济南楼市再现虚假价格战 特价房未推出便已售完_广州市房地产行业协会

济南楼市再现虚假价格战 特价房未推出便已售完

2018-01-22 08:21 来源:广州市房地产行业协会

近年来,房地产早已告别了“高增长行业”,行业利润率一路走低,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑。根据亿翰智库提供的最新数据显示,2015年,房产行业毛利率同比下滑了7%,出现了自2012年以来的首次负增长;而与之前年净利润增长31.7%相比,5%的净利润增速也明显放缓。房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识,房企显然已经不能再坐着挣钱了,需要“抱团”、“多元化”寻求更低成本或者更低风险的开发模式。目前,评级良好的龙湖、万科、世茂、保利等上市房企公司发行的公司债票面利率一般在3%-4%之间,目前公司债平均融资利率在4%左右,与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低。即使是这样的融资成本,依然被重视追逐利润率的房企屡次打破。例如在2015年,旭辉敏锐把握契机,推进境内境外“双平台”融资,拓宽融资渠道,境内资本市场融资成本达到同级别的中国民营房企最低水平,获得五年期“境外境内”低息银团贷款,由大华银行、星展银行、渣打银行、汇丰银行组成的银团,提供总金额折合约人民币52亿资金,源源不断的用于支持铂悦滨江项目建设,金额为旭辉中长期贷款之最。今年3月17日,旭辉又与12间银行签订总金额为6亿美元的三年期无担保美元/港元双币银团贷款协议,这是旭辉获得的2016年首笔境外银团贷款,系近期内房股获得的金额最大的银团贷。据旭辉集团董事长林中介绍:“上海铂悦滨江项目便是由旭辉携手香港置地联合操盘,如果香港置地未来与国内其他开发商合作的话,应该拿不到3%这样低的财务利息。”并透露,未来旭辉不排除通过参与旧改,参与二级市场并购等多渠道方式来获得土地储备。事实上,在目前国内相对宽松的融资环境下,多数房企纷纷选择利用银团贷款、发债等方式来优化财务成本。评级机构标准普尔认为“只有那些销售执行良好、产品和经营地区覆盖正确、以及能够获得低成本融资的公司才能从销售的复苏中受益”,旭辉正是这一分析的最好佐证,从资本市场所获得的较低成本的融资,以及销售回笼的资金,能够为其未来的规模增长提供充足的资金支持。对此,中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,去年开始,国内房企融资途径打开,成本也比较低。对房企来说,一方面有动力把成本低的钱拿来,先把更高成本债务还掉;另一方面目前也有动力加快在一线城市和部分二线城市拿地。(来源:新闻晨报)以燕郊为代表的卫星城镇是京津冀一体化的放大镜。燕郊的困扰表达了对京津冀三地衔接地带、对卫星城进行整体规划安排的诉求。距北京天安门30公里、比许多北京郊区还要近的河北燕郊,正面临“大城市病”困扰。据媒体报道,近年来,北京房价高企,一些“北漂”由于无力在北京买房或租房、子女无法在北京入学,把交通方便、房价较低的燕郊当作落脚地,数十万人成为“北京上班、燕郊睡觉”的跨省上班族。然而,作为疏解北京非首都功能的“主力军”之一,燕郊在承接北京外溢人口和推动自身发展的同时也陷入了过度饱和的窘境。报道算是对这座北京卫星城长期尴尬处境的又一次提醒,与公众的观感相符。即便有手机漫游费、车辆进京证时时强调着燕郊与北京的区隔,在外来进京者眼中,燕郊几乎就是北京的远郊,无论是从交通角度看还是从房地产角度看。它的尴尬缘于与大城市捆绑带来的喜忧参半:一方面,它被北京发展所驱动,在基础设施、人才等软硬件上享受到了首都的利好;另一方面,它承担了北京的需求外溢,“一个民警管7万人口”“4500多名学生只配备140多名教职工”的不平衡配比随之出现。燕郊经济科技实力不容小觑、却远非宜居城镇的“形象”,正与上述两点呼应。如同大时代中的一个观察落点,以燕郊为代表的卫星城镇是京津冀一体化的放大镜。最直观的是,它反映了一体化中的某种单向价值追求和不平衡性,比如,燕郊的房价已经与北京“看齐”,但交通却远未一体化。如报道所言,“燕郊进出北京城区主要靠102国道,但面对数十万北漂的‘钟摆交通’需求,这条‘咽喉要道’也是一条‘卡脖子路’,经常陷入拥堵”。这透露了京津冀协同发展的基本诉求,即,以交通一体化为基础,迅速拉开城市骨架,进而推动规划同图、建设同步、运输衔接、管理协同。往深里说,燕郊的困扰表达了对京津冀三地衔接地带、对卫星城进行整体规划安排的诉求。京津冀协同发展中,应充分吸取城市经济学专家的意见,总体考虑卫星城产业选择与主城产业升级的协调、卫星城之间产业的差异化协调以及卫星城自身产业发展与社会发展的协调。其中,最后一个协调尤其应该引起注意,因为卫星城不仅有着相对于大城市的功能性角色,也同样有面向居民的“居住地”角色,承担着公共服务和人文建设的任务。