乔治•索罗斯:危机制造者_广州市房地产行业协会

乔治•索罗斯:危机制造者

2018-01-22 08:22 来源:广州市房地产行业协会

业内人士回忆,得益于阳光100街区综合体产品区别于同质化购物中心、复合城市功能、开放式设计和一体化管理的创新商业模式,2014年3月,阳光100也获得资本市场的青睐,成功在香港联交所上市。

业内人士表示,除了楼市火爆外,土地价格上涨与信贷全面放松直接相关。调查显示,目前一二线城市银行执行更加宽松的信贷政策。2月16日发布的1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿元,创出单月信贷投放历史新高,同比多增1.04万亿元,个人贷款多增的绝对主力也是中长期,房地产按揭明显增长。

泛海控股称,2015年,北京(楼盘)泛海国际居住区以49.23亿元的成交额夺取年度北京住宅项目成交金额总冠军,武汉(楼盘)中央商务区项目以66亿元的业绩成为武汉住宅和写字楼单盘销售第一名;公司全年实现项目整售金额达31.90亿元,中国移动湖北分公司、金澳科技以及招商银行(600036,股吧)、邮储银行、平安银行(000001,股吧)三家省级分行等一批优质客户成功入驻武汉中央商务区。

在项目拆迁工程方面,泛海控股表示,其所属上海(楼盘)董家渡项目拆迁工作取得突破性进展,其中,上海董家渡10号地块已完成全部拆迁;12号地块、14号部分地块与政府签订了房屋征收框架协议,预计2016年上半年将启动第一轮征询工作;北京泛海国际居住区二期整体拆迁工作成效明显,为2016年拆迁工作继续推进打下了良好的基础。

北京商报综合报道

中原地产首席分析师张大伟分析,从目前市场看,一二线城市库存明显锐减,而土地供应的减少又影响了市场的预期,目前一二线城市的库存去化周期基本都在10-12个月以内,这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。

具体而言,泛海控股已经实现控股民生证券、民生期货、亚太财险,参股民生信托,全资申请设立民生基金、民金所及民生融资担保有限公司,作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿。

按区域来看,岛内两区的成交量均呈现下跌,其中,思明区下跌13%;湖里区下跌48%。

泛海控股提到,2016年3月,公司收购民生信托控股权并对其增资事项已获中国银监会批复同意,后续计划完成对民生信托、亚太财险增资;申请设立的亚太再保险、亚太互联网人寿等5家金融类企业有望取得业务资质并争取实现开业。

对此,北京保利公司相关负责人介绍,取得如此业绩主要是公司顺应“去库存”大基调,把握市场趋势,理性看待市场,积极促进项目去化。同时,今年1月起,启动春播计划,促进一季度的销售业绩。“春播计划是我们针对春节这一传统市场销售淡季的"抢收"计划,这可以说是我们的一个传统,去年我们也启动了相似的计划,在2015年的一季度取得了18亿元的成绩。”

北京(楼盘)商报记者董家声

受龙湖春江郦城等项目集中签约的带动,全市住宅成交超10万平方米。但由于岛内销量占比大幅下跌,从而影响全市成交均价结构性下跌。

厦门区域房地产项目一周销售数据(3月21日-3月27日)

3月27日,位于翔安区的联发欣悦学府2#最后一栋盛大开盘,共计96套房源,基本1小时内售罄。

在2015年内,泛海控股金融业务合计实现营业收入约32.52亿元,占公司营业收入约25.67%。

此外,持续的股市恶化,导致资金无处可去,特别是2015年开始的股灾去杠杆,导致市场上大量的资金进入房地产市场,而一二线城市的资产优质,成为游资首选并不意外。

之后,以往被认为发展“保守”的阳光100开始频频出现在镁光灯下。继联手毛大庆(楼盘)打造创客空间后又高调收购李亚鹏旗下的丽江雪山小镇项目控股权。而后,阳光100获得光大安石牵头的投资财团青睐,通过新股配售入股阳光100,成为持股9.03%的第二大股东。随之,阳光100正式宣告实行“轻资产”模式运营。

