半数城市房价上涨 35家上市房企前8月吸金逾1万亿_广州市房地产行业协会

半数城市房价上涨 35家上市房企前8月吸金逾1万亿

2018-01-22 08:21 来源:广州市房地产行业协会

  以澳大利亚为例,王家明向记者透露,鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%,而且贷款成本在4%-5%之间,而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间,因此不管中国企业手里有多少现金,一般也会选择贷款方式投资。

  中国社科院副院长蔡昉认为,未来城镇化率提高主要依赖两部分人,一部分是农民,绝大部分是40岁、50岁以上的,他们不再转移了;另一部分农村新毕业的中学生,即16到19岁初中和高中毕业生,这部分人从2015年开始进入到了持续的负增长阶段。

  随着国家“十三五”规划的脚步声越来越近,如何确定“十三五”规划的城镇化指标,需要仔细研究。

  该委员会建议,对违规购房的外国投资者处以罚款;对“帮助”外国投资者违规购房的澳籍中介、律师或亲友处以罚款并提起刑事指控;确保临时居留的外国投资者离境后出售在澳房产。据新华社

  两房拥有或担保大约一半的美国抵押贷款,其价值大约为5万亿美元。与其他一些联邦机构一起,两房为大约90%的新抵押贷款提供支持。

  第一产业和第二产业初步核实数据与初步核算数持平。第一产业增加值为58336亿元,比初步核算数增加4亿元,增长速度为4.1%,与初步核算数持平。第二产业增加值为271764亿元,比初步核算数增加372亿元,增长速度为7.3%,与初步核算数持平。

  其主要原因在于:第三产业经初步核实,增长速度为7.8%,比初步核算数降低0.3个百分点,增加值为306038亿元,比初步核算数减少701亿元。

  余浩:亚裔和华人自有住房的比率在少数族裔中是最高的,美国人口普查局2011年的社区调查显示,美国白人拥房率为74%、亚裔为61%、拉丁裔为51%、黑人为47%。南加州大学曾经有过研究,洛杉矶、旧金山、纽约3大华人聚居的大都市,华人自己拥有住房的比率都比白人高出20个百分点左右。这主要跟亚裔和华人的经济状况和文化传统有关。中国人讲究安居乐业,只有当居有定所的时候才能真正成家立业。与在美国已经好几代的国人相比,亚裔和华人的自有住房率仍不算高,但是在少数族裔中是最高的,即便在新移民中,华人自有房屋的比率也占到了60%,高于全美移民的平均水平,其中更有三分之一是没有按揭的,只有40%的华人是租房子住。

  比初步核算数降0.1%,第三产业增速比初步核算数降0.3%

  《全球华语广播网》美国观察员余浩:拥有一栋属于自己的房子是美国梦的重要体现,然而美国人口普查局最近公布的数据显示,美国人自己拥有住房的比率降到64.4%,是自1995年以来的最低水平。美国人自有房屋比率最高的时候是2004年6月,69.4%。与此同时,美国出租房连续3个月以上的空置率也降到1995年以来的最低水平,到今年9月只有7.4%。自有房屋比率和出租房空置率都降到近20年来的最低水平,显示出一种趋势:美国人拥房率在降低,租房子住的人在增加。

  事实上,国内楼市进入“白银时代”后,利润率不断被压缩,融资成本却仍旧居高不下,而从海外资本市场来看,获得贷款的利率相对较低,增厚了投资回报率。

  新型城镇化问题,仍是即将召开的十八届五中全会将涉及的热点问题。

  莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露,除了万达[微博]、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外,一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

  余浩:出现这种趋势的主要原因,第一是在前几年的金融危机和房地产市场泡沫破裂中,不少人因为失业或收入减少等各种原因,付不起房贷,房屋被银行没收拍卖;第二是今年春天以来,美国房地产市场持续升温,有些地方的房价已经超过2006年顶峰时的水平;第三是因为金融危机的前车之鉴,各银行在审批房屋贷款的条件依然严格,几年前那种不查收入、不查信用记录的贷款基本上没有了;第四是美国房屋按揭的利率在回升之中,目前30年的固定利率在4.3%左右,比两年前提高了大约0.6个百分点。后3个因素导致有些本想购买房屋的人望而却步或等待观望。还有大的社会背景也影响人们购买房屋的意愿,也就是美国年轻人的流动性增大,结婚率下降。根据2010年美国人口普查局的统计,美国成年人结婚的比率只有55%,比10年前减少了两个百分点,而美国年轻人到大城市和迁徙的比率在增加,这些也在很大程度上影响了美国人的拥房率。专家估计,美国人自己拥有住房的比率还可能继续下降,有可能降到60%左右。

