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买公司房产 更易淘到笋盘?

本文来源于网络整理 2017-09-23 13:56

  原标题:买公司房产 更易淘到笋盘?

  原标题:买公司房产 更易淘到笋盘?

  今年由于楼市行情火热,即使上市公司也加入买房卖房的行列,相比个人业主出售的房产,公司出售的房产在售价和报价方面显然程序不同,如果是个人购买公司放售的房产,是否有获得更多笋盘的机会,有什么需要注意的地方呢?税费上又有何不同呢?业内人士为你解读。

  文/图:广州日报记者刘丽琴

  交易流程相同 提交的资料与税费有区别

  今年由于楼市行情火热,即使上市公司也加入买房卖房的行列。数据统计显示,至今年9月底,共有73家公司发布房产交易公告,其中包括出售或处置房产、转让房产、购买及投资性房产、涉及到房产的关联交易、房产抵押等,涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产,公司所处行业趋势正在走下坡路,或是公司处于退市边缘,用卖房从而实现减亏甚至“保壳”的效果。相比个人业主出售的房产,公司出售的房产在售价和报价方面显然程序不同,如果是个人购买公司放售的房产,是否有获得更多笋盘的机会,有什么需要注意的地方呢?税费上又有何不同呢?

  据合富房地产交易中心资深经理梁文耀表示,公司放售房产与个人业主放售房产在本质上并无太大区别,只要产权清晰,都可在正常交易,他们一直都在处理个人购买公司房产的交易。据业内人士介绍,在交易流程方面,购买个人房产和购买公司房产大体上相同,只是卖方如果是公司,所需提交的资料与个人业主略有不同,公司需提交的资料包括:营业执照、税务登记证、法人身份证明等,且不同性质企业所需资料略有不同。

  个人在购买公司出售的房产时,首先,要注意税费的支出,是各付个税还是全部由买家承担,因为目前大部分个人之间的买卖是由买家支付双方税费的,如果是由买房一方支付双方税费,必须找专业中介公司经纪人计算清楚相关税费,因为公司出售房产,税费要比个人业主放售的房产高,且计算方式较为复杂,尤其是不能提供购房发票时,按不同的增值额度采用不同的税率计算出不同的税费。

  放售房产价格稳定 性价比视情况而定

  今年以来由于市场行情较热,放盘业主选择反价的不少,如果购买公司房产是否会避免这样的情况,能否买到笋盘呢?汇瀚按揭业务总监何志雄表示,对于个人购房者而言,此类房产性价比则需视具体情况而定。以上市公司名义购买的物业,由于其多是通过股东会议等形式进行最终定价,相比起个人业主,对市场敏感度稍低,价格稳定性较好,短期内不容易出现大幅度波动。若是批量式放售,买家在购买时也较易获得笋盘。但因其需缴纳税费部分也可能相对较高,现时市场上的税费较多由买家承担,因此,在考虑入手时,需对业主所缴税金额要有充分的了解。

  个人购买私人持有的房产,是按照个人业主放售房产的方式进行征税。如果是建筑面积不超过144平方米的普通住宅,房产证已过两年则免征增值税,不足两年的则按5.6%的征收率全额征收增值税。而面积在144平方米以上的非普通住宅,若证满两年,且能提供发票,则按增值部分的5.6%征收。而无法提供发票的,则按全额的5.6%进行征收。汇瀚按揭何志雄表示,个人所得税部分,若无发票,按房屋估值全额征收1%;提供发票,按升值部分差额征收20%。房产证已过五年且是业主的唯一物业,该部分税费免征。另外,交易过程中还有部分是印花税等税项需缴纳。

  另一种情况是:业主是以公司名义进行购买的。征收增值税部分则分为提供发票与否两部分。若能提供购买时的发票,则按销售总价减去购买住房价款后的差额的5.6%征收;若无发票,则按全额征收5.6%的征收率进行征收。另外,以公司名义出售物业还需缴纳土地增值税。土地增值税部分则是按照增值的百分比四级累进计算的,幅度在30%~60%不等。其中,增值部分若低于50%,按照30%的税率征收;增值部分在50%~100%,征收税率为40%;增值部分在100%~200%,按50%的税率征收;增值部分超200%的,按60%的税率征收。除了上述税项,还有印花税等税项需要缴纳。

  提及个人在购买公司出售房产流程方面需要注意的部分,何志雄表示,以公司名义购买的物业需要提供的资料与个人出售房产稍有不同。首先,需要提交上年度缴纳房产税的发票,如无法提供,则要补缴后方可进行交易。另外,正在经营中的公司,需要业主提供公司资料(营业执照、组织机构代码证等),而已经注销经营的公司,则需到工商部门调取相关资料等。因此,个人购买公司放售房产对需要查验的资料也需要心中有数。

  公司放售房产税费计算公式

  如果是公司放售房产,以满两年的普通住宅计算(即144平方米以下),除印花税外,卖方需缴纳增值税和土地增值税:

  1.提供发票:增值税=(成交价-发票价)得到差额部分×税率5.6%;无发票:5.6%全额征收。

  2.土地增值税=(成交价-重置价成本累计折旧-地价-增值税)×(30%~60%)。

  (具体请按房管局计算为准)

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