上市房企转型玩“跨界” 高利润时代终结_广州市房地产行业协会

上市房企转型玩“跨界” 高利润时代终结

2018-02-22 20:27 来源:广州市房地产行业协会

从更长远的角度看,在房地产库存量大的三四线城市,由政府购买商品房作为保障,完全有能力为保障房提供稳定而可靠的房源,也比政府自建的保障房更能满足群众的住房需求。未来,还应继续从提高住房供给有效性的角度出发,把货币化安置和回购商品房结合起来,进一步探索保障房供给的新路径。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩,包括棚户区改造在内的住房保障政策也应适时调整和转型。打通保障房与商品房之间的通道,不仅可以盘活住房存量资源,也能进一步提升保障房供给水平。

漯河市阳光福园小区是漯河市政府2015年回购商品房的项目之一。小区项目负责人王预凯说,2014年最艰难的时候,售楼处里连续一两个星期一个看房的客户都没有。

土豪之所以令人生厌,有时候并不全是“恨人有笑人无”的人性阴暗在“作祟”,而是他们那种“啥能都拿钱来衡量”的做法让人作呕!真是笑话,金钱能买到“时光延缓”吗?金钱能买到“爱情如花”吗?金钱能买到“一个国家”吗!我擦,不会吧,还真TM有人把一个国家的价格给估出来了……日前据英国《每日电讯报》报道,根据英国国家统计局估算,截至2014年年底,英国净值大约为8.06万亿英镑,这包括境内所有房产、道路、桥梁、机械和银行存款等。所有财产中,最值钱的当属房产,价值5.1万亿英镑,占总价值的60%多。2013年至2014年年底期间,英国房产价值上升9%,折合增值4080亿英镑。与1997年相比,房产价值则暴涨3.7万亿英镑。除房产外,其他包括铁路、桥梁和运动场馆等建筑和基础设施估值为1.9万亿英镑;英国货币,包括正在流通的以及银行存款,总计1.4万亿英镑;车辆、电脑、武器系统和其他设备估值8500亿英镑。国家统计局的报告显示,金融领域2014年年底的净值为负1970亿英镑,同比暴跌3640亿英镑。该报告同时也提出:“这是2006年以来金融机构下滑幅度最大且首次出现负资本净值的一年。”编辑吐槽:王思聪,你过来干啥?你来就来,怎么还把你爸给拉过来了?你爸来就来,怎么还把马云、李嘉诚、李河君、李兆基、马化腾、宗庆后、郭鹤年、郑裕彤都给叫过来了……你们到底想干嘛?好吧,这就是个玩笑。就算你有闲钱买,人家日不落帝国也不会挂牌出售啊!再说了,今年股市表现这么“平淡”,你的钱难道没有大幅缩水吗?据媒体报道,今年美国股市整体表现平淡,令许多投资者铩羽而归,就连“股神”巴菲特也不例外。统计显示,今年以来巴菲特执掌的伯克希尔哈撒韦公司A类股和B类股股价分别下跌11%和10.8%,可能出现2008年以来首次年度下跌。值得注意的是,即便是在2008年大跌32%的情况下,伯克希尔当年的股价表现仍跑赢了标普500指数。但今年迄今,标普500指数上涨0.1%,伯克希尔的表现显著跑输大市。资料显示,伯克希尔上一次出现年度下跌并跑输标普500指数要追溯到1999年,当年标普500指数上涨19.5%,而伯克希尔A股和B股分别下跌20%和22%。据了解,今年以来美股表现最为活跃的“牛股”集中在亚马逊、奈飞等少数科技巨头上,而巴菲特对科技行业的投资向来保守。相比之下,伯克希尔持有的唯一科技股IBM今年以来股价下跌14%。此外,伯克希尔重仓的多家公司股价今年都出现大幅跳水,其第九大重仓股沃尔玛下跌29%,第五大重仓股美国运通下跌25%,第七大重仓股宝洁下跌12.4%。编辑吐槽:极度怀疑这是巴老爷子亲自操刀的“自嘲稿”,你们赶紧看衰我,赶紧抛售我重仓持有的那些股票,然后我再抄底多买点儿,拉低点儿持有成本。几年过后,希望你们继续高唱价值投资的“圣歌”,排队给我跪舔哟!鸟语、风吟、流水潺潺;吟诵、旋律、鼓点阵阵;呢喃、轻笑、妈妈的呼唤……这世间的天籁妙音如斯,有些孩子却一脸茫然——他们是听障儿童。他们耳中的世界,有时过于寂静,有时过分喧嚣。那些嘈杂,将美妙之音阻挡,也令他们的心灵孤独。我们,想为他们做些什么。2015年12月,亚洲最大的跨国房地产公司之一——凯德集团再度发起“为明天•一起善行”体验式公益活动,并开放公众报名通道。此活动为凯德集团年度大型体验式公益项目,致力于持续为我们身边的弱势儿童建立“社区关爱中心”。此次公益行走,旨在呼吁大众关注听障儿童,身体力行感受他们的不易,以正能量助力他们康复。活动得到了中国扶贫基金会及中国残疾人福利基金会的大力支持。著名歌手平安,主持人王凯、蔡紫、佐飞、赵雅楠、邹丽,国脚张池明,北京残奥会形象大使董明等将以爱心大使的身份和凯德为爱善行。知名团体开心麻花、广东卫视主持人邓璐将亲临广州地区参与活动,南方日报、广东电视台房产频道、赢商网爱心助力,一起善行。