  值得注意的是,在“出海”狙击海外房地产业务的企业中,“险资”2014年的表现似乎更有看头。

  然而在实际操作中,不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下,违规购置住宅,且在离境后也不出售。

  中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为,目前城镇化最大的问题是,农民愿意到大城市和特大城市,有就业机会,收入高。但这部分地区需要居住证,国家鼓励农民工到中小城镇,并放开了户口限制,但是因为就业机会少,农民不愿意去。

  两房周一宣布的这项新贷款指导计划旨在帮助更多的低收入和首次买房者购买住房。在2008年金融危机及随之而来的大萧条时期过后,成百万的美国人失去了自己的积蓄或不再有足够的收入买房,这种情况导致普通住房和托管公寓的销售量受到抑制,从而拖缓了美国经济的复苏进程。

  “如果2000万以上的超大城市限制农民工进入,但是500万到1000万人口的城市仍可以吸纳一部分农民工人口。”他说。

  纪言迅指出,由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资,因此投资规模相对较大。此外,根据莱坊对中国海外投资的了解,前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见,未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

  新京报讯(见习记者沙璐)昨日上午,国家统计局发布2014年国内生产总值(GDP)初步核实的公告。经初步核实,2014年我国GDP同比增速为7.3%,比2015年1月发布的初步核算数降低0.1个百分点。

  对此,王家明直言,“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外,中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进,据莱坊监测显示,前20家开发商中,已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内,中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此,中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。

  更为令市场关注的是,中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份,万达收购澳大利亚悉尼1Alfred大厦和紧邻的FairfaxHouse大楼,计划投资约10亿美元,建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露,复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业,且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

  “险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年,除了开发商加码海外投资力度之外,”险资”在忙于举牌国内上市房企之际,对海外物业的投资动作也颇“猛”。

  房利美和房地美将以固息抵押贷款的方式提供这种新贷款,其期限最长为30年,面向的对象则是准备购买主要居所的买房者,但两家公司的某些政策存在差异。

  12月9日凌晨消息,美国抵押贷款融资巨头房利美(FNMA)和房地美(FMCC)称,部分美国人很快将可仅支付3%头期款就能购买一套住房,相比之下目前的头期款最低比例为5%。

  根据此前《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  澳当局调查显示,过去几年来,一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行,以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。

  美国房地产市场持续升温,但美国人拥有住房的比率却下降到了20年来最低水平。与此同时,亚裔和华人的拥房率在少数族裔中高居榜首。

  据澳大利亚国民银行统计,澳大利亚2014年成交的住宅交易中,大约六分之一由外国投资者购买。当地媒体报道,在澳购置住宅的外国投资者中,绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

  或需要调整统计口径

  美国人的房屋持有率为什么下降了?

  莱坊认为,中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中,大型开发商开始在海外市场开发物业项目,寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中,国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

  21世纪经济报道获悉,中共十八届五中全会将讨论“十三五”规划的建议,其中除比较重要的地区生产总值(GDP)和服务业、科技指标外,城镇化指标如何设定显得比较关键。

  “险资”出海投资迅猛

  一些经济分析师认为,近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势,主要缘于需求旺盛和低利率政策。在澳大利亚各大城市中,悉尼和墨尔本的住宅价格涨势最猛。

  对此,莱坊机构相关负责人向本报记者透露,澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外,2014年,“险资”企业大举进军海外房地产业务,而且投资规模相对较高。

  中国年度GDP核算包括初步核算、初步核实和最终核实三个阶段。近日,国家统计局对2014年GDP进行了初步核实,结果显示,2014年GDP现价总量为636139亿元,比初步核算数减少324亿元,按不变价格计算的增长速度为7.3%,比初步核算数降低0.1个百分点。