展望未来,其提到,房地产业务是公司传统核心业务和重要利润来源,2016年,将稳步推进项目开发建设,计划全年实现开发建设面积499.02万平方米,其中,新开工面积145.76万平方米,续建面积226.85万平方米,竣工面积126.41万平方米。

据观点地产新媒体查询,泛海控股2015年房地产业务累计实现签约销售金额150.84亿元,同比增长约54.19%。2015年,其新开工面积24.79万平方米,竣工面积89.11万平方米。

从供应上看,目前一二线主要15个城市合计住宅库存面积2月为10878万平方米。相比1月的11293万平方米环比降低了3.7%。

数据显示,2014-2016年,优质商铺新增供应预计将达2370万平方米,部分二三四线城市短期内开发量过大,未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位。

证券业务方面,其2015年全年实现营业收入约30.29亿元、净利润约12.15亿元(合并口径),分别同比大幅增长93.40%、199.45%。泛海控股称,2015年末,其进一步以自有资金向民生证券增资,加大民生证券资本金至约45.81亿元,公司对民生证券的持股比例增至87.645%(考虑年内通过司法拍卖获取的部分股权)。

从土地市场看,一二线地王频繁出现,从北京(楼盘)、上海(楼盘)到南京(楼盘)、杭州(楼盘)等城市,均在一季度出现了多宗地王,这种地王频繁出现的现象,导致市场预期升温,整体一二线房价涨幅开始加速。

观点地产网讯:3月30日,泛海控股股份有限公司发布公告称,2015年度公司实现归属于上市公司股东的净利润20.20亿元,同比增长29.73%;基本每股收益约0.44元,同比增长29.73%。

报告显示,阳光100财务状况稳定,总资产增长23%至431.39亿元,同时权益股东应占权益总额增长34.1%至61.961亿元。

车位成交480套、18938平方米,环比上涨23%;均价214808元/平方米,环比下跌11%。

扩张过快可能消化不良。相关人士指出,目前三四线城市商业饱和程度高,导致商业项目盈利能力较差。

各区域的成交均价则是涨、跌各半,其中,思明区涨幅最高,达19%;海沧区跌幅最大,达15%。

观点数据周报(厦门(楼盘)区域2016年3月21日-3月27日):厦门住宅成交继续上涨,受龙湖春江郦城等项目集中签约的带动,全市住宅成交超10万平方米,但由于岛内销量占比大幅下跌,从而影响全市成交均价结构性下跌。

持续升温的一二线楼市将土地价格再次推上新的高峰。中原地产研究部统计数据显示,2016年一季度一二线城市住宅地价明显上涨,其中一线城市因为供应创历史最低纪录,仅成交20宗住宅用地,平均楼面价为1.3万元,同比上涨了37%。而二线城市涨幅则更大,一季度成交的723宗住宅地块中,平均楼面价同比涨幅高达60%。

阳光100年报显示,公司在报告期内,物业销售方面实现合约销售金额为74.92亿元,合约销售面积为92.51万平方米,较2014年度分别增长12.4%和14.4%;其中商用物业合约销售金额增长32.3%至14.31亿元。

2017年,北京保利将进一步提升产品力和客户服务意识,以“工匠”精神打造项目,将高端住宅和商办物业作为未来发展的方向。

阳光100中国控股集团总裁易小迪表示,利用去库存的能力、产品营销的核心能力,对巨大的产品沉淀资产进行盘活,跟这些公司进行合作,这是阳光100现在很重要的一个发展思路和转变。

“一季度的良好业绩,为我们腾出了很多的时间和空间,能够专注于练内功。”上述北京保利相关负责人表示:“事实上,2017年会比2016年更精彩。所以2016年我们的重点在于积累与完善,为2017年焕发全新面貌打好基础。”

其中,住宅新增供应475套,4.8万平方米,主要来自特房黎安小镇、国贸天悦和阳光城(000671,股吧)翡丽海岸3个住宅项目。

周内,厦门全市共有4个项目入市开盘,均有不错的去化表现。

截至3月27日,厦门3月全市商品住宅成交已达29.4万平方米。

保险业务方面,年内泛海控股对亚太财险的收购获得中国保监会批准。泛海控股透露,目前,其已完成对亚太财险战略规划、组织架构、关键人员的优化调整,亚太财险各项工作渐入正轨。而为做大做强保险业务,其拟以自有资金(包括但不限于募集资金)参与亚太财险增资,使其注册资本由约20亿元增至约100亿元。