如果忽视了这一点,不仅有违发展以人为本的价值导向,也不利于卫星城的自立。未来两年,北京市党政机关将东迁通州。这对于素来对北京政策敏感的燕郊,将是又一次机遇和压力。“燕郊你又要火一把了”、“燕郊潜力倍增”的看法随之水涨船高。惟愿这种“火”,不仅仅是地价的升值、投资的涌入,而是获得一个重新整理自身角色、多向度提升自身功能的机会,呈现出京津冀协同发展的含金量。来源:京华时报3月23日,成都市政府新闻办召开新闻发布会,市统筹委等相关部门负责人对成都研究制定的《成都市统筹城乡2025规划》进行了解读。据悉,《规划》提出的总体目标是:到2025年,率先将成都建成城乡一体、和谐相融的幸福城市。围绕总体目标,又明确了6个支撑目标和10大行动,6个目标即建成“六区”,从而实现城乡公共服务均等化、收入均衡化等。在建成“六区”的目标中,《规划》提出至2025年基本形成1个特大中心城(双核)、8个卫星城、6个区域中心城、10个小城市以及68个特色镇和2000余个农村新型社区组成的城镇体系,形成“双核共兴、一城多市”的大都市网络城市群,并且常住人口城镇化率将由2014年的70.37%提升到80%。此外,在生产要素平等交换的集成创新区建设方面,到2025年,各类农村产权累计交易额超过1300亿元,土地适度规模经营率达75%;涉农贷款余额年均增长8%以上。《规划》还提出要在中西部地区率先实现农业现代化:到2025年,农产品加工产值突破3000亿元,农产品加工率达60%;农产品众筹和网络销售比重达40%,休闲农业和乡村旅游总收入超过800亿元,建成都市现代农业发展的综合示范区。观点地产新媒体了解,《规划》中明确的10大行动包括农村产权制度改革、农村土地制度改革、农村金融改革、户籍制度改革和推进农业现代化等。其中在推进农业现代化的行动中提出,到2025年,实现农民合作社、家庭农场、市级以上龙头企业分别超过7500家、5000家、600家,力争过百亿企业超过10家。在天府新区农业科技功能区建设农产品精深加工产业孵化中心。来源:观点地产网中国一二线楼市仍然处于“亢奋”状态:上周多地新房成交维持高位,二手房成交再创新高,而且市场热度突破了一二线的范围,开始带动全国大中城市的房地产市场整体升温。但与此同时,一些地方房地产市场已悄然出现“乏力”和“退烧”的信号。伟业我爱我家集团发布的数据显示,上周北京新房市场出现复苏,二手房成交再攀高峰,同比涨幅超过200%。继上海、南京等城市之后,北京也曝出市民凌晨排队等待过户的火爆场面。二手房交易井喷“带火了”过户代预约业务,在房产过户手续需通过网上预约的朝阳区,许多着急过户的民众只能购买价格昂贵的“黄牛号”。记者注意到,过去楼市旺销时,要价约500元(人民币,下同)的代预约业务,现在在网络上报价大多在2500-3000元不等。一些卖家声称95%或者100%的预约成功率。担忧房价进一步上涨的恐慌情绪出现,之前观望的购房者纷纷入市,从而造成多地房产交易登记中心人满为患。南京近期对二手房过户实行“限号”政策。有网友称,自己凌晨一点就去排队,“拿了48号,在房管局门口扎帐篷、睡睡袋、吃炒饭过了一夜。”而南京江北新区是近期楼市最火的地方之一,在某楼盘开盘认筹的时候,已有千余人排队抢500个号,这些人大都从前一天凌晨就开始排队。当天,开发商不得不临时加100个号以安抚部分购房心切的排号者。有人顶着不断攀升的房价争相入市,也有春节前卖房的人感叹“卖亏了”。今年1月份卖掉自己之前位于京城北五环附近二手房的陈先生后悔不已。他对中新社记者说:“之前住的小区春节后房价一下涨到了每平方米6万元,就早了两个月时间,我少卖了100多万元”。中原地产首席分析师张大伟透露,该机构的重要先导指标“中原报价指数”和“中原经理指数”显示,现在一些城市二手房成交已出现连续环比下滑之势。同时,上周五(3月18日)大城市中原二手门店的新增客源量也有明显回落。张大伟认为,热点城市近期价格的快速上涨,一定程度是针对前期的补涨,但同时也透支了后续的上涨空间和有效需求,随着当地政策逐步趋紧,预计后市将从亢奋中趋于温和。领涨全国的深圳市房价已经出现小幅回调,且新房成交量出现连续两周下跌。目前已有一些二手房业主调低了报价,部分开发商刚刚推出的新盘也停止了上调价格。当然,深圳楼市是否“假摔”尚待观察,不过,深圳背靠的香港楼市持续调整,投资客预期可能会受到一定影响。苏州市近期也出台收紧楼市的十条政策,包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管等。业内认为,这些政策对购房者可能会有一定的心理影响,不排除会产生短期观望。对于热度不减的北京楼市,我爱我家集团副总裁胡景晖指出,在目前限购从严的背景下,大量购房需求的提前释放,也在透支未来的购房需求,随着利好政策边际效应的逐步减弱,以及市场预期逐步回归理性,楼市交易热度或将逐步降温。有分析认为,本轮楼市量价齐升只能持续到今年第四季度末,因为楼市需求在今年下半年可能出现透支,房地产市场也有可能再度陷入调整期。