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恒隆收入大幅下滑46% 陈启宗称市场短期难好转

本文来源于未知 2016-04-11 00:00
提要:恒隆地产及恒隆集团近日发布了2015年年度财政报告,报告显示,恒隆集团整体收入下滑46%至95.28亿港元,这也是恒隆集团年度收入自2011年以来的首次下滑。”  而在恒隆集团2015年年度业绩会上,陈启宗坦言“内地零售市场疲弱,暂时看不到短期好转的迹象”。

  文章来源:中国经营报。恒隆地产及恒隆集团近日发布了2015年年度财政报告,报告显示,恒隆集团整体收入下滑46%至95.28亿港元,这也是恒隆集团年度收入自2011年以来的首次下滑。

  恒隆地产董事局主席陈启宗在3月23日发表的致股东信上表示 :“现在是我们进入内地以来,零售环境最艰困的时候,抱有太高期望并不明智。”陈启宗同时指出,“目前地产行业面临的严峻境况前所未见,复苏之路也将会步伐蹒跚。”

  而在恒隆集团2015年年度业绩会上,陈启宗坦言“内地零售市场疲弱,暂时看不到短期好转的迹象”。

  “今年减少派息和现金流没有关系,而是市况疲弱,董事会希望借派息让股东们接受到一个信息:我们对前景看得不是那么美好,也不知道什么时候春天会再来临。”从去年至今不止一次提醒“冬天已经来临”的陈启宗,再次抛出了“寒冬论”信号。

  对于恒隆集团2015年整体收入5年来首度下滑的原因以及目前公司内地项目运营状况等相关问题,恒隆地产集团传讯部相关负责人在给《中国经营报》记者的回函中表示:恒隆地产的总收入之所以比前一年有所减少,是由于2015年较之前一年出售较少住宅单位。

  业绩收入下降46% 5年来首度下滑

  根据恒隆2015年年报数据,截至2015年12月31日止,恒隆集团的整体收入减少46%至95.28亿港元,整体营业溢利相应下降48%至69.55亿港元,集团的物业租赁租金收入增长7%至83.3亿港元。

  除此之外,集团股东应占基本纯利减少53%至27亿元,计入较去年为少的投资物业重估收益后,股东应占纯利同比减少53%至32.11亿港元,每股盈利亦相应下降至港币二元三角。

  从年报来看,2015年恒隆集团总体收入和物业销售都出现了大幅下滑。除此之外,虽总体收入下滑,但作为恒隆主营业务的租金收入却受影响较小。2015年恒隆集团租金收入仍有7%的增长,香港和内地租赁物业收入都有所增长。

  值得注意的是,据相关机构统计数据,从2011年到2014年,恒隆集团总体营业额均处于稳步增长状态,2014年更是达到营业额86%的增长,而至2015年,则出现了5年来的首次下滑,并且下滑了46%,下滑幅度较大。

  恒隆在年报中对总收入下滑的原因解释为,出售的住宅单位较少。年报显示,恒隆集团于2015年售出63个住宅单位(2014年:412个)及部分停车位,售出的住宅单位较去年大幅减少,物业销售收入也因此减少88%至11.98亿元。

  “短期比较困难,但是长远来看我不认为中国市场会不好。放眼世界,中国仍然是为数不多的GDP能够达到6%~7%的国家,所以没有必要因为短期的经济困难就影响长线投资。”

  恒隆地产集团传讯部在回函中同时指出,面对熊市,恒隆已有充足的准备,除了在财务方面外,我们亦先后在香港和上海进行多项资产优化计划。位于上海的两个旗舰物业的工程进度理想,其中恒隆广场已于去年六月展开优化工程,而港汇恒隆广场的工程亦将于2016年年底展开。在香港,继雅兰中心及 Fashion Walk后,我们亦正筹划其他提升项目。

  而《中国经营报》记者同时注意到,陈启宗曾表示,对于现有的在建项目,恒隆不会放慢施工进度,但亦不会如过往般竭力超前。“低迷的市道将持续一段时间,因此无须赶急”。

  业绩乏力 被指入不敷出

  根据年报数据显示,去年恒隆整体收入减少46%至95.28亿港元。其中租金收入占总收入将近九成,恒隆在内地八座商场去年收入为32.87亿港元,增长6%。

  其中位于上海南京西路的恒隆广场的租金收入较去年增加9%至8.85亿港元。位于上海徐家汇的港汇恒隆广场的租金收入则增加3%至11.96亿港元。两家恒隆广场都在进行优化计划。盘点刚刚过去的一年,上海恒隆广场依然是奢侈品牌旗舰店的集中地。

  在陈启宗看来,上海两家商场表现良好,抵销了集团在其他城市业务放缓或倒退所带来的影响。

  据相关恒隆集团在上海以外共营运六座购物商场。六座购物商场的租金收入共为12.06亿港元,较去年上升6%。由此计算,上海两座商场对恒隆内地收入的贡献超过了六成。从数据看,在二三线城市商场数量的增加,对公司收入的贡献并不大,公司仍然处在严重依赖上海两家商场的状态下。