之后,阳光100再下一城。去年11月,阳光100公司董事会宣布,公司全资附属公司阳光壹佰集团签订一项增资扩股协议,向温州(楼盘)生态城公司进行注资获得其51%股权,同时签订一项股权转让协议,收购温州中信昊园公司49%股权。

北京商报记者董家声/整理

2016年1-3月,保利地产(600048,股吧)北京(楼盘)公司共销售52亿元,这个业绩可谓很不错。北京保利表示,接下来,在继续保证销售业绩的基础上,北京保利将专注于练“内功”,为2017年乃至未来几年的发展打基础。

原本一二线市场的库存就相对较少,杭州、宁波(楼盘)、合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、福州(楼盘)、厦门(楼盘)等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌,北京、上海等城市的库存也持续低位,这种情况造成了市场容易被鼓动上涨。

易小迪表示,按照公司计划,街区综合体在阳光100项目数中占比将达半壁江山。未来阳光100还将借助资本,通过盘活房地产存量进行扩张,或将回归一线城市。

另据当地媒体消息,位于集美区华侨大学旁的世茂2014JP04地块案名正式出炉,命名为世茂·璀璨天城。2015年9月,世茂以总价39.22亿元竞得该地块,楼面价10363元/平方米。

纯写字楼成交6套、961平方米,环比下跌67%;均价14869元/平方米,环比上涨25%。

资料显示,2013年初阳光100调整战略,增加商业地产开发的比重,并逐步明确以“开放式商业街区模式”为主要商业地产模式。之后,该公司选择在二三线城市布局,打造了具备购物、文化、休憩等于一体的街区商业综合体。

而在金融业务方面,打造“金融全牌照”的金控集团是泛海控股转型的核心目标。目前,泛海控股金融业务已涵盖证券、保险、信托、期货等业态,旗下正在运营及申请设立的金融类企业达9家。

泛海控股总结说,公司房地产业务已在北京、上海、武汉、深圳(楼盘)及美国洛杉矶、旧金山等境内外十余个核心城市核心地段实现布局;公司在积极推动现有洛杉矶、旧金山项目进度的基础上,继续拓展纽约、夏威夷等新项目,海外房地产业务版图不断扩展。

3月26日,位于五缘湾片区的建发央玺推出7#楼和4#楼共76套房源,全部售罄。目前,项目140-250平方米的新品开始接受预约。

在战略投资方面,目前,泛海控股在境内通过全资子公司股权公司进行投资业务运作,该公司现有注册资本50亿元,已战略入股中国民生投资股份有限公司、万达影视传媒有限公司及青岛(楼盘)万达影视投资有限公司等;同时,泛海控股通过境外附属公司先后投资中信股份(0267.HK)、汇源果汁(1886.HK)等。

阳光100公司高层表示,希望通过轻资产合作模式加速业务扩张,将用自己有限的资金采取小股操盘,从而启动有潜力的大项目。但目前来看,阳光100在街区综合体中的大比例持有,也使得其沉淀大量资金,难以寻求利润和规模的平衡。

同一天,位于集美区的国贸天悦时隔两周再次开盘,推出93套房源,当天去化达98%;位于思明区的华尔顿1275,主推4#楼158-180平方米的精装三房户型,去化也超过8成。

2016年一季度,北京保利实现销售业绩52亿元,主要由首开保利熙悦诚郡、保利首开四季怡园、保利罗兰香谷、保利融创枫丹壹号、保利大都汇和保利首开天誉等项目贡献。

3月21日-3月27日,厦门商业表现为量价齐跌,纯写楼表现为量跌价涨,SOHO、车位均表现为量涨齐跌。

泛海控股(000046,股吧)2015年房地产业务累计实现签约销售金额150.84亿元,同比增长约54.19%。2015年,其新开工面积24.79万平方米,竣工面积89.11万平方米。

