告别黄金时代 多方论道破解房地产发展难题_广州市房地产行业协会

告别黄金时代 多方论道破解房地产发展难题

2018-01-23 08:02 来源:广州市房地产行业协会

  2、在国内拿地议价能力提升。尤其是对于三四线城市的地方政府来说,同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大,品牌效应的叠加增加了两万与地方政府谈判的筹码,也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

  三、对万科的影响

  北京中原地产市场研究部张大伟介绍说,4月、5月,市场观望情绪很浓,所以成交量非常低,两月成交量明显低于市场正常成交量。如今,北京楼市新政执行已2月有余,随着买卖双方逐步对政策适应,市场上首次置业和着急改善的刚需开始释放,市场供需的双双回暖,支撑了成交量的持续回升。房价方面,免税房和低税房源的成交占比依然占到了成交总量的九成以上。免税房和低税房源供求矛盾的紧张也使得这部分房源的价格易涨难跌,使得房价难以出现回落。但他同时表示,首套房贷款利率折扣优惠收窄到9成,公积金贷款难度依然很大,导致整体市场依然处于调整过程中。从目前整体市场看,房价涨幅已经明显收窄,房价上涨空间不会太大。

  因此,从中实质上也能看出的是王健林在推动万达转型时,彻底与“销售”告别的决心。

  昨日下午起,万科与万达合作的消息刷爆了所有地产人的朋友圈。

  11月份工业生产者出厂价格环比继续下降主要是受国际油价连续下跌的影响。从影响程度看,石油和天然气、成品油、化学原料和制品分别影响工业生产者出厂价格总水平下降约0.2、0.1、0.1个百分点,三者合计影响0.4个百分点,占总降幅的80%。

  单房企来看,万科、恒大与深圳控股的业绩较为出色。其中,深圳控股月度销售涨幅最为抢眼,单月吸金22亿元,同比增长270%,环比增长159%。5月深圳市场正值火热,深业上城、塘朗城切合改善客户需求,接力热销,是深圳控股销售爆发的直接促因。前者定位商务公寓产品,单价8.5万元/平米,面向高端改善客群,月度合约销售额7.7亿元,后者主打110-140平米三四房,吸引首改、二改客户置业,首开即热销,单月合约销售额6.2亿元。除此,万科销售金额再夺冠,同时达到年初以来最高值,突破200亿元销售;销售面积方面,恒大4月销售势头得以延续,凭借237万方居首。

  从季节因素看,11月份部分地区进入旅游淡季,飞机票、景点门票、旅行社收费和宾馆住宿价格环比分别下降6.0%、4.5%、3.7%和2.0%,合计影响CPI环比下降0.08个百分点。

  1、GDP因素:产业结构

  从天气因素看,11月份全国平均气温3.9℃,较常年同期偏高1.0℃。较好的气候条件有利于南方露地蔬菜的生长和香蕉、柑橘等水果的采收,市场供应相对充足,鲜菜和鲜果价格环比分别下降1.6%和0.5%,合计影响CPI环比下降0.06个百分点。从50个城市主要食品价格监测看,11月份大白菜、油菜和香蕉均价分别为每千克2.35、4.91和7.82元,环比分别下降11.9%、10.8%和13.4%。但地区间鲜菜价格变动差异较大,东北、西北和华北地区鲜菜价格环比以涨为主,而华东、中南和西南地区鲜菜价格环比则以降为主。

  四、对万达的影响

  从发布的分行业出厂价格环比数据看,在30个主要工业行业中,6个行业产品价格上涨,6个行业持平,18个行业下降。电力、热力生产和供应、纺织服装、煤炭开采和洗选等行业出厂价格环比上涨,其中煤炭开采和洗选价格自今年2月份以来首次上涨;石油和天然气开采、石油加工、黑色金属矿采选等行业出厂价格环比有所下降。

  目前,据《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》发布仅剩三周,站在这个时间节点,基于房企已公布销售数据,我们不妨预测一下房企销售格局。

  根据协议,万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组,互相交流项目合作信息;双方将长期进行合作;由于万达和万科都有海外发展计划,未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。

