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促进房地产信贷业务健康发展

本文来源于网络整理 2017-12-03 09:54

  近年来,在国家“三去一降一补”的各项政策作用下,为化解房地产库存、促进房地产业持续健康发展,辽宁省金融部门采取了一系列措施,合理调控信贷规模及速度,严把资金供应“闸门”,房地产贷款总体呈下行走势。同时,灵活把握信贷投向,有保有压,分类施策,有力地支持了居民住房条件的改善,极大地满足了居民合理的住房需求。虽然近期的房地产金融调控取得阶段性成效,但也应看到,房地产市场多年来累积的问题仍未彻底解决,目前仍需关注房地产市场的结构性矛盾以及潜在信贷风险等问题。

  辽宁省房地产金融运行特点

  (一)房地产开发贷款投放持续回落,房地产贷款增势弱于全国平均水平。进入2014年以后,随着房地产市场降温,投资进入低迷期,房地产销售走弱,辽宁房地产贷款增速开始下滑,并与全国房地产贷款增速的差距持续扩大,形成了明显的剪刀差。2016年6月房地产贷款达到低谷,增速仅为6.4%。2017年随着房价的抬升,贷款增速有所回暖。

  (二)地产开发贷款与房产开发贷款低位运行,个人购房贷款增速触底回升。2015年下半年开始,在国家与地方房地产去库存各项政策作用下,辽宁省金融机构再次加大了对住房消费的支持力度,个人购房贷款增速回升较快。截至2017年3月已接近20%的水平。从而使全省去库存周期有所缩短,由去年同期12.6个月下降为12.1个月。

  (三)企业自筹和间接融资仍为主渠道,房地产项目融资渠道实现多元化。一直以来,辽宁省房地产项目建设资金主要来源于企业自筹,近十年自筹资金比例基本维持在50%左右。但随着房地产行业规模的扩大,依靠企业原始积累已经远远不能满足企业的需求,房地产项目融资渠道是多元化态势。

  当前房地产信贷面临的主要问题

  (一)商品房区域性、结构性过剩的问题依然存在,金融支持整体去库存任重道远。从狭义库存(待售面积)看,辽宁平均去化周期为12.6个月;从广义库存(即待售面积和施工面积之和)看,辽宁平均去化周期为82.7个月,即6.9年,部分地市甚至超过12年。在金融支持房地产去库存取得阶段性效果的同时,房地产供过于求的矛盾仍然十分突出,目前辽宁省待售面积4626万平方米,而施工面积为29283万平方米,是待售面积的6.3倍,相当于有7倍库存需要消化,而2015年全年商品房销售面积仅为3916万平方米,高库存和低销售决定未来库存消化需要很长一段时间。

  (二)个人房贷加杠杆压力较大,不利于房地产金融的长远健康发展。从房贷与GDP的比值看,近年来,辽宁省房贷余额/GDP呈直线上升之势,从2012年末的11.4%上升为2016年末的23.2%,五年翻了一番。从居民房贷与收入的比值看,无论是辽宁还是全国,这个比值在持续上升,房贷增速高于收入增速,但是辽宁的购房贷款收入比相比于全国要低一些。如果维持目前25%至30%的增速水平预计在2017或者2018年将达到美国和日本目前的水平(分别为0.71%和0.68%),并且在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。这将不利于房地产信贷的可持续发展。

  (三)房地产市场局部风险仍然存在,信贷资产质量还需持续关注。从个贷情况看,由于辽宁省居民收入稳定增长,且房价仍在稳步上行,短期看风险较小;从企业贷情况看,房地产开发企业分化较为严重,万科、碧桂园等资金实力雄厚的大型房企经营状况依然良好,而一些中小企业市场萎缩,销售不畅,资金回笼慢,银行贷款难,资金链断裂风险较大。截至2017年3月末,辽宁省房地产不良贷款79.17亿元,比上年同期增加7.55亿元,虽然不良率仅0.91%,总体可控,但增幅接近10%,应引起关注。

  政策建议

  (一)优化经济结构,完善人口政策,吸引高素质劳动力落户辽宁。近年来,在国家一系列房地产调控政策作用下,辽宁省房地产去库存取得了一定成效。但未来去库存压力仍然较大。究其原因,主要是房地产市场最主要的驱动因素——人口问题难以解决。因此要保持辽宁省房地产市场稳定健康发展,就需要进一步优化地区经济环境,提升经济活力和产业竞争力,从而提高居民收入水平和社会保障能力,吸引高质量、高素质人口落户辽宁。特别是针对人口流动较大的群体,要积极出台鼓励措施,吸引更多大学生留在辽宁置业或吸引更多的打工人员回乡置业。同时要进一步细化房地产购销细则,在有效打击恶意投机,扰乱房地产市场的前提下,积极支持居民改善生活条件的住房需求,多措并举全力推进辽宁省房地产去库存。

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