立丹行数据显示,3月21日-3月27日,厦门商业成交37套、2815平方米,均价23224元/平方米,分别环比下跌7%和3%。

宏观政策出台。

在企业新增项目上,阳光100在2015年启动多个新项目,新开工总建筑面积增长48.8%至190.5万平方米,期末在建总建筑面积增长56.5%至343万平方米。

但报告显示,公司收入同比减少9.6%至64.182亿元,归属阳光100权益股东溢利下降21.6%至6亿元。

阳光100表示,股东应占溢利下降的主要原因,为2015年交付的物业平均售价比2014年低,且交付面积亦低于预期,因而导致毛利有所下降。此外,新增项目导致销售人员增加,同时销售激励政策的调整也使得销售费用上升。

立丹行统计数据显示,3月21日-3月27日,厦门全市商品住宅共成交931套、面积10.2万平方米,环比上涨6%;均价21900元/平方米,环比下跌6%;岛内岛外的销量占比为13%:87%(前一周:24%:76%)。

此外,泛海控股还称,其参与发起设立亚太再保险和亚太互联网人寿,相关筹建工作正在按计划稳步推进,有望在2016年内实现财险、再保险、互联网保险等业态协同发展的保险板块综合布局。

3月21日-3月27日,厦门全市无地块成交和新增供应。

新增供应方面,3月21日-3月27日,厦门全市商品房新增供应1400套,11.4万平方米。

3月21日-3月27日,厦门全市商品房共成交1595套,13.2万平方米,环比上涨7%;成交均价19390元/平方米,环比下跌7%。

据介绍,北京保利在2016年将拿出更多精力用于完善公司制度、团队能力打磨、创新和提升产品等方面。今年3月24日,北京保利召开合作方大会,意在提升自己和合作方专业度;2017年,北京保利将继续专注于高端产品和商办物业。

业内人士表示,与去年众多高调的企业动作相比,阳光100业绩表现一般。关键一点是公司布局多位于二三线城市,这些区域商业成长近年来略显低迷的同时,商业竞争又趋于白热化,甚至部分地区出现泡沫化趋势,存在一定风险,一旦出现高库存将令企业资金成本不断上升,导致企业利润遭到吞噬。