本次“一起善行”活动将于2016年1月16日(周六)上午在北京、上海、广州、成都和武汉五大城市同时跨城联动,参与者需在约两小时内佩戴耳机完成6-8公里的体验任务,透过耳机内的特制音频辨别一次次任务关键词,让志愿者切身体验听障儿童在康复期不断练习提高听觉能力直至基本康复的过程。活动当日,来自五城的志愿者,每一人完成体验,凯德就会捐出200元善款。所有善款将捐赠给五城至少五所聋儿康复中心,用以采购听障儿童所需的康复训练教材和器材,帮助更多患儿完成教育康复,重返丰富多彩的有声世界。从全国来看,这就成为要解决的“三个1亿人”问题,即促进1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。严荣针对当前全国房地产市场的发展情况,中央提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”。这是近年来有关房地产市场的政策表述中首次将消化库存与住房制度改革相关联,值得引起注意。一般而言,房地产库存是市场发展到特定阶段所形成的产物,而住房制度改革是针对宏观制度设计和政策体系中的重大矛盾所做出的改进探索。如果纯粹从概念出发,会认为这两者不属同一范畴。但如果从中国房地产市场的发展实践看,就会发现,房地产市场中的区域性和结构性库存不断加剧是住房制度的缺陷所导致的,而要抓住当前住房制度改革的主要矛盾,首要就是通过有效的改革措施加快农民工市民化,推动房地产市场的平稳健康发展。当前的住房制度亟须深化改革改革开放以前,我国实行由政府和单位投资和建设城镇住房、低租金福利分配住房的制度。但由于住房供应严重短缺,居民住房条件长期得不到改善,因而必须对这种由政府统建统分的制度进行改革。在1980年邓小平同志明确提出住房改革要走商品化的路子之后,住房制度改革的大幕逐渐拉开。但是,住房商品化之路的探索颇为曲折。直至1994年,国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,住房商品化和社会化之路逐渐走顺,随着住房建设、分配、交易和信贷等配套做实逐步成型,住房制度改革取得了长足进步。1998年,为了使城镇住房制度适应经济发展的要求,特别是为了扩大国内需求以应对当时的亚洲金融危机,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实现住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。该改革文件使中国城镇住房的分配制度发生了一次根本性的转变。之后,中国房地产市场蓬勃发展,但随着住房价格快速上涨,住房补贴覆盖面过窄且标准过低的问题逐渐暴露,具体表现为住房资源配置不均衡,一部分居民难以依靠自身条件改善居住条件,而1998年23号文中提出的经济适用住房政策在不少地方又出现执行失当等现象,于是,城镇住房保障问题引起了广泛关注。2007年,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,为建立健全城镇住房保障制度奠定了基础。可见,经过30多年的探索,中国在住房的建设、分配、流通、使用等方面实现了巨大的转型和变革,初步建立起了一个综合性的制度体系,培育发展了一个多元化的市场体系,更为重要的是,显著提高了城镇居民的居住水平和居住条件,同时也有效带动了经济社会发展,促进了经济社会体制的改革。但是,中国的住房发展总体上仍处于过渡阶段。经过30多年的快速发展,我国城镇住房供应总量已从严重短缺进入到较为充足的阶段,但区域性和结构性过剩的问题有所凸显;居民的住房条件整体上已从“忧房”迈入“有房”的阶段,离“优房”仍有较大差距,但城乡住房体系分割,住房制度改革的覆盖面仅限于城镇,而且帮助农民工缓解住房困难问题的工作刚刚起步;住房保障体系已基本形成,但有效性仍显不足,出现了本地人口和外来人口不平衡的现象,有些地方的住房制度改革推进相对滞后,甚至仍在沿用福利分房的方式;政府对于调控房地产市场获得了许多宝贵经验,但市场的长效发展机制尚不健全,在有些区域或有些时期市场预期不稳,波动较大,有些地方的经济发展对于房地产依赖度过高的问题值得警惕;住房政策的体系化有所改进,但有关政策的稳定性和连贯性不够,特别是土地、财政、税收、信贷、金融等相关政策的有效衔接不够。住房制度改革要适应住房发展形势。面对中国住房发展的现状,中央认为首先要通过扩大增量的住房消费以化解存量的住房库存,以此避免房地产的“堰塞湖”对经济社会发展可能带来的风险隐患。住房制度改革思路逐渐清晰住房发展形势日新月异,房地产市场暗流涌动,各种矛盾和问题相互交织。作为牵一发而动全身的领域,准确识别住房制度改革的主要矛盾,找准改革的突破点,既需要智慧,也需要时间。针对新时期住房制度改革的谋划,决策层的认识在不断深化,对问题的研判渐趋全面,所提出的思路越来越明确。2012年,党的十八大报告中提到:“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”。