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专家:首套房首付比应下调至2成有6大理由

本文来源于未知 2015-10-19 15:34

  近期,中央层面连续出台利好房地产市场的政策,也有媒体报道预测称,首套房首付三成可适当调整,到底是否可能出台关于首套房的优惠政策?这引来业内外人士无数猜想。

  笔者认为,首套房首付比例应当下调至2成,这样不仅仅是对自住需求的首套置业者的保护,也是缓解当前市场成交量较为低迷的重要信贷政策手段,具体来讲有六大理由:

  理由之一:楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至2成不会引起大规模投资投机

  研究结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼 市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

  当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市“下半场”的楼市来讲, 购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管“救市”政策出了四轮,即使是首套房商贷的首付比 例降低至2成,也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市,也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城 市上述特征会表现更加明显。因此,楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动,也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。

  理由之二:公积金贷款首套房的首付比例降至2成效果有限

  今年年初以来,个别城市开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房北京、广州、济南、南京等城市重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最 低降至2成;为支持首套房、首改房等刚需住房需求,福建出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》正式施行。福建省要求,对首次申请住房公积 金贷款的职工,首付比例降低至20%。福建省要求,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠 政策。

  但是,当前各个城市利用公积金刺激 楼市需求的政策可持续性并不高,住房公积金政策的刺激的效果不会有预期那么高,各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。尤其是在“惜贷”的市场背 景下,当公积金贷款余额不足时,首套房公积金首付2成的政策很难实现,这样的直接结果就是,公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮首付比例和房贷利率、 房贷审批周期拉长,以缓解公积金贷款余额不足的问题。

  理由之三:大多数城市仍然有去库存压力,有必要通过降首付去库存

  当前,央行三次降息两次降准、各地“救市”政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管“救市”政策出了四轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。

  笔者认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。事实上也是这样,从短期内来 看,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为半数以上二线城市、大部分三四线城市楼市的主旋律,这个基调并不会因为上述部分城 市市场成交量回升而明显改变。从这个角度来看,首套房首付比例有必要进一步调整,由原来的普遍首付三成降低为2成。从去库存的角度来看,首付房贷首付降低 至2成后,可以加快去库存的速度,有助于上述仍然有去库存压力的城市基本面好转。

  理由之四:首套房首付比例下调至2成,为首套自住需求购房者争取购房时间

  在首付比例上,各地应统一降低首套商贷首付比例至2成,改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态。对于首套自住的购房者 来讲,如果购置首套房可以首付2成,这也将大大降低购房者入市的门槛,对于一部分自住需求购房者来讲,可以提前购置房产,以应对未来房价上涨而带来越来越 买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲,应该可以刺激这部分需求入市购房,也是对于这部分购房者购房机会的保护。

  事实上来讲,由于首套房首付比例较高,也催生了首付贷业务的快速发展。由于付贷款业务的普及,首套房、二套房的首付比例已经绕开银行规定的限制,首套房 首付比例已经事实上低于三成、二套房首付比例已经事实上低于4成。从这个角度来看,首付贷款业务的市场化的操作降低首套房首付比例已经成为现实,那么,从 央行规定来讲,也就没有必要硬是规定首套房必须首付三成,也可以将首套房首付比例下调至2成,从实际行动上为首套自住需求购房者争取购房时间。

  理由之五:首套房首付比例下调至2成,促使量升价稳,政府与市场两相宜

  从各个地方政府“救市”目的来看,无论是货币政策,还是具体的房地产行业的调控措施,总体还是要促使房地产市场健康稳定发展,尤其是当下,对于半数以上 二线城市、大部分三四线城市而言,市场基本面仍然没有复苏好转,地方政府也是因为楼市低迷苦在眉头,苦于地方财税收入来源。笔者看来,对于商品住宅市场而 言,只要“价格”控制得住不大幅反弹,其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施,如:通过首套房首付比例的降低来 激活市场成交量。

  首套房首付比例下调至2成,有利于楼市成交量的增长,对于政府财税收入来讲,由于市场保持基本的成交量,政府财税收入也可以得到相应的保证,如此以来,降首付之后市场量升价稳,政府与市场两相宜,何乐而不为?

  理由之六:降首套首付助力新型城镇化,解决“三个1亿人”问题

  2014年“两会”政府工作报告提出:城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促 进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而这也恰恰是国家新型城镇化规划 (2014-2020年)工作目标之一。

  同时,国家新型城镇化规划(2014-2020年)提出及,对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭,实行租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。

  首套房首付比例降至2成,有助于外地人口尤其是高层次人才通过购置房产快速融入本地,也有助于中国城市话进程的发展。当前中国每年1000多万人口流入 到城市,那么,如何解决这些人口的居住问题成为各大城市必须考虑的问题,首套房首付比例的降低可以让这些群体尽快实现居者有其屋。

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