来源:中国新闻网昨天,记者从顺义区获悉,十三五时期,顺义区将规划建设T1线、T2线、T3线3条有轨电车线路,全长65.2公里。据了解,连接T1航站楼有轨电车有望年内开工建设。顺义区发改委主任于长雷表示,通州被确定为北京行政副中心后,北京东北部连接行政副中心的交通体系需要加快发展。作为通州的邻居,十三五期间将以重构行政副中心以北路网结构为重点,加快北京东北部路网建设,实施通怀路建设和通顺路、右堤路提级改造,提升与行政副中心的通行能力。在轨道交通方面,将规划实施与首都国际机场、大兴国际机场的轨道交通线路,建设地铁15号东延和S6城际铁路联络线,加快推进有轨电车T1线、T2线和T3线建设。于长雷表示,首都机场向市区方向交通非常便利,但背靠机场的顺义方向交通并不发达,因此规划设计了有轨电车T1线、T2线和T3线,它们分别与地铁15号线、京沈客专线相连,同时,还能贯穿至顺义南部通州北部。地铁15号线东延终点站也已基本确定在杨镇,该地区为北京城市学院新校区,未来这里将承载2万余名师生。按照目前的规划,T1线南起T3航站楼,北至牛栏山组团,长26公里;T2线南起李桥,北至后沙峪,长17.4公里;T3线西起顺义西站,东至顺义区河东,长21.8公里。另据了解,连接T1航站楼有轨电车有望年内开工建设。另外,三甲医院友谊医院、北师大实验中学也都将进驻顺义。友谊医院顺义院区选址位于后沙峪镇新城第18街区,规划建设非营利性友谊医院顺义院区设置病床1500张,国管中心营利性医院设置病床200张,规划总建筑面积约35万平方米,1000余车位,设置9大诊疗中心,预计达到每天6000人次的诊疗量。友谊医院的建设辐射了整个北京东北部及河北部分地区,包括怀柔、平谷、密云及昌平、通州、朝阳部分地区,还有河北三河、承德等,这些地区百姓不用再进城就能享受到优质医疗卫生服务,同时也减少了对中心城区交通和环境的影响。来源:京华时报无论是生活在中国一线城市,还是在日本、美国、英国,当前人们至少有一个共同话题:房价高!90年代日本房价泡沫破裂,2008年美国次贷危机引发的全球金融危机,归根到底是因为人们相信房价“只涨不跌”。当然,这只是一个美丽的“谎言”。如今,包括中国一线城市、日本东京、加拿大温哥华、美国加州、英国伦敦等城市房价又开始疯狂飙涨。中国一线城市中国一线及部分二线城市2月房价疯涨,全国上涨城市个数增加、涨幅扩大。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。中国国家统计局数据数据显示,一线城市房地产市场持续火热,新建商品住宅中,深圳继续领涨,环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价同比涨幅均超50%,上海房价的同比涨幅也超20%。此外,部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%,同比涨13.2%。而南京2月新房价格环比涨2.7%,同比涨14.1%。由于过去一年来,上海房价飙涨,上海楼市调控新政“呼之欲出”,近期关于这类的报道也愈发密集。华尔街见闻今日提到,财新报道3月24日称,上海近期将出台新政进行楼市调控,包括:将可能按照“认房又认贷”的原则界定二套房;非普通二套房的首付比例将提升至不低于70%;首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠;对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。今日,21世纪也有类似报道,但21世纪报道中没有“对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年”这一条。此外,不用于财新“认房又认贷”说法,21世纪提到的是“认房不认贷”政策。日本东京日本人民曾相信“东京房价永不跌”,但越吹越大的泡沫在90年代开始破裂,地价短期内惨遭腰斩,日本经济因此进入了“失去的十年”。如今,日本地价已开始回暖。外国游客数量的不断增长,推动日本大城市商业地产的强劲需求,去年日本土地价格出现了八年来首次上涨。日本国土交通省周二发布的数据显示,2015年日本地价上涨0.1%,这是2008年金融危机以来首次上涨,也是1990年代初日本房地产泡沫破裂以来第三次上涨。对大城市商业地产的强劲需求带动了这一上涨趋势。在东京,去年商业地价平均上涨2.7%。。随着中国和其他亚洲国家游客数量的激增,银座和其他游客经常光顾的商业区的地价普遍呈两位数上涨。东京银座(Ginza)地价上涨了18.6%,至每平方米4010万日元(约人民币232万元)。加拿大温哥华温哥华房价高早已名声在外了,或许是华人多的缘故,温哥华房价也是国内媒体关注焦点。据温哥华房地产管理局数据,2月,温哥华独立房屋平均价格同比暴涨30%,至180万加元,销售量跳涨了37%。包括温哥华西部在内部分地区的平均房价将达到300万加元。不过,温哥华高房价的推手有中国炒房团的身影。