当时更多从改善民生角度强调住房保障的重要作用。2013年10月底,中央政治局首次就住房保障和供应体系建设进行集体学习,这是在决策层对住房问题加深认识并凝聚共识的重要安排。在此次集体学习中,中央领导既指出了当前住房发展存在的突出问题(“还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”),又提出了进一步深化改革需遵循的基本原则(“加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系”),还明确了深化住房制度改革的主要方向(“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要总结我国住房改革发展经验,借鉴其他国家解决住房问题的有益做法,深入研究住房建设的规律性问题,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置,建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式”)。2013年11月,党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其中既提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”、“研究建立住宅政策性金融机构”等改革举措,更明确要求“稳步推进城镇基本公共服务常住人口的全覆盖,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”。此处强调的“进城落户农民”就是新市民的重要组成部分。2014年3月,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》进一步细化了有关精神。该规划首先就提出了大量农民工被城镇住房保障体系所排斥的问题(“大量农业转移人口难以融入城市社会,市民化进程滞后……被统计为城镇人口的2.34亿农民工及其随迁家属,未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务”),进而提出要拓宽住房保障渠道,把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系,并从住房供应体系、保障性住房制度和房地产市场调控长效机制等方面对城镇住房制度的健全和完善提出了一些举措。2015年10月,党的十八届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》,其中有一段话非常重要:“推进以人为核心的新型城镇化。提高城市规划、建设、管理水平。深化户籍制度改革,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等权利和义务。实施居住证制度,努力实现基本公共服务常住人口全覆盖。健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”。之所以要强调其重要性,至少有三方面原因:首先,这是近几年来首次在正式文件中提出要“深化住房制度改革”;其次,这是首次将住房问题的论述摆在城乡协调发展的内容中,以往要么是放在经济发展部分,要么是放在社会保障部分;再次,非常具体地提出了一些实施举措,比如“财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制”、“城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制”等。经过这两三年的积极探索,通过不同层面的讨论和研究,决策层形成了“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”思路。这种改革思路并不局限于住房去讨论住房制度改革,而是涉及新型城镇化、财政、土地、社会保障、户籍制度改革等领域;这种改革思路也不是对现有住房制度进行颠覆,而是通过抓住消化房地产库存这个当前突出问题带动住房制度改革;这种改革思路更不是仅从住房保障角度进行零敲碎打,必将对当前城乡分割的住房制度带来巨大冲击。住房制度改革如何体现以满足新市民为出发点顾名思义,“新市民”是指新进入城镇的居民。如果对照原有户籍制度,新市民是指除拥有城市户口以外的城镇居民。在这一人群中,既有本地的农业转移人口,也有外来务工人员。“新市民”群体长期在城镇生活、工作,为城镇发展做出了巨大贡献,但限于各种制度约束,这个群体中的相当一部分人难以享受到城镇的基本公共服务,难以在城镇真正安居乐业。但对于大多数人而言,回到农村也是难以接受的。从全国来看,这就成为要解决的“三个1亿人”问题,即促进1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。