  中原地产等经纪机构监测的数据显示:6月上半月,北京新建住宅签约套数为4352套,二手房住宅签约套数为3603套,环比上月同期分别上涨了80%和62%。合计总签约套数为7955套,环比上涨了72%,是最近3个月同期的高点,市场回暖明显。

  累计销售来看,多数房企目标完成率在30%左右。截止5月份,在所选取的房企中,仅恒大、深圳控股出众,销售目标完成率超过40%,其他房企的销售目标完成率集中在30%左右,个别房企甚至不足30%。不过,我们不必过于担心房企目标难达,目前房企目标完成情况受困于一季度业绩不佳,但结合当下市场火热行情,房企推案节奏积极调整,至6月份,可期房企销售将进一步增加,目标完成情况将大不一样。

  挑战主要来自于,在竞标一些中低端综合体地块时,地方政府会更青睐“万万组合”。但由于万科和万达自身品牌定位原因,影响可能也仅限于中低端综合体地块。

  地方政府财收入并不全部来自生产,财政收入增速与GDP增速之间的差距出现分化。税收收入地方政府的主要收入来源,其中企业所得税、营业税、增值税占比最大,也与地区经济生产直接相关,表现为地方财政与GDP直观的正相关关系。但由于“营改增”改革还未彻底、土地税收的存在,财政收入与名义GDP同比增速出现分化。

  上半年:TOP10房企凶猛来袭,行业集中度进一步提升

  3、排名21-100的房企业绩、名次变动较大。20名之后的房企多为中小房企,区域型布局特征明显,总体销售易受布局城市市场变化影响。新政、降息之后,一线城市及部分供求较好的二三线城市成交迎来大涨,集中于这些城市的房企,其项目随之受益,总体销售亦可从中获利,而另一面,旗下项目多处三四线城市的房企,若无营销对策,则难以保证不错销售。我们认为,经过上半年市场波动,这部分房企的业绩将呈现明显变化,房企间名次变动系数大。

  5月14日,全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议,双方宣布建立战略合作关系,计划在国内外项目开展深度合作。万达和万科的合作开启了中国房地产企业强强联合的新模式,将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响。

  万达集团已形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业。其中万达商业是世界最大的不动产企业,2014年持有物业面积(含在建)3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业,2014年住宅销售规模21万套以上。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分,充分发挥各自优势,实现互利共赢。万达和万科都是全国知名品牌,合作将提升两家企业获取项目的能力;能充分发挥各自专业优势,提升项目整体水准,创造更大价值。

  从发布的数据看,11月份CPI环比下降,新涨价因素有所减少,致使同比涨幅比上月回落了0.2个百分点。新涨价因素的减少,主要是受天气、季节和国际因素的影响。

  一、合作为双方的带来的利好

  因此,“轻资产”还停留在“想象”层面,而我们认为,最佳“想象”是:引入基金公司等第三方机构进行商业持有,和万达原有战略相符,也解决了万达年初时与基金公司合作时带来的“住宅部分谁掏钱”的疑问——而万科、万达品牌的联合的作用仅在于增加品牌公信力,吸引投资者。

  事件:公司公告6月销售和人民币100亿元额度内回购公司A股董事会决议。     百亿回购计划,责任企业,稳固信心:公司公告为保护投资者利益,拟使用公司自有资金回购公司股票。回购资金总额不超过人民币100亿元,回购价格不超过2015年7月3日公司A股收盘价格,即不超过人民币13.70元/股。按照以上标准测算,预计可回购股份不少于7.30亿股,占本公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。具体回购股份的数量以回购期满时实际回购的股份数量为准。我们认为在当前市场信心缺乏时万科已自有资金回购公司股票,既体现出企业对投资人的责任心,又有利于稳定股价。     上半年基本完成销售任务,后期销售有望继续扩大:1)公司6月实现销售面积195.5万平方米,比2014年同期增长12.36%,环比增长18.41%;实现销售金额251.9亿元,比去年同期增长29.91%,环比增长21.87%。2)1-6月公司实现累计销售面积902.6万平,同比增长9.91%;实现累计销售金额1099.6亿,同比增长8.97%。从销售均价看,6月销售均价为1.29万元/平,与今年1月1.18万元/平销售价格相比有所增长。我们预计公司全年有望完成2500亿左右销售规模。     当月新增项目8处,预计公司2015年土地投资继续扩大:2015年6月公司新增项目权益建面141.23万平,同比2014年增长578%;新增土地权益投资57.68亿,同比2014年增长1489%。考虑公司2014年土地投资金额相对2013年同期回落68.58%且当前销售保持扩大趋势,我们预计公司2015年2H土地投资将继续扩大。     正式通过物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制:6月23日,公司董事会通关关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案。我们认为万科物业市场化发展和合伙人机制,有利于万科未来深化围绕客户的服务深化和多元化业务开展。     投资建议:维持“买入”评级。公司明确提出未来十年“三好住宅”+“城市配套服务商”定位。三好住宅,指的是好房子、好服务、好社区。城市配套服务商,指1)有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务;2)与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。预计公司2015、2016年EPS分别是1.64和1.92元,RNAV在17.8元。按照公司7月3日13.7元股价计算,对应2015和2016年PE为8.35倍和7.14倍。给予公司2015年12倍市盈率,对应股价19.68元,维持对公司的“买入”评级。