  “除上海以外,我们正面临租金下调的压力,甚至港汇恒隆广场亦如是。”陈启宗在致股东信中说。

  数据显示,近年来恒隆在内地开设了4家恒隆广场,而这几家新开的恒隆广场,业内普遍给予的评价是“业绩不甚理想”。

  以无锡恒隆广场为例,去年“五一”假期间,无锡恒隆广场人气被网友形容“太冷清”,有人甚至形容它是“市民的豪华休息室”。

  业绩正在好转的沈阳皇城恒隆广场租金录得有升,但沈阳的市府恒隆广场租金却在下跌。对于二线城市零售市况的艰难,陈启宗此前亦有分析。在天津恒隆广场开业后6个月内,当地最少有6家最具规模的零售物业结业。

  在陈启宗的致股东信中,我们可以看到,目前无锡的恒隆广场办公楼的承租面积逾七成,实际租用面积约为六成。沈阳的市府恒隆广场办公楼的承租面积仅为四成四,迁入之租户为四成。这些数字低于预期,主要原因与经济放缓有关;事实上,某些租户迁入不久便在自愿或非自愿情况下中止租约。换句话说,在少数情况下,我们须要求租户迁出。该两个项目的租金收入保持稳定。

  公司集团传讯部在回应《中国经营报》记者采访时指出,购物商场的营运,有其一套独特的模式。在商场开业后,一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合,以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好,同时让租户按市场力量自行汰弱换强。

  而从年报以及机构统计数来看,恒隆在上海以外的多家商场,由于处在不同的阶段,出租率有高有低。租金收入同比有增有减,增减变化幅度都在个位数,但可见经营调整的艰难。

  陈启宗认为,恒隆的挑战者并非来自对手,而是来自市场。他一直认为中国部分城市有太多购物商场,优质购物商场则普遍太少。

  尽管如此,恒隆的租金收入增长率在国内几大商业地产面前黯然失色。公司2015年财报显示其租金收入同比增幅仅7%(内地物业增幅7%,香港物业增幅8%)。

  而与之相比,2015年一口气在全国开了26家商业广场的万达,租金收入增长率为30%。

  与公司2014年的共计176.1万平方米的物业面积来看,一整年公司营业面积增加了30%,但是内地总体租金收入才增加了7%。上述行业观察人士表示:“恒隆的一些内地物业,租金水平甚至抵不上运营管理成本。如果算上项目的投资成本等,更显得捉襟见肘。”

  谈及商业广场的运营,上海金桥国际商业广场相关负责人表示:“商业的形态反映人的需求。当平台不再稀缺,商品和品牌的同质性趋强,就需要商业体通过差异化体验重新创造价值认同。” 据悉,金桥国际趣B1引入了阿里集团全国首家支付宝会员生鲜体验店“盒马鲜生”。将电商的价格优惠、送货上门和店商的感官体验融为一体。

  对于公司未来商业广场的运营,恒隆集团传讯部方面表示,趁市道放缓之际,亦会致力加强另一重要领域—EST计划——体验(Experience)、服务(Service)和科技(Technology),运用各类先进科技,提升和丰富购物者的经验。

  复苏之路存隐忧

  恒隆认为,过去一年,香港及内地零售环境正步入市场调整的阶段,预料市场调整将持续至2016年。而2015年内地的零售市场充满挑战,由于经济增长放缓及股票市场于2015年中出现调整,高端商品销情持续下跌。众多高端品牌暂缓扩张计划,或进行品牌整合和减少店铺数目,这些无可避免地导致租金下调及租出率下降。

  陈启宗同时表示,公司业绩的下行一部分原因是因为人民币贬值带来的汇兑亏损。“由于我们的业绩报告以港元结算,汇兑收益及亏损会在储备账中反映。”因为主要资本承担是用于投向内地发展中投资物业,因此恒隆集团结余的现金资源中,96%的流动资金都是人民币银行存款,这是为了降低可能面对的外汇风险。与此同时,恒隆集团也增加了在内地借取人民币贷款。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,对于恒隆此类企业的业绩下滑,其实是目前很多港资企业的通病。过去的业绩持续上升,和其占据市区相对优质的地块有关系,进而凭借市级商业项目,获取较高回报。但这样一类土地溢价带来的业绩增长能力,开始呈现持平或下滑的格局。所以业绩下滑,基本上也可以认为此前港资为主的商业地产开发商,也面临着需要调整的需求。

  还有一个不容忽视的事实是,随着上海核心商圈的项目租金呈现疲态,业界观察人士也对押宝上海市场的恒隆表示出了隐忧。以被视为恒隆地产内地最赚钱的项目上海恒隆广场为例,恒隆2015年整体租金的提升也主要得益于恒隆广场内的品牌店的扩充。但在戴德梁行(微博)提供的数据显示,恒隆广场首层店铺租金,2014年前三季度分别为117、117和115(元/平方米/天),2015年前三季度则均降为114元/平方米/天。加上上海核心商圈租金下调的趋势,六成收入来自上海的恒隆地产,在业界看来后市面临的挑战不小。

  “另外,目前商业项目的转型升级很快,此类商业地产项目更新力度不快,所以也会滞后于市场消费力的变化节奏。”上述人士补充说。

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