地价持续飙升、销售成本和融资成本的上涨以及去化压力的持续等正在不断吞噬房企利润,从而让企业不断增加的营收显得黯淡无光。据已披露2015年业绩的56家房企数据显示,大部分房企呈现出规模、房价、地价上涨,净利润率“三升一降”的势头。特别是房企的净利润持续下滑,从2014年的10.3%下降至2015年的9.4%,首次跌入个位数,房企如同西西弗斯的命运难以改变。增收不增利据中原地产研究部统计,截至日前,已公布2015年年报的沪深地产上市公司合计有56家,这56家房企在2015年总营收达到5101.2亿元,同比涨幅高达24.77%,56家企业中只有17家企业营收下滑,在市场升温的基础下,70%的企业成交上升。56家企业2015年净利润合计为479.8亿元。整体看,同比2014年上涨14.5%。值得关注的是,22家房企出现利润同比下调。从净利润率来看,56家房企平均净利润率仅为9.4%,比上年同期的10.5%有明显下调。虽然还有相当一部分开发商尚未披露去年业绩,但预计之后将有更多房企的净利润率出现下降。实际上,2015年也是房企告别两位数利润率的第一年。2014年房企的平均净利润率为10.5%,2013年净利润为11.97%。统计显示,房地产企业的盈利能力正在持续大幅下调。行业正在呈现利润涨幅低于营收涨幅,以及营收上涨、利润率下调的反向动态。事实上,“交付物业销售面积降低”几乎成为所有利润下滑企业在年报中的标准说辞。中原地产首席分析师张大伟分析,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量在持续。从各家房企发布的报告可以发现,相当多的房企销售均价出现下滑。同时,销售难度的加大让企业不得不增加销售人手,人力成本以及营销宣传成本都在上涨。地价领衔大涨业内人士分析,众多成本上涨以土地价格上涨最为明显。据国土部发布的数据显示,2015年全国住宅地价同比增长3.92%,其中一二线城市价格上涨最为明显。另据相关机构统计,2015年,一线城市共推出土地面积2848万平方米,同比减少23%;二线城市推出土地面积40624万平方米,同比减少23%。成交方面,一线城市土地出让金为5105亿元,楼面均价为9180元/平方米,同比上涨19%,平均溢价率为27%。二线城市土地成交楼面均价为1565元/平方米,同比上涨18%;土地平均溢价率为17%,较上年上升10个百分点。土地价格上涨趋势依然在延续。数据显示,2016年一季度一二线城市住宅地价明显上涨,其中一线城市因为供应创历史最低纪录,仅成交20宗住宅用地,平均楼面价为1.3万元,同比上涨了37%。二线城市涨幅更大,一季度成交的723宗住宅地块中,平均楼面价同比涨幅高达60%。业内预测,2015年一二线住宅土地市场持续火爆、地王频现的局面在今年仍将延续。对于房企而言,未来在一二线拿地愈发艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。此外,融资成本持续增加也让企业不堪重负。统计显示,2015年中国房企海外融资总额仅243亿美元,同比2014年全年的633亿美元大降61.7%,折算成人民币计算,房企海外融资金额下降了2500亿元。随着美元进入加息周期,海外量化宽松政策退出,开发商融资成本大增。业内人士表示,去年人民币汇率的继续贬值让房企损失更为惨重,仅汇兑损失就让在港上市的内地房企利润大幅缩水,部分房企损失甚至超过10亿元。相关消息披露,去年包括富力、瑞安、碧桂园、雅居乐等知名房企在内仅因汇率波动就各自损失了约10亿元。对于房企而言去年房价也出现了较大幅度的上涨,北上广深领涨全国楼市,这从各大房企的年报中也得以体现。转型生存之惑张大伟分析,即使在市场复苏的2015年,依然有部分企业出售大量的资产,包括股权出售、金融资产出售、退税收入及政府奖励等。由此看见,房地产黄金期已经过去。而且除了三四线城市库存高企难以去化外,一二线城市过多的豪宅也会逐渐影响房企的去化速度。在行业利润率持续下调的背景下,加强成本控制、提高周转速度与提高企业利润率将难以平衡,未来越来越多非专业房地产公司将离开房地产领域,房企的可持续发展关键还在于战略转型。然而房企多元化发展并非想象般顺利。在商业地产增长乏力、其他行业也未能带来可观收益的情况下,追求行业规模仍是多数企业的无奈之选。专家提示,未来行业竞争也将越来越激烈,市场分化还将持续。对于房企来说,未来布局在三四线较多,面临去库存难题的同时,核心盈利能力下滑、财务风险加剧将难以避免。 去年因收购李亚鹏丽江项目股权、联手毛大庆打造创客空间、引入光大安石牵头的投资财团入股的阳光100接连引发行业关注。近日,阳光100中国控股有限公司公布了截至2015年12月31日年度的全年业绩公告,公司2015年收入算不上理想,同比减少9.6%至64.182亿元。相关人士分析,受国内经济下滑以及电商争夺市场份额等因素影响,商业地产举步维艰。多数位于二三线城市的阳光100街区商业正日益面临商业泡沫、市场低迷的多重压力。

业内人士分析,轻资产模式初衷是令企业实现轻装上阵,完成快速扩张,从而成为中等规模开发商实现追赶龙头房企弯道超车的目标。但如果盘子扩张过大过快,利润增长却无法跟上扩张的步伐则就违背了投资的初衷。

SOHO成交141套、7631平方米,环比上涨21%;均价19747元/平方米,环比下跌7%。

据了解,北京保利在一季度大幅提高旗下项目开盘频率和推货数量,如保利大都汇项目,1-3月共集中开盘3次;首开保利熙悦诚郡在3月的一次开盘中,原计划推售的房源开盘当天售罄后,又立刻加推房源;保利首开天誉在一季度也连续两次加推房源,目前小面积叠拼已经销售一空,目前继续推出联排产品,以及较大面积的叠拼产品。

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