  1、国内合作范围有局限。双方原有布局不同,万达以三四线城市的新城为主,万科则以一二线城市为主。郁亮表示,此次双方的合作主要位于三四线城市。但若布局三四线城市与万科以往战略不符,也则会为住宅销售带来压力和不确定性,且“三四线”在资本市场上并不受宠,作为一家上市企业,万科的股东是否会同意?因此,万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。

  2、非GDP因素:税收体制与土地财政

  不过,在看了万达官方的表述后,相信不少喜欢思考的人都会产生这样一个疑问:双方均提到了合作是为了“轻资产”模式转型,不少媒体也对轻资产的描述花了大笔墨,但却没有叙述具体“轻”在哪里。

  很显然,合作能减少万达对土地款的投入,对于仍在规模扩张中的万达来说能用更少的资金撬动更大规模的项目开发。万科丰富的住宅产品线,也有利于合作后的综合体整体质量的提升。而商业运营的持有方面,如果能引入基金公司,或打包上市,将是最佳处理方式。

  展望2015年上半年,我们认为房企行业集中度将进一步提升。首先,大型房企在销售上占据压倒性优势,市场转好对其销售最为有利,强者更强,不断拉高入榜门槛;其次,并购潮涌起,“大鱼吃小鱼”现象为常态,经营不善的小房企遭并购,更多优质项目集中在行业排名靠前的小部分房企手中,助增其市场份额。

  1、TOP10房企来势凶猛,门槛或升至300亿。根据一季度度排行榜TOP10房企名单,公布5月份销售业绩的房企有5家,在一季度排名第十的融创,其累计销售金额已达243亿元,上半年可轻松突破300亿元。其他未公布业绩的房企如中海、万达、华润等,首4月销售金额均在200亿元以上,不出意外,5、6两月合计销售过百亿不成问题。如此,2015年上半年,TOP10房企金额门槛从去年同期的258亿元提升至300亿元以上定数很大。

  3、话语权的争夺。作为行业龙头,万科与万达均对各自的领域的历史发展起到了不可代替的作用,行业地位品牌价值等同。合作后,双方要新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题,当万达王健林的战略果断性及执行力,遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡,将产生怎样的化学反应?

  (2)土地带来税收但不创造GDP。由于地方政府拥有土地使用权,由此带来的与土地直接相关的税收包括契税、城镇土地使用税、耕地占用税,这些收入与土地资产有关,但并不生产价值,不纳入GDP核算。因此,地方政府对土地财政依赖会弱化财政收入与GDP的正相关性。

  万万合作,对其他房企来说,带来的借鉴意义大于压力和挑战。

  2、排名11-20的房企销售有望上涨,但力度不及10强房企。参考一季度排行榜,排名处于10-20且已公布5月销售的房企涉及世茂、富力、雅居乐、金地、招商及新城。总体而言,6家房企累计销售不及去年同期,不过,5月单月来看,销售金额全部同、环比增长,6月冲刺希望较大,上半年销售依然可期。所以,处于此梯队的房企,我们判断上半年总体销售有望上涨,但力度将落后于TOP10房企。