那么,怎样推进住房制度改革才能体现以满足新市民为出发点?第一,坚持住房市场和住房保障相结合的发展思路。住房市场和住房保障的发展必要性在此不必赘述,着重想讨论的问题在于是否有必要在两大体系之间发展所谓的政策性(商品)住房。近几年来,无论是理论研究还是政策实践中,出现了在市场化商品住房和保障性住房之间设计一种政策性(商品)住房的现象,其依据主要在于为住房支付能力下不及住房保障标准、上不够购买市场化商品住房的“夹心层”提供住房支持。这种政策性(商品)住房在各地的具体形式并不完全相同,但普通特征是既具有一定的保障属性,又明显区别于通常的保障性住房。我们认为,无论对于新市民还是对于老市民,只宜以住房市场和住房保障相结合,但不宜将二者相混合,对于政策性(商品)住房应该更加慎重。在一个相对健全的住房保障和供应体系中,中低收入住房困难群体根据实际情况享受不同类型的住房保障服务,中高收入阶层则通过市场改善居住条件。对于所谓的“夹心层”,应主要通过税收和金融信贷政策予以支持,不宜通过实物方式提供住房支持。如果设计出模糊不清、模棱两可的政策性住房类型,不仅在准入和资源配置等方面会面临社会公平的考验,而且会影响市场的效率。在一个经济社会尚处于转型的时期,这种设计要么会留下巨大的寻租空间,要么需要付出极高的社会管理成本。为此,我们建议应坚持住房市场和住房保障两大体系的发展思路。第二,强化住房市场的有效供应。当前的住房市场供应体系难以有效满足新市民的需求,这也是当前出现巨大库存的重要原因之一。首先,应鼓励市场供应主体的多元化,允许各类主体在符合法律法规的条件下向市场供应住房,比如合作建房、众筹建房等,打破由房地产开发企业作为市场单一供应者的局面。其次,促进住房租赁市场发展,支持房地产开发企业将新建商品住房直接用于出租经营,引导企业利用自有建设用地建设自用住房进行出租经营,鼓励农村集体组织在符合规划及相关政策的前提下在集体建设用地上建设运营租赁住房,支持机构投资者从存量住房市场收购或租用房源用于住房出租。另外,要大幅降低房屋出租人的税负,建议参照上海(楼盘)做法实现5%的综合税率。再次,改善城镇居住区的公共服务配套设施,可以适当提高大城市新建住房项目的建筑容积率,增加公建配套设施。另外,要提高城市群的住房供应协调力度,改善特大城市周边城市的公共服务配套,实现大都市区的联动。第三,增强住房保障的有效性。住房保障应以有效性为核心,而不是保障性住房的建设量或覆盖率,这对于体现以满足新市民为出发点尤为重要。首先,逐步取消一些地方仍然存在的福利分房做法。建议按照“老人老办法、新人新办法”的原则,规定一个政策实施时期分界线。对于“新人”,既可以加大货币化补贴与安置的力度,也可以采取共有产权住房的方式,将一些地方仍然存在的福利分房逐渐纳入住房供应体系之中。其次,提高货币补贴在住房保障供应中的比重。对于棚户区改造安置、重大市政工程的征收安置、危房改造安置、公共租赁用房等,要逐渐提高货币补贴的比重,鼓励利用市场存量房源。可以在实物保障和货币补贴之间设定一定比例的差额,引导保障对象享受货币补贴。再次,探索发行住房保障优惠券,破解人口流动与地方支出不对称的困局。保障对象在户口所在地按照条件申领住房优惠券,到就业地交给当地基层部门领取租金优惠,就业地城市或地方政府依据优惠券的总额向中央政府申请财政转移支付,或者申请新增建设用地指标。第四,扩大住房公积金的缴交范围和使用范围。将缴存住房公积金作为劳动合同必备条款,符合条件的新市民应纳入缴存范围。允许无房职工提取本人和配偶的住房公积金用于支付住房租金和物业服务费。第五,完善住房用地供应机制。提高住房用地供需的匹配性,对于人口、资源和环境承载压力较大、住房供需矛盾较突出的城镇,要增加住房用地供应,在有条件的情况下可适当提高建筑容积率,而对于人口净流出、住房库存量较大的城镇,要严控新增土地供应指标。要加大中小套型普通商品住房用地的供应,确保保障性住房用地。要规范和培育土地二级市场,盘活存量土地。在有条件的地方,可逐步探索土地出让的年租制。第六,探索保障房建设税收额度抵免制度,鼓励社会机构长期持有和运营保障性住房。国家税务总局每年根据各省市常住人口规模向各省市发放个人所得税抵免额度,各省市将个人所得税抵免额度向社会招标,吸引企业、社会机构和非营利机构参与保障房的建设、供应和运营,符合条件且竞标成功的各类社会机构既可以将抵免额度自用,也可通过资产证券化方式打包卖给基金机构,后者则可通过融资吸纳社会闲散资金。这种模式能将保障房融资与市场流动性相结合。(作者系上海市房地产科学研究院副院长)房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷,但步伐从未停歇。《经济参考报》记者从权威渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。

