,折合成交楼面地价2865元/㎡,溢价率57%。

  棚改是本届政府的一项重点民生工程,它既能有效解决中国人的住房问题,同时对于调节商品房市场供需关系也有直接功效。很多棚户区、城市危房区所处位置都非常不错,土地价格高,棚改可以采取提高容积率等方式盘活城市存量资产,吸引企业和社会资本进入,起到拉动有效投资的作用。

  ——盛来运,国民经济综合统计司司长

  1、经济开始企稳但不稳固,房地产行业的宽松格局仍将持续

  政策——中央追加补助50亿农村危房改造户均7500元

  ——刘洪玉,清华大学房地产研究所

  1、关注焦点:二季度经济增长超预期,房地产销售回暖或将拉动投资回升

上一页123456下一页本文导航商品住宅成交量明显回落二、二十典型城市土地供求情况三、二十典型城市商品住宅成交情况四、政策动态五、相关新闻六、一线城市商品住宅成交图  市场——一、三城市成交指数上涨,北京上涨94.39%

  7月,房地产市场的高热开始降温,一方面是前期政策效应逐步减弱,另一方面,7月开始全国普遍迎来高温天,购房者外出看房意愿减弱致成交量环比下滑。

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