  本次合作是由万达提出的,从目前公布的合作内容来看,对万科带来的意义小于万达。万科能使用万达的地方政府资源和海外资源,增加对市场情况较好三四线城市的布局,弥补了商业运营的上的不足,商业配套也能增加住宅产品溢价。

  购房人小崔这两天也急坏了,她看中了安定门附近的一套大两居,90平方米,总价470万元。中介天天给她打电话,说至少3个购房人也想买这套房,再不出手,就被别人买走了。着急的小崔约房主看房,没想到一周过去了还没约到。“房主肯定想挑一个出价高的呗。”小崔无奈地说。按她现在的想法,即使房主涨10万元,她也接受。因为再不买,她担心房价还会涨。

  一、居民消费价格环比有所下降,同比涨幅略有回落

  土地直接的三种税收中,耕地占用税、城镇土地税伴随城镇化建设呈现稳定增长的趋势,而契税与土地出让、房地产交易紧密相联,是造成财政收入与GDP增速差距波动的主要原因。随着房地产行业下行,财政收入增速高过GDP的空间会明显压缩,表现为财政收入下滑幅度超过GDP增速。

  万达集团董事长王健林表示,中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段,房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试,对万达来说,通过与万科合作,万达可以集中精力,加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献,可以更有效地利用社会资源,减少浪费,对行业发展起到示范作用。

  三个省份工业增加负增长拖累经济大幅下滑。辽宁省、吉林省是典型的工业省份,制造业为支柱产业,而黑龙江对资源的依赖程度高,固定资产投资中,黑龙江的采矿业占比10%,仅次于山西省。制造业、采矿业的长期产能过剩是拖累经济增速下滑的基础性因素。

  反之,中高端定位的住宅和商业房企可以借鉴万万模式进行合作,挑战港资房企在这一领域的地位。

  二、工业生产者出厂价格环比、同比降幅有所扩大

  周女士在东南四环有套105平方米的两居在出售。这套房是3月中旬挂出来的,报价400万元。周女士的想法是,如果有人真心买,390万元就能接受。4月份,北京楼市迎来了最冷清的一个月,很多房主担心房价止涨,报价也有所下调。周女士记得,五一假期,她只接待了2拨看房人。但只隔了一个月,端午节期间,她就忙坏了,最多的一天,接待了十几拨看房人,中介电话都懒得接了。“太多,接不过来。”周女士解释。

  2015年上半年辽宁GDP增速全国垫底,东北三省财政恶化。辽、吉、黑三省经济增长表现最弱,但除了经济增长之外,当地政府更头疼的是维持数月的财政收入负增长。辽宁省从去年9月开始财政收入累计降幅不断扩大,黑龙江省今年财政收入有了断崖式的下跌,吉林省的情况略好。6月份山西、新疆也出现了短暂的财政收入累计负增长。

  万科集团总裁郁亮表示:白银时代,传统业务仍有广阔的发展空间,也将萌发许多新的机会,这为优秀企业之间的合作提供了良好的契机。和万达的合作,有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势,获得更多的客户和发展机会;也有助于提升自身的商业地产能力,推动公司更好的向城市配套服务商转型。

  从国际因素看,国际原油(63.04,-0.78,-1.22%)价格持续下跌,带动国内成品油价格下降。11月份汽油和柴油价格环比分别下降5.6%和5.9%,合计影响CPI环比下降0.05个百分点。

  五、对行业及其他房企的影响

  而若从对两家企业及行业带来影响的角度全面看待此次合作,我们的观点包括:

  1、在海外发展的空间最大。对于万科和万达来说,海外是全新的市场,在国内积累的品牌“定位”等将直接“清零”;两者能够进行海外资源上的互补,如万科与金融机构,万达与海外政府;海外的地价高昂,各自承担开发成本能使两方能获取成本更高、更优质的地块。

  5月:销售一致上扬,多数房企目标完成率一般

  二、合作中可能产生的问题

  国家统计局今天发布的2014年11月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示,CPI环比下降0.2%,同比上涨1.4%;PPI环比下降0.5%,同比下降2.7%。对此,国家统计局城市司高级统计师余秋梅进行了解读。