禹州市一位房地产开发商告诉记者,在三四线城市,经济适用房与商品房的价差不像北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市那么明显;一些商品房在去库存中开展降价促销或享受政府补贴,与经济适用房的价差还在进一步缩小。同时,商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽,而保障房选择性小,还有“5年内不得转让”等限制。在诸多因素综合影响下,许多人还是把目光投向了商品房。

“如果能把回购商品房做公租房也纳入政府购买服务的范畴,国家的政策性贷款能够予以支持,地方政府举债的负担就会小很多,积极性也会更高一些。”陈兴和说。

记者了解到,河南省已有不少县市出台了相关政策,在回购商品房转为公租房的同时,把经济适用房、廉租房统一转化为公租房,面向刚毕业的大学生、进城打工的农民等符合条件的群体出租,切实解决他们的临时住房需求。

  5.K9597次(贵阳—草海),贵阳23:23开车,次日5:42抵达草海。

漯河市副市长刘国勤说,通过回购商品房做公租房,缩短了保障房建设周期10至18个月,住房困难家庭以及进城务工群体可以早入住、早安居、早乐业,这对于加快新型城镇化建设步伐具有积极意义。

作为我国税制改革的重要组成部分,房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税,调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管,全部收入归地方,成为地方税源的重要补充。“以后若开征房地产税,将是地方政府一项可靠的财政收入,也有利于化解土地财政难题。”一位地方财政系统人士告诉记者。

