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房地产公司庞大的拿地资金到底从何而来?

本文来源于网络整理 2017-09-23 13:56

  尽管地产调控力度持续增加,但今年以来房地产公司依然火力十足,频频在国内主要城市高价拿地。

  令市场疑惑的是,房地产公司庞大的拿地资金到底从何而来?

  事实上,在房地产公司资金来源里,银行、保险、信托、第三方理财机构、房地产基金、交易所发债,均是其重要的资金弹药补充。

  “如果银行拿不到钱,就找信托;信托不给钱,就去发债融资;发债融资门槛收紧,就找到保险机构;保险机构若头寸收紧,就找第三方理财机构与房地产基金,总之房地产公司总有办法让自己不差钱。”一位房地产公司资金部负责人直言。

  在他看来,这背后,看似是地产公司正在努力尝试融资多元化,摆脱以往银行信贷的单一融资模式,但更深层次原因,是房地产公司已经不再满足纯粹的信贷融资模式,更愿意采取更多资本运作方式获得不同类型资金,优化自身的融资渠道与财务状况,这也催生房地产项目资产证券化、类 REITs 等新输血模式应运而生。

  “很多时候市场会认为房地产调控将令房地产公司资金吃紧,但现实是随着房地产公司融资炼金术不断拓展,真正差钱的时刻几乎很难看到。”这位房地产公司资金部负责人表示。

  银行表内表外业务冰火两重天

  一直以来,银行向房地产公司输血路径,主要分成四类,分别是表内业务——贷款和自营投资;还有表外业务——银行理财和委托贷款。

  不过,随着监管部门对银行信贷资金进入房地产行业监管趋严,表内表外业务呈现截然不同的发展趋势。

  有机构梳理 17 家上市银行机构中期财报发现,截至今年上半年末,房地产对公贷款总量为 4.096 万亿元,仅仅比去年底增加了 400 亿元。

  与此同时,房地产业贷款占贷款总规模比重普遍下降,仅有中信、华夏和北京银行略有上升,幅度最大的中信,也仅提升了 0.67 个百分点。

  一位银行信贷人士坦言,由于相关部门严控信贷资金过多流向房地产行业,并将政府融资平台、房地产和过剩产能列入重点关注对象,令银行内部纷纷抬高房地产信贷准入门槛。比如建立名单制,仅仅对国内排名前50 的大型上市房地产公司给予授信支持。具体到贷款项目,也主要倾向对一线城市中心地段优质地产项目给予贷款投放。这无形间压缩了银行表内信贷资金对房地产产业的支持力度。

  相比而言,委托贷款业务要求相对低一些,究其原因,尽管相关监管条款规定委托贷款也要参照表内贷款管理方法,但银行基本不承担贷款风险,令这项业务执行力度比较宽松。

  

房地产公司庞大的拿地资金到底从何而来?

  “但是,考虑到监管政策,银行对委托贷款流向房地产行业也执行总量控制,避免出现大量政策套利现象。”他直言。

  表内信贷业务监管趋紧,无形间也给银行表外房地产业务创造了巨大的发展空间。

  多位银行业内人士直言,不少拿到银行授信的房地产公司一旦拿不到信贷资金,就会要求银行能否通过表外业务协助他们完成融资。

  业内人士透露,当前银行表外的自营与理财业务里,投向房地产的资金路径,主要有债券、非标准化债权资产和股票这三项。

  据中债登披露的最新数据显示,截至今年上半年,银行理财通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向实体经济资金余额为 16.03 万亿元,其中 13.06% 流向房地产,规模占比从去年的第三升至第二,共计约有2.09 万亿元,这个数字较去年底增加了 5500 亿元。

  在业内人士看来,理财业务一方面能将大量表内房地产信贷业务转移到表外,有效降低信贷坏账压力风险;另一方面也拓宽了银行中间业务收入,令银行对房地产领域理财业务的参与兴趣颇高。

  不过,为了降低银行理财业务风险,近年银行也对理财业务与债券投资加强风控管理,包括要求房地产公司四证齐全,并建立相应的名单制,将不少存在经营隐患的房地产公司剔除出理财业务范畴。

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