  附:万达官方微信对有关合作内容的阐述

  (1)重复征税的问题。主要在于建筑业、房地产等行业“营改增”尚未完成,由于存在税收重复征收,税收收入的波动幅度会大于GDP的增减幅度。GDP保持较快增长时,税收的增长速度会更高,如安徽、陕西、江西等省份;同样,当经济增速滑落,财政收入也会被拖累明显下滑。

  3月至今,利好政策持续铺开,4月份时房企销售已现上涨趋势,至5月份,随房企加大入市体量、部分城市成交放量,房企销售均呈现上扬现象。就所选取的15家典型房企来看,5月销售金额均好于去年同期及上月,5月总体销售金额同、环比分别增长44%、29%。

  11月份,工业生产者出厂价格环比下降0.5%,环比降幅比10月份扩大0.1个百分点;同比下降2.7%,同比降幅比10月份扩大0.5个百分点。

  对于商业地产来说,“重资产”之“重”在于商业地产的持有,住宅部分的销售未必会为企业带来压力,反而能够带来更多的现金流,所谓“以售养租”即表达了这一层含义。至少从此次合作的官方的表述来看,“两万”并未点出合作会为变“轻”带来什么实质性的好处。

  需要提及的是,尽管从环比看,11月份蛋价、鲜果价格在下降,但同比涨幅仍然不低,如蛋价同比上涨16.5%,鲜果价格同比上涨14.0%。

  2、存量项目的社区合作没有想象中的美。两万对社区O2O都仅在探索阶段,表面上看,双方已有大量的社区和客户资源,能擦出火花;但事实上,万达商业运营积累的商户品牌,与万科业主资源在层次上有差异,要实现对接和落地很难。

  随着气温逐渐走低,预计12月份CPI环比继续下降的可能性不大。

  6月以来,房企陆续公布5月销售情况。5月市场成交火热同样反映到企业销售层面,众房企业绩纷纷上扬,不少房企同比涨幅在50%以上,且同比翻番并非个案情况。“红5月”局势已定,进入6月,我们对上半年房企业绩表现则更为期待。

  对于住宅、商业兼顾,产品线丰富的房企来说,万万合作的影响,从目前来看,仅限于“刷爆你的朋友圈一整天”。

  但反过来看,合作也与万科原本提出过的“提高商业运营能力”及想打造的“轻资产”背道而驰,或许也显示出了万科转型时在战略决策上的“迷茫”和“摇摆”。

  此前,曾有媒体猜测万科会负责持有商业运营部分,但事实上,万达官方表示未来“万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分”,也就是说,双方都将承担自己开发部分的土地成本,而万达还是将承担商业持有和运营的成本。

  总结:万科与万达官方对于合作的描述极少,并不涉及架构和项目的重组,在披露此次合作时,甚至未停牌。从公布前刻意放风营造神秘气氛,到利用新媒体渠道进行的全面推广,可以看出合作还是营销炒作的意味更浓。我们能看到的,更多的只是圈内的猜测——引发业内对合作内容的“讨论”、“意淫”和“美化”,提高关注度,或许才是“万万“大幅渲染此次合作的真正目的。

  对土地、房地产依赖过高的地区财政压力需要重点关注

  但同样,万达原本“以售养租”模式中,住宅带来的现金流重要性不言而喻,也为万达收购扩张提供了支撑,而如今这一部分收入缺失,仅获得租金收益,可能会为商业运营和进一步扩张带来更大的压力。

  财政下滑压力源自哪儿?

  房地产是主要诱因。无论是营业税的放大效应还是土地直接税收拉大财政收入与名义GDP的增速差,均属于制度因素,真正的诱因在于房地产行业。向前看,2009年上半年北京、上海财政收入也出现持续负增长,直接背景就是08年后期房地产投资开始负增长。向后看,随着税收改革的深入以及房地产行业对经济支撑作用的减弱,财政收入与GDP的差距会趋势性减小,这个过程中,北京、上海等经历过房地产冲击的发达地区会相对平稳,而发展相对落后还处于房地产依赖阶段的地区财政情况要相对悲观。也就是说,经过2009年房地产行业的又一次扩大投资,现在非发达省份可能正经历2009年北京、上海遭遇过的财政收入增速下台阶。

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