在房地产去库存压力加大的背景下,比商品房价格更低的经济适用房,也有不少楼盘处于空置状态。

国家审计署日前发布的审计结果公告显示,有5个省市被查出已建成的5.75万套保障性住房闲置。个别地区的保障房建成后,由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。

“国家的政策性贷款相对于商业贷款来说利率更低,而且贷款年限长,这可以激发企业参与棚户区改造的积极性。”王预凯说。

有专家表示,房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节,因此很多人并不需要缴纳房地产税。

目前,濮阳市已经明确,作为公共租赁住房的,单套面积可以放宽到90平方米;作为棚户区改造安置住房的,单套面积可以放宽到144平方米。

“政策性住房"遇冷",是供给侧出了问题,而不是老百姓没有需求。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说,政策性住房高空置率的尴尬背后,其实是政府在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”,最终导致保障房供给与百姓的需求不匹配。

这种做法效果如何?经济日报调研组在河南蹲点调研房地产去库存话题时,专门就回购商品房做保障房的话题进行了深入采访。

2015年,漯河市以每平方米3800元的价格,购买了阳光福园小区两栋楼共计400套房子,作为棚户区改造的安置房。这些房子的市场价为每平方米4500元左右。“虽然一平方米便宜了几百块钱,但可以快速回笼资金,降低财务成本。”王预凯说。

当前,房地产市场面临着巨大的去库存压力。为加快房地产去库存,同时解决保障房供给面临的一些现实困难,许多地方正在探索打通商品房与政策性住房通道,即政府不再建政策性住房,而是直接从开发商手中回购符合条件的商品房用作保障房。

“2015年我们的去库存任务是130万平方米,不打通通道,压力就会非常大。”陈兴和说,如果开发商的资金链断了,留下烂尾楼,损失的是老百姓,最终还得政府来买单。

2014年4月份,国务院常务会议确定由国家开发银行成立专门住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。这一举措在很大程度上解决了棚户区改造“钱从哪里来”的问题。

“库存得和存量住房的总量相比较才能说明它的大小。一共十个人,有俩姑娘没嫁出去,那么比例很大;一万个人有俩姑娘没嫁,那就不是事儿。”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为,目前的库存主要分布在三四线城市,原因是此前这类城市盲目扩张以及人口的净流出现象。任志强认为,通常一个城市要维持6到8个月的销售量是合理的库存,“库存量上升,是在限制投资、打击投机、税收增加等情况下出现的。库存持续上升,投资就会下降,随之GDP也会下降。”

然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税,房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。

据了解,在目前的方案设计中,房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称,只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”,意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

  3.K9593次(贵阳—六盘水),贵阳10:38开车,当日15:56抵达六盘水。

目前,河南省户籍人口城镇化率远低于全国水平,这说明新型城镇化建设有巨大的空间和潜力。

房地产市场从去年开始进入调整期,拐点论泡沫论甚嚣尘上,高库存、房产税、房价成为当下的热点议题。在日前举行的2016年网易经济学家年会上,著名经济学家张五常、中国房地产业协会副会长任志强等就目前的房地产市场各抒己见,化解房地产库存稳定市场成为重要议题。三四线城市的高库存成为热词。

此外,专家建议,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税,应该在房地产税法通过后,立即停止征收房产税和城镇土地使用税,开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估,且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税,不设免税面积。不过,为了保持税负基本稳定,未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。

据了解,目前购买商品房作为公租房不在国家开发银行的政府购买服务清单中,地方政府只能从商业银行获取资金支持。这对于债务压力已经不小的地方财政而言,显然是一个考验。

在河南省其他一些三四线城市,政府自建的政策性住房“遇冷”的现象并不少见。

去库存和惠民生“一箭双雕”

房价始终是最关心的话题。张五常认为,中国房价高企的原因并非地少人多,主要原因除了供需不平衡,还因为购买者对未来收入的预期较高,“高楼价会自然助推人口区域流动趋势,反映经济实力增长,如果抛开会引起贫富分化问题,楼价上升是好事。”