加拿大国家银行(NationalBankofCanada)最新计算显示,2015年如火如荼的温哥华房地产市场中,中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师PeterRoutledge在一份报告中称,中国买家2015年共计投资127亿加元(96亿美元)用于在温哥华购置房产,占这座加拿大西部城市房产销售总额的33%。此外,在同样火热的多伦多房地产市场中,去年中国买家用于购置房产的投资额占多伦多房产销售总额的14%。长期以来,温哥华房屋市场存在大量海外买家,其中很多海外购房者以投资目的买入,但之后长期闲置,从而导致了“鬼城”社区出现,并推高了价格水平,令当地居民难以承受。加拿大政府住房机构CMHC已开始对海外买家数量进行调查。美国加州等地2008年美国次贷危机蔓延世界,引发了全球金融危机,泡沫破裂当然也是因为美国民众认为房价“只涨不跌”,但“好了伤疤忘了疼”,近年来美国房价开始加速上涨。据路透,周四公布的RealtyTrac报告显示,今年以来,美国将近三分之二房屋市场的房价涨速超越薪资,其中旧金山及纽约市等城市中心均名列最难供房地区。该报告称,在9%的美国房市里,目前房价可负担程度已低于以往水准。买房民众必须将更多收入用于住房,减少其他用途支出。此外,美国联邦住房金融局(FHFA)周二发布的报告显示,美国1月FHFA房价指数环比上涨0.5%,与去年同期相比,美国所有地区的房价均有所上涨,其中南大西洋地区——包括马里兰州、弗吉尼亚周和华盛顿特区——房价同比上涨8.9%;太平洋地区——加州、俄勒冈州和夏威夷州——房价上涨7.4%;中大西洋地区——纽约州、新泽西州和宾夕法尼亚州——房价上涨1.7%。英国伦敦英国房价高企,且不说买房遥遥无期,普通伦敦市民眼下租房都是个问题。华尔街见闻此前提到,BusinessInside援引房东和租户保险公司Homelet的数据称,去年伦敦市每月房租均价涨至1596英镑,同比增长11%。而伦敦市民税后月薪中值为1965英镑,仅房租就相当于税后月收入的80%。这意味着,在交完房租以后,一个在伦敦租房的普通居民只剩下不足400英镑应付衣、食、行这些开销。除了伦敦,英国其他城市的房租同样高涨,英格兰西部海滨城市Brighton和Bristol的月均房租均同比增长18%,分别增至1078英镑和904英镑。华尔街见闻3月4日提到,据地产咨询公司KnightFrankLLP(莱坊)报告,100万美元在北京、上海的黄金地段分别可以购买58平米和46平米的住宅。这令京沪跻身全球最贵的十大房地产市场。此外,去年全球房价涨幅最快的城市是加拿大温哥华,全年上涨24.5%;海排名第三,上涨14.1%。北京以4.3%的涨幅位列第24。来源:华尔街见闻日前中国企业报援引权威人士的消息称,中国电子信息产业集团有限公司(中国电子)总部将会迁出北京,落户深圳。中国电子内部人士对《中国企业报》表示,公司确实有这个计划。“主要是响应国家疏解非首都核心区职能的要求,其次也跟深圳市场化的机制比较吻合。因为我们是电子信息产业,要主动适应市场竞争,迁入深圳会加速我们的市场化转型。”如果这一消息最终落实,中国电子将是继中国远洋之后第二家把总部迁出北京的央企。去年底,中国远洋和中海集团合并,新公司总部设在上海。中国远洋的总部原位于北京。来自国资委内部人士的消息称,国资委的批文不日将会下发。但他同时强调,中国电子只是央企外迁的个案和特殊情况。资料显示,目前国务院国资委监管的共有106家央企,其中80多家总部设在北京,24家总部设在京外。这些央企的人员众多,有的多达几千人。以国家电网、中国石化、中国电信以及中国钢研等20家中央企业总部的人数来看,这20家企业人数之和为8557人,其中最多2000人,最少的61人。中国电子结合国家政策和自身发展的需求总部迁往深圳也在情理当中。深圳是中国电子信息产业的集中地,中国电子总部迁往深圳更好配置资源。中国电子是最大的国有综合性IT企业集团,业务涉足新型显示、信息安全、集成电路、信息服务等国家战略性、基础性电子信息产业领域。中央企业联合会研究部副主任缪荣认为,近两年来央地协同发展上升为国家战略,多个行业被明确为非首都功能。“或走或留,成为政府与企业决策层面前的一道考题。而央企迁入地方,可以充分利用两地互补优势,实现央地协同发展。中国电子即将迁入深圳,这既是政府引导,也是配置资源的自然结果。来源:澎湃新闻网上海市政府将举行新闻发布会,由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加,重点介绍上海市促进房地产平稳健康发展的相关举措。春节后上海市房价暴涨引起社会关注,上海市房地产新政呼之欲出。近期上海房地产新政传闻不断,此次可能涉及到的房地产政策包括对首套房的认定从严,非普通二套房首付比升至70%,对非上海户籍人士提高限购门槛,要求银行不得进行利率竞争,严格执行既有利率优惠规定等。