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日本机构看中国楼市 房地产泡沫破裂的原因是什么?

本文来源于网络整理 2017-09-18 09:27

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日本房地产参与方在泡沫前后的行为和观念。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

1)泡沫前:金融机构,信贷向房地产行业融资大幅倾斜,担保/抵押融资金额越来越大;非地产公司,开始将主业赚取的资金投资在房地产和股票市场,并通过发行低成本的公司债,提高杠杆,全国公司都参与土地投机;房地产公司因为日元的升值,开始积极进行海外的投资,如三菱地所、索尼天价收购海外地产。当时的地产企业商业模型是按照不动产不断升值的前提来考量的,不断扩大的资产负债表包含了不动产价格变动的风险。居民,居民大量申请房屋贷款,日本银行在给个人放房屋贷款时会注重两个指标,一是年还款金额约为年收入30%;二是房屋的价值不超过年收入5倍。但是泡沫时期往往突破这个限制。泡沫经济时,大家收入很高,评估价格会变高;贷款期限35年左右,泡沫前后没有变化。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

2)泡沫后:金融机构:从扩大融资到暴跌之后,他们抵押担保价格暴跌,产生了不良债权,处置不良债权加速了土地价格暴跌,金融机构当时没有具体的措施去处理这些债权。非房地产企业,由于不动产的暴跌,所以采取了缩表的措施。抛售带来更大的下跌,但并没有更好的办法。他们开始回归本为主,想办法把土地资产处理掉。房地产企业,泡沫破裂以前地产商觉得地价会不断上涨,愿意花时间精力去与多个地主协商,泡沫破裂以后会担心风险,开始进行商业模型转换,从开发-销售到了长期持有,以运营收取管理费的方式。居民,日本没有对首付规定,日本泡沫前后几乎都是首付为0,但是金融机构在泡沫破裂之前会乐观评估不动产的价值,可以贷出来的金额会较多,泡沫破裂之后保守评估,评估价值有所降低,贷出来的金额变少,居民引起购房意愿和能力都下降很多。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

后泡沫时期,证券化和J-REIT解决困局。泡沫破灭后,日本地产市场成交低迷,卖方对完全抛售存态度迟疑,而买方对风险的认知(过度恐慌)和希望购买价格区间不匹配,导致日本地产市场进入长期调整时期。这种情况维持了将近10年,地产市场停滞不前。直到97-98年金融危机,地产市场出现3大转变,一个是不动产的证券化(SPC法出台),二是J-REIT的解禁(投信法修订),三、前二者带来的投资者的多元化,个人投资者、海外投资、投资机构(地方银行、年金基金)开始进入,改变了原来投资者的消极情绪,市场在慢慢恢复,尤其是2000年的JREIT解禁,房地产价格在持续恢复。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

日本机构看中国楼市 房地产泡沫破裂的原因是什么?

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图:泡沫破灭前后的社会认识变化一览xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

2000年JREIT出台和2012年安倍上台,日本房价在慢慢恢复、顶级商业用地价格已经超过泡沫顶峰,最高地价指数超于次贷危机高点。如果光看土地的平均价格,可能趋势没有明显的变化,但2000年JREIT解禁使得市场逐渐恢复,2012年安倍上台后市场也持续恢复,东京的“最高价格用地”指数已经恢复到了泡沫前的一半,并且超过了雷曼时期的高点。此外,东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,也成为东京近期热议的话题。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

东京的平均房价低于上海和北京,但租金高于北京和上海,从绝对价格角度看泡沫破裂后的东京也不便宜。根据不动产研究所的研究成果,假如东京平均房价为100的话,那北京106.1、上海133.7、纽约129.9、香港191.7;对应的住宅租金则相反,东京租金是100的话,北京68.5、上海76.8、香港176.2、纽约236.9(关于租金论述会在后面的文章中进行专门阐述)。但从绝对价格角度,即使经历衰退的二十年,日本房价也不是大家想的那么便宜,我们根据平成29年(公元2017年)最新的住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元(根据日本建筑公司数据,平均1坪40万)。xbY京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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