对未来几年房价的预期,中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为,“房价随着城镇化进程还会继续上涨,至少再涨五年。”任志强则表示,房价上涨与否需要看政府是否限制,“只要政府不断地限制,就说明房子得不断地涨。”就房地产市场的前景而言,任志强认为,“面积增长的可能性不太大,但金额还会增长。一是房价不断上涨,重要的是土地价格不断上涨;第二是货币不断贬值,贬值的那部分也变成了增长的部分。因此未来还是会有一个增长过程,但前提是先得把现有库存消化。”

不少人向记者表示,货币化安置将成今后棚户区改造的重要政策取向,这意味着棚户区改造的资金需求将加大。因此,期待国家进一步加大对棚户区改造的金融支持力度。

  具体车次为:

另一个挑战来自供给与需求的匹配。宋洪斌告诉记者,在现有的政策框架下,对保障房的户型和单套面积等方面都有明确规定。要真正打通通道,需要在政策层面进行符合实际的放宽调整。

在河南采访时,不少开发商用“惨淡”来描述近两年来房地产行业的境况。特别是在2014年,大量的商品房卖不出去,给开发商带来巨大的资金压力。

在宋洪斌看来,出现这样的局面,关键在于这些房子的使用面积只有60多平方米,“小两口住都有点挤,要是老人来帮忙带孩子,根本住不下”。

探索保障房供给新路径

“如果换一种思路,处于市场最前沿的商品房,在户型、面积、选址、配套等方面更能抓准百姓需求。打通商品房与保障房之间的通道,政府通过回购商品房作为保障房,既能更好地满足住房保障需求,也能有效地消化房地产库存。”李学军说。

在南关村的棚户区改造现场,记者看到,这里的拆迁工作已经基本完成,地块已经推平。陈兴和说,过去的城中村改造虽然也和群众签安置协议,但安置房选址离原来的棚户区较远,加之受建设周期影响,安置协议兑现周期长,导致有些群众抱怨、上访,甚至阻挠棚户区改造。而在南关村的拆迁改造中,政府采取货币化安置的办法,通过回购商品房,打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求,确保群众就近安置,并尽快兑现安置房,大大减小了棚户区改造的阻力。

  记者昨日登录12306看到,截至昨晚19:00,贵阳前往上述各方向车票均较为充足。铁路部门依然提醒旅客要提前购票,确保顺利出行。

记者了解到,阳光福园的两栋回购房,将用于安置距离小区不到一公里的源汇区南关村的棚户区改造住户。

目前,不少县市已经在探索打通商品房与政策性住房的转换通道,通过回购商品房作为政策性住房,帮助困难家庭解决住房难题,也帮助房地产企业去库存、缓解资金压力。

改革之初,房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。

在漯河市郾城区福星鑫园小区,装修队们正在紧张有序地施工。

   昨日,贵阳铁路2106年元旦小长假旅客运输安排出炉。2015年12月31日—2016年1月3日,铁路部门增开贵阳至成都、六盘水和草海等方向的5趟中短途普铁列车,及时疏导客流。

  4.K9595次(贵阳—六盘水),贵阳16:30开车,当日20:04抵达六盘水。

濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说,一年多来,康居花园已经进行了7轮配售选房,市政府还先后两次放宽了申购条件,但目前仍有600多套房子无人问津。

而对个人住房征收的房地产税,则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率,具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”施正文表示,“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件,征管条件也具备了,需要增加财政收入,就可以尽早开征房地产税;反之则可能暂时不开征。”

伴随着新型城镇化的加快推进,河南省不仅有加速棚户区、城中村改造的任务,也有解决大量农村转移人口住房保障问题的需求。

《不动产登记暂行条例》实施,房产税的征收成为预期。孟晓苏对开征房产税持正面态度,“开征房产税有利于社会公平,特别是可以减少对农民的盘剥,使得城市里住房多、住房大的人多纳税。虽然一般人都纳税,但可以通过转移支付,通过退税实现社会公平。”