来源:财经网据国家税务总局网站3月24日消息,财政部、国家税务总局发通知称,经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发。《营业税改征增值税试点实施办法》指出,提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。提供有形动产租赁服务,税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外,税率为6%。以下为通知全文:关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们,请遵照执行。本通知附件规定的内容,除另有规定执行时间外,自2016年5月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《财政部国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》(财税〔2013〕121号)、《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2014〕43号)、《财政部国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》(财税〔2014〕50号)和《财政部国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》(财税〔2015〕118号),除另有规定的条款外,相应废止。各地要高度重视营改增试点工作,切实加强试点工作的组织领导,周密安排,明确责任,采取各种有效措施,做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作,确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。来源:中国证券网3月24日,记者从市政府获悉,为承接中关村科技成果在广安转化落地,充分发挥科技创新对转型升级的支撑作用,我市(广安市)出台《广安市承接中关村科技成果转化若干支持政策》。《政策》提出,我市将在国家级广安经济技术开发区等园区建设高新技术孵化产业园(以下简称“产业园”),并由政府出资5000万元、吸纳社会资金1.5亿元,依法共同设立首期规模2亿元的广安市高新技术产业发展引导基金,支持中关村科技成果转化项目落户广安,推动广安经济社会发展。此次出台的一系列优惠政策,包括对落户产业园的科技成果转化项目,3年内由产业园免费提供标准厂房和必要的办公用房,3年后需要继续使用的,给予优惠;对在产业园开展研发孵化的项目,免费提供研发孵化和办公场地。对成功创建国家级、省级、市级研发中心或产业技术研究院的企业,分别奖励100万元、50万元、20万元。对在我市成功实现成果转化的科技创新型企业,除积极争取中、省专项资金支持外,我市同步给予专项资金补助奖励。其中,对企业自主研发技术达到国内先进水平、具有较强的市场竞争优势的关键核心产品,每个给予50万元奖励;对企业拥有自主知识产权或使用权的重大技术创新成果,首次实现产业化的,每项最高给予200万元奖励;对经认定的国内或省内首台(套)技术装备,按省财政奖励的50%再次给予奖励。对带项目引进的国家“千人计划”、“两院”院士、中科院“百人计划”、博士后、博士等高端人才,免费提供100平方米研发场地、100平方米公寓住房、100万元的创业启动资金;对全日制硕士学位以上的科技创新人才,免费提供公寓住房或给予相应的住房补贴;对所有引进人才,前3年个人所得税地方留成部分按规定支持高端人才创业,对其出国出境、医疗保险、配偶安置、子女入学、住房安排等提供优惠和便利。对落户产业园的科技成果转化企业,在金融和税费方面给予支持:给予此类企业3年全额贴息和担保费补贴;对为科技成果转化项目提供银行贷款和担保贷款的,如出现风险,最高可给予20%的风险补偿;企业上市融资的,还可获得一次性资金补助;企业前3年缴纳的税收,市及以下地方留成部分和由我市内征收的行政事业性收费、政府性基金等全部用于支持企业发展。对落户产业园的科技成果转化项目,全力保障生产用水、用电、用气。符合条件的,积极争取享受直购电、直供气政策,并视其情况给予一定的财政补贴。来源:广安日报一石激起千层浪,最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。随着营改增时间表日益临近,对房地产企业来说,哪些进项税额可以参与增值税抵扣?房地产营改增最大的难点在哪里?多位房地产财税专家表示,房企可抵扣发票越多越好,但目前进项税抵扣有限,很多事项须待细则落地,且个案差异较大,不能一概而论。房地产进项税抵扣项有限3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确自5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。