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房地产公司发债快问快答

本文来源于网络整理 2017-09-16 14:20

  来源 | 评级副总监 程春曙 

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  近期,证监会审核中止了13家房企发债,后续房地产公司发债会不会更困难?什么时候才能迎来转机?

  ”

  答:过去两年,公司债是房企境内发债的绝对主力。但自从2016年9月底楼市全面调控以来,证监会、上交所和深交所定向对房地产业公司债券实施分类监管,并明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。从2016年四季度开始,房企公司债发行已收紧,至今维持收紧态势。2017年1月至6月13日,房企公司债仅发行4只,规模43亿元,较上年同期的101只和1882.3亿元大幅下降。

  近期证监会中止对13家房企发债的审核是供给侧改革在房地产领域的具体体现。房地产企业的融资渠道已经全面收紧。除国内债券发行收紧之外,房企在境外发行债券、银行信贷、私募基金融资、信托等多个融资渠道受限均较为明显。    认为,本轮房地产政策周期的长短取决于房地产市场去库存和挤泡沫效果,预计今年年内至明年均处于本轮周期内,房地产企业的再融资难度明显提升。

  在实施本轮房地产调控政策的同时,“三去一降一补”的综合效果初步显现成效,上半年多项数据显示我国经济增速下行压力有所缓解,为房地产市场继续挤泡沫留出了适宜空间,预计房地产泡沫程度有明显下降后房地产企业的债券融资方有可能迎来转机。

  “

  目前这些房地产企业融资还有哪些渠道?

  ”

  答:(1)房地产企业通过REITS或类REITS等商业地产资产证券化融资仍是较为可行的融资方式,持有大量的未来能带来稳定现金流的商业地产资源的部分大型房企将受益。

  (2)与房地产有关的信托渠道尚未出台明确的监管规定,上半年房地产通过信托渠道融资明显增多,但不排除监管层将房地产信托融资也纳入限制范围。

  (3)股权融资。尽管今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家,融资金额66.95亿元,较去年同期的10家、429.57亿元,均出现了七成以上的降幅;但股权融资的通道尚未完全堵住,部分大型房企仍能从股权融资渠道募集资金。

  (4)境外债券融资。2017年1~5月,中资房企共发行34支美元债,规模约138.25亿美元,明显大幅高于2015年和2016年的全年发行数量及规模。但第二季度以来,房地产企业海外发债规模迅速大幅回落,发改委着手控制国内房企通过境外融资加杠杆的迹象较为明显,预计大部分房企在境外发债的窗口事实上已经被关闭。

  “

  今年房企真的缺钱吗?

  ”

  答:2015年下半年以来,全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流,账面现金对短期债务的覆盖水平较高,尽管购置土地消耗了大量资金,但由于2017年不是债务的集中偿还期,因而大部分房企的流动性并不存在重大问题。

  限制再融资能力更多的是从政策层面抑制房地产企业过度扩大投资,从而实现房地产去产能的效果。但房地产企业融资渠道全面受限的情况下,部分对再融资过于依赖的企业或将提前爆发资金链断裂的风险。

  “

  后续什么时候集中到期的压力会比较大?是否有可能爆发信用风险事件?

  ”

  答:2015-2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主,2018下半年-2019年是集中回售期,在再融资渠道受限的情况下,部分中小型房企将完全依赖房地产企业自身的现金流来源偿付到期债务,如投资和销售明显下滑,或将面临相当的偿付压力,爆发信用风险事件是大概率事件。

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