  统计数据显示,我国将近三成的农业户籍人口已经居住在城镇。葛金田认为,“其中不少农民工在小镇购房,主要从事非农业,这部分人应该算是城镇人口。”

  根据澳大利亚当前法律,一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证,则获准在澳购置1套住宅,但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。

  而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因,王家明表示,“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张;国内市场需求放缓;海外市场拥有更可观的回报率。”

  2014年的城镇化率为54.77%如果2020年城镇化率目标要达到60%,未来每年城镇化率应提高1个百分点左右。

  值得注意的是,如今第四轮投资浪潮正在兴起,其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。

  2014年全国GDP初步核实增7.3%

  接下来,国家统计局还将对2014年国内生产总值(GDP)进行最终核实。根据之前国家统计局公布的数据,2011年、2012年GDP均与初步核实数相同。

  从事新型城镇化课题的济南大学教授葛金田认为,随着农民工回流和农民工数量的减少,未来可能需要调整城镇人口的统计口径。

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  例如目前山东德州探索创立了新型农村社区与农村经济园区同步建设的“两区同建”新模式,累计建成和在建集中居住式农村社区378个,入住农户30万户。这部分农民在家居住,在工厂上班,是否定义为城镇人口,尚需要研究。

  另外,农村实施的社区和工业园区建设,也产生了新型农民。

  从事新型城镇化课题的济南大学教授葛金田认为,随着农民工回流和农民工数量的减少,未来可能需要调整城镇人口的统计口径。

  作为“十三五”规划专家,他发现了一个有趣的情况,即有些江浙地区的学生上大学仍保留农村户口,原因是农村户口可以参与当地集体企业的分红。这使户籍人口城镇化率目标实现也有难度。

  根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,2020年常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  阿博特说,本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度……同时更好地落实针对外国人(在澳)购置住宅的限制措施,以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。

  房企加码海外业务投资

  莱坊数据显示,保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中,有4家已经在海外进行房地产投资,还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中,安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店,中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业,阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

  近日,澳洲统计局发布了2014年12月CPI数据。根据RP(CoreLogicRPData)数据统计,2014年期间,澳洲主要城市房价上涨7.9%。考虑通货膨胀影响,实际上涨应在6.1%左右。

  《证券日报》记者从莱坊机构获得的最新数据显示,近年来中国对外房地产投资金额大幅增加,从2009年到2014年,中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

  华裔的住房情况怎么样?

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  “(未来)城镇化本身速度将会减慢,二是城镇化与经济互为因果,中国经济增长速度降低将导致城镇化速度减慢,构成中国经济新的挑战。”他在8月的一次论坛上说。

  澳大利亚总理托尼·阿博特2日说,澳政府打算严格限制外国人在澳购置房地产,将重新评估该领域的审批制度,以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

  换言之,中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下,中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

  澳众议院下属一个负责外国房地产投资事务的经济委员会2014年11月发布报告,提出12项改革建议,澳当局应首先建立一个全国数据库,确保外国人购房等资料被及时录入数据库。

  上海交通大学城市科学研究院院长、首席专家刘士林,目前正在做城镇化的课题研究。

  “澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计,2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示,其中,中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲,2014年按年增长超过60%。

  从现实情况来看,实现这样的目标仍然任重道远。特别是随着中国劳动力总量开始逐年减少,农民工数量逐渐枯竭,以及农民工外出数量下降,在今后一段时间内可能会影响城到镇化率的数字。

  城镇化率放慢

  以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例,其每年的租客率高达95%-99%,远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平,因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然,当大举投资门户城市的物业市场之后,中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展,包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

  关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业,王家明表示,“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业,近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道,“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑,更注重风险和回报的平衡,同时也会考虑到同行竞争。

  本报记者定军北京报道

  从现实的情况来看,要实现上述两个指标,仍需要在户籍等各方面配套改革上加快推进。数据显示,2014年农民工总量增速为2.8%,比2011-2012年5%以上的增速有所下降。而2015年二季度末农村外出务工劳动力总量仅增长了0.1%,这意味着未来农民工总量有负增长可能。

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