以此来看,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业适用11%的税率,金融业和生活服务业适用6%的税率。中汇(四川)税务师事务所一位资深财税人士告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者,营业税是价内税,增值税是价外税,主要区别在于,后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。对房地产开发企业来说,以前所征收的营业税到底是什么?包含哪些具体项目呢?房地产营业税,顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。《每日经济新闻》记者注意到,2011年10月底,经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。实际上,在房企“预售制”模式下,预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说,房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在房地产开发企业主营成本构成中,包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。在营改增过程中,到底哪些可以进项税抵扣?中汇(四川)税务师事务所前述资深财税人士介绍说,“建安成本那一块是可以抵扣的,建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%,毛利20%,但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金,这些是不可能抵扣的,像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。不利于品质房企“甲供材”?营改增试点范围的扩大,在房企内部产生了不少争议,其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。在亚信控股集团董秘荣腾洪看来,营改增之后,这实际上会增加房企税负,首先是税率,营业税3%~5.6%,增值税11%~17%。以二手房交易为例,一套100万元的房子,卖到200万元,按原来只上5.6%的税率,现在按100万元差额的11%或17%,税负有所提高。“在房企实际操作中,增值税可抵扣进项税,但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。前述资深财税人士举例说,在没有“甲供材”(编者注:甲方提供建安材料)的情况下,房企让建安企业包工包料,一张发票开回来,直接按11%抵扣,如果单独买材料按17%,当然有利于他,但部分房企要求“品质”,他们自己去“甲供材”,但能否实际抵扣仍是未知数。“按国务院的税改设计,对行业来说,是降低负担的,每个企业的经营周期不一样,落实到每个企业会有差异。老项目按老办法,按征收率,但具体细则没出来,我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。土地购置费能否获得进项税抵扣?在前述资深财税人士看来,现在房企都是“招拍挂”拿地,都有发票,像2006年以前的项目可能没有这种发票,但2007年以后都不会存在了,这些统一归为老项目,营业税按5%税率征收,现在可能会按一定的征收率,征收率是价税合一,相比较营业税会下降。前述资深财税人士表示,5月1日以后,房企新项目实施营改增,能够抵扣进项,收入按增值税划段后税率是11%,这取决于抵扣这部分,增值税按增值额,也就是毛利那部分缴税。“像价值100万元的房子,毛利率大概在20%~30%,成本是80万元,增值税是20万元的11%,关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣,不动产成本的进项部分抵扣事项,目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。对于即将到来的营改增大潮,房企应如何做好税收筹划?前述资深财税人士表示,目前还谈不上税收筹划,房企该交的营业税缴清楚,等于你的纳税义务时点暂未发生,中间有一个过渡期,能把自己的税理清楚,比如你有商业地产,你是销售还是自持,细则出来之后,根据自己的情况才有可能筹划合理节税。“在财务上,你要对增值税这个税种特性了解,包括发票的管理、财务核算以及合同等,因为营业税是价内税,增值税是价外税,你的合同金额是含税金额,还是不含税金额。”前述资深财税人士建议说。来源:每日经济新闻据国家统计局发布数据,2016年1至2月,全国房地产开发投资增长3%,增速比去年全年提高2个百分点。