一位官员无奈地说,政策性住房建设的出发点是改善民生,帮助困难群体解决住房问题。可是在三四线城市,政府投入了大量的人力、财力和物力,却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓(603883,股吧)不如预期的那样买账,有点“剃头挑子一头热”的味道。

福星鑫园共有住房720套,市场均价在每平方米3400元左右。2015年5月份,漯河市政府以每平方米3000元的价格回购了597套作为公租房,并进行统一的简单装修。这些房子装修后将按照每月每平方米5元的价格,出租给住房困难的市民和符合条件的进城务工的农民。这个价格,比当地市场租赁价格大约低50%。

而问题是,通过政府自建的方式完成保障房供给任务的难度并不小。漯河市副市长刘国勤说,作为平原地区,漯河市受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制,保障房建设本身就存在用地难的问题。而且,项目建设中还存在建设周期长、手续办理环节多、时间紧、任务重、资金支出慢等一系列问题。

保障房处境有点尴尬

中国财税法学研究会副会长施正文表示,房地产税税率开始不宜过高,规模不宜大,需要一个长期培育的过程,改革应当是渐进式的。

  2.K9591次(贵阳—六盘水),贵阳7:40开车,当日11:08抵达六盘水。

漯河市房管局局长陈兴和算的是一笔更大的账。

陈兴和告诉记者,政府通过提取土地出让金的3%、公积金收益等渠道,可以筹措不少钱。同时,还可以把公租房作为商品房的“蓄水池”,将目前“过剩”的商品房蓄积起来,待市场供求关系发生变化,或租户有产权需求时,再把公租房转为商品房售出。这样算下来,政府的债务压力并不大。

“等这里的597套房统一装修完毕,就可以正式移交给住房保障部门分配了。”陈兴和说。

同时,鼓励地方政府购买符合条件的商品住房作为公共租赁住房。切实提高棚户区改造货币化安置比重,提高国有土地上房屋征收补偿货币化比重,通过优惠措施引导被安置居民选购合适的商品住房。鼓励符合公共租赁住房保障条件的家庭租住普通商品住房,并由政府按规定发放租赁补贴。

要顺利打通保障房与商品房的通道,首先要进一步加大金融支持力度,帮助解决回购资金以及货币化安置资金。

记者粗略估算,这笔债务一年的利息支出高达5000万元,远高于租金收入。公共财政受得了吗?这笔贷款咋还上?

濮阳市康居花园小区是2012年开工建设的经济适用房项目,项目总投资4.2亿元,建成经济适用房2452套、建筑面积约18万平方米;公租房200套、建筑面积1.35万平方米。2014年9月起,政府进行了摇号配售。不过,群众对此似乎并不“感冒”。

目前这两个税种都是小税种,规模不大,因此开征之初的房地产税很难成为地方财力重要支柱。2014年全国财政决算显示,2014年我国全部税收收入119175.31亿元,地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元,占全国全部税收收入的1.55%,占地方全部税收收入的3.12%;城镇土地使用税1992.62亿元,占全国全部税收收入的1.67%,占地方全部税收收入的3.37%。

  1.K9463次(贵阳—成都东),贵阳13:27开,贵州境内经停安顺、六盘水、草海三站,次日10:39抵达成都。

十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划,目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草,财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。

目前,漯河市已投资7亿元,收购商品房3800套、23万平方米。其中,国家财政和省财政出资2.5亿元,剩余4.5亿元资金需要由漯河市通过商业银行贷款筹集。

记者在采访中了解到,河南省正在起草加大棚户区改造的货币化安置的指导意见,并争取尽快出台。这份意见将明确,在安排项目时,棚户区改造货币化安置项目优先。

正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言,房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。施正文也说,“长远看,房地产税会成为省以下地方政府的主体税种,这在我国将是一个漫长的过程,至少要十年、二十年以后才能达到。”

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