虽然全国房地产开发投资增长速度时隔两年首次出现回升,但从全年看,房地产开发投资增长难言乐观,化解房地产库存仍是当前我国楼市运行主线。当前我国房地产开发投资回升可能更多受到东部地区土地价格过快上涨的驱动。近年来,随着我国土地出让价格节节上升,土地购置费在房地产开发投资完成额中的比重也呈现出快速上升态势。2014年,全国房地产开发投资完成额中的土地购置费用同比增长29.3%,分别高出建筑工程、安装工程、设备工器具购置增速20个、8.3个和24.7个百分点。2015年全国土地价格走势分化,但全年房地产开发投资完成额中的土地购置费增长速度仍高出建筑工程完成额1.1个百分点。考虑到2015年东部地区土地价格明显上涨,2016年全国房地产开发投资增速中的土地购置费用增速也将明显加快,并带动全国房地产开发投资增速回升。数据显示,今年前两个月,我国东部地区房地产开发投资完成额5536亿元,约占全部房地产开发投资额的61.15%,较上年同期提高0.4个百分点;东部地区房地产开发投资增速为3.7%,比去年全年提高3.2个百分点。未来房产投资回升可持续性谨慎乐观,化解房地产库存仍是当前楼市运行主线。最近一段时间热点城市楼市“发烧”,加剧了住房市场恐慌购房心理,导致市场需求透支。随着管理层对楼市“首付贷”的治理,以及对中介行为和投机炒作的打击,热点城市房地产市场将会理性降温。从房地产周期运行看,考虑到我国住宅市场供求关系拐点已经到来,市场机会更多体现在区域结构分化上。东部地区房地产开发投资增速回升,但因为地价过高,不可避免影响到投资增长的稳定性。目前看,非热点城市房地产库存仍在上升,而热点城市住宅价格过度偏离基本面,蕴含较大风险。据国家统计局数据,今年前2个月,全国房地产开发企业住宅施工面积41.46亿平方米,约为2015年全国商品房销售面积的3.23倍,以三口之家一百平方米计算,可以支持1.24亿人口居住需求。而房地产库存的60%以上分布在三线、四线城市。热点城市近期交易火爆,虽然市场“首付贷”规模难以准确统计,但从住宅交易总额放大和交易时间缩短两个特征分析,热点城市类似“首付贷”的杠杆融资规模应该不会太小,否则也无法支持热点城市住宅交易集中放量;特别是2015年热点城市住宅需求已经明显增长的情况下,2016年年初住宅市场继续高位放量,不排除是投机炒作回潮驱动的可能性。尽管从资产配置角度出发,热点城市住宅配置价值逻辑仍在,若价格过快上涨,势必面临未来资产变现难题。综合各方面情况分析,需要理性认识当前房地产开发投资增长速度回升。如果房地产开发投资额中的土地购置费用比重上升,那么即使投资增速回升,也无法带动相关产业发展。如果房地产开发投资增长过快,那么恐怕又会引发新的房地产库存压力。可见,与其关注房地产开发投资增长速度回升,不如关注房地产开发投资构成变化与区域差异。(来源:经济参考报)记者3月24日获悉,江苏在各地审核推荐基础上,将159家众创空间给予备案并纳入省级科技企业孵化器管理服务体系。此批纳入省级管理序列的众创空间分布在13个省辖市,包括“NLSP创新驿站”“南京紫丁香众创空间”“魔豆工坊”“天印梦工厂”“海之语创客空间”“龙城创客社区”等。它们将通过市场化机制、专业化服务、网络化手段和资本化途径,构建适应大众创新创业需求和特点,低成本、便利化、全要素、开放式的创业服务平台,形成良好创新创业生态体系。来源:新华日报3月23日,老国企原杭州机床厂地块经过56轮报价,由绿城集团以37.35亿元总价竞得,溢价率109.38%。杭州再现“地王”。3月23日,杭政储出[2016]1号(潮鸣单元D4-01、D4-05)地块经过56轮报价,由本土房产大鳄绿城集团以37.35亿元总价竞得,溢价率109.38%,折合楼面价45368元/平方米,刷新杭州单价“地王”记录。此次土地出让吸引了绿城、万科、滨江、信达、融信等16家浙江本土和省外地产大鳄激烈竞拍。当日,杭州城东的牛田单元地块由润和房产以8.37亿元的价格拿下,溢价率54.52%,14627/平方米的楼面价也创下了该区域新高,此前该地块周边在售的项目的楼面价基本在1万~1.2万元之间。此前1月6日,杭州刚刷新过单价“地王”——南星单元B-02宅地经36轮竞价,由信达房产以33.9亿元竞得,溢价率65.6%,折合楼面价36680元/平米。澎湃新闻注意到,杭州23日出让的潮鸣单元相连的两个地块位于市中心,原属于老国企原杭州机床厂所有,两地块合计土地出让面积34415平米(约51.62亩),合计体量约8.2万方,起始总价17.8亿元,起始楼面价21668元/平方米。其中D4-01地块位于北面,为住宅兼商业商务、消防、社会停车场用地,住宅部分比例不大于70%;D4-05地块位于南面,面积相对较小,为住宅兼商业用地。澎湃新闻了解到,潮鸣单元周边最具参考价值的土地有3处:向北1公里的喜得宝地块(绿城·兰园项目)、东北方向1公里的华家池地块和向东南500米外的采荷单元地块(滨江·凯旋门项目)。其中喜得宝地块于2009年由绿城竞得,楼面价20963元/平方米;采荷单元地块于2010年由滨江集团竞得,成交楼面价23902元/平方米;华家池地块于2013年由滨江、世茂、绿地瓜分,最低楼面价19416元/平方米,最高楼面价23828元/平方米。住在杭州网数据显示,绿城·兰园项目均价约为5.6万元/平方米,华家池地块的滨江·华家池、世茂·天宸、绿地·华家池印价格也在4~5万元之间。随着中央明确“去库存”为2016年重要任务之一以来,杭州也出台了“杭十条”助推去库存。国家统计局3月18日正式公布2016年2月份70个大中城市住宅销售价格指数显示,2月杭州房价再次出现上扬,迎来自2015年4月开始的“11连涨”,同比涨幅高达8.9%,楼市复苏迹象明显。近年,杭州的高校院区、国企老厂因搬迁、停产而闲置的地块频出“地王”。杭州豪宅的代表、位于绝对市中心的“武林壹号”,2015年其销售额突破50亿,刷新了杭州楼市单盘销量最高记录,更以累计销售超100亿的成绩,成为杭州第一个“百亿俱乐部”顶级豪宅项目。其所在的地块就是原杭州汽车发动机厂,2006年9月29日,被绿城与滨江组成的联合体以36.3亿元的价格拿下,以10869.7元/平方米的楼面价成为了当时的新“地王”。2007年10月,位于杭州城北桥西板块的老国企杭州第一棉纺织厂地块的竞争“悄然涌起”,经过53轮激烈竞价,首战杭州的京派房企——远洋地产豪掷22.26亿元拿下该地块,楼面价高达15588元/平方米,成为“桥西地王”。而当时桥西一带的房价不过11000~13000元/平方米,“面粉贵过面包”真实上演,引起当时杭州楼市一片哗然。2009年8月18日,位于杭州凤凰山脚下的南星桥粮库地块出让,绿城联合西子以24295元/平方米的楼面价拿下,创当年杭州楼面价的新高。不过后因为涉及开发破坏南宋遗址公园,这个本命名为杭州御园的项目至今还未面世。2014年1月,杭州杭师大地块正式出让,万科、绿地、融信、融创中国等多家实力房企参与竞争,经过62轮激战,最终以33.84亿元总价花落闽系房企融信,楼面价25785万元/平方米,同时至少配建保障房面积1.6万平方米,成为当时杭州新的单价地王。来源:澎湃新闻网时隔两个月,杭州单价地王再度易主。摘下新地王的绿城,将杭州楼市的单价地王,推向5万元/平方米。同时,刚刚“宝万之争”中打算与深圳地铁联姻的万科,与杭州地铁结盟,二者组成联合体现身地王争夺战。3月23日,杭州土地市场举行拍卖会,推出潮鸣艮山单元和牛田单元两宗地块。其中,潮鸣艮山单元宅地较为引人关注,土地出让面积3.44万平方米,建筑面积8.2万平方米,起始楼面价2.17万元/平方米。拍卖会吸引了包括万科、绿城、招商地产、保利地产、融信等10余家大牌房企前来捧场。拍卖会于下午两点半开始,首先推出的潮鸣艮山单元,吸引了近10家房企参与竞标,竞争十分激烈。经过56轮竞价,最终由绿城房产以37.35亿元总价竞得,折合楼面价为4.54万元/平方米,溢价率达109.38%。资料显示,今年1月,信达地产以3.67万元/平方米,竞得南星地块,成为杭州单价新地王。而经过此番激战,也宣告杭州单价在短短两个月再度易主,而且将杭州单价地王推向5万边缘。据了解,潮鸣艮山地块北面隔凤起路与杭州红会医院相望,东面紧邻京杭大运河支流,景观资源较为诱人,东面为环城东路,属于传统的主城区核心区域。周边目前在售的楼盘主要有华家池三盘以及绿城兰园,其中绿城兰园2009年成交的楼面价为2.1万元/平方米,目前在售均价约5.6万元/平方米。优越的地理位置,使得潮鸣艮山地块挂牌以来备受关注,此次拍卖吸引众多大鳄前来争抢也是意料之中。拿地后,绿城方面表示:价格还好。杭州单价地王两月易主,确实吸引眼球。不过,现身拍卖会的万科,还有另一个亮点。证券时报记者发现,此次拍卖会上,万科参与了潮鸣艮山地块的竞拍,不过这次万科不是“一个人在战斗”,而是与杭州地铁集团组成了联合体。在经过26轮报价后,万科和杭州地铁集团组成的联合体,就没有再继续参与竞拍。作为地产一哥,万科参与土地竞拍不足为奇,引人关注的是它的合作方。官方显示,杭州市地铁集团成立于2002年6月,主要从事轨道交通工程建设、营运与管理,房屋拆迁服务,房地产开发等。公司性质为杭州市政府直属企业,由杭州市本级、萧山区、余杭区、滨江区、钱江新城管委会、杭州经济技术开发区等6个投资主体共同出资。此次拍卖会上,万科与杭州地铁集团的联手,不禁让人联想到近期万科的另一桩联姻。10天前,“宝万之争”现变数,万科发布公告称,已与深圳地铁集团于3月12日签署战略合作备忘录。万科拟主要以新发行股份方式,收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权,预计交易规模介于400亿元至600亿元之间。如交易成功,深圳地铁将成万科长期的重要股东。业内认为,虽然深圳地铁集团与杭州地铁集团在股权方面没有任何关系,但万科与地方地铁集团的合作,或许是万科今后地产开发的新方向。来源:证券时报

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