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2017-11-23 09:48 来源:广州市房地产行业协会

问题频现暴露管理体制弊端

那么目前市场价格在多少?剔除了商品房住宅后,目前的市场成交均价在3万左右。其中成交结构趋向郊区化,五环外占比高。那么这种土地价格超过房价的市场,要求在未来2年,北京房价有120%的上涨。否则对于今年出现的十余个高价地王来说,入市难度将非常大。

5万元、6万元、甚至7万元的土地价格,在不断刷新着人们对于北京土地“天花板”的想象。一平方米的价格几乎就是一辆家用轿车的价格,也难怪今年的土地收入提前创下了历史新高。根据北京市土地整理储备中心公示的数据统计,截至12月23日,今年北京土地出让金额已经累计达2017.25亿元,创下了新的纪录。而此前土地成交高峰时的2013年和2014年,全年的出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。

有数据统计显示,今年北京已经出让的住宅土地,平均楼面价约在17800元左右,但事实上,其中大量的不可售物业,剔除干净,平均商品房住宅的楼面价高达3.8万,那么也就是说按照过去北京地王的售价预期,地价占房价42%左右,这些住宅项目的售价预期将在8万元左右。

尤其是地王频出的丰台,在土地“疯狂”过后,留下的是遍地豪宅。

专家分析指出,房企之所以敢于“大手大脚”,在于今年销售业绩向好,投资信心恢复,加上年终必须完成全年拿地目标,纷纷加码拿地,从而导致土地价格上扬。有业内人士表示,在已经完成全年销售业绩的情况下,众多房企面临年底拿地目标的完成度,因此不计成本拿地,并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下,在北京、上海等一线城市,由于优质纯宅地的稀缺,土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。

据中原地产首席分析师张大伟测算,刨去配建和保障性住房,上述宅地商品房部分楼面单价高达7.5万/平方米,超过了农展馆地块,创北京住宅类楼面价历史新高。

张大伟称,作为城六区之一,丰台房地产市场过去一直平淡无奇,区域热度甚至不如亦庄区域,主要原因是土地供应节奏滞后。随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场,丰台土地价格迅速攀升,数宗高价地开始出现。2015年,丰台区的多个顶豪项目开始热销,丰台楼市越来越被认可。

北京的豪宅什么样

据了解,尽管此前北京楼市也曾出现天价,但是,这些单价纪录基本上是以开发商项目报价的形式形成的。对于真正能够代表市场需求认可的成交签约价格,即便是在遍地是豪宅的年代,也多维持在10万+的水平,突破20万元的红线,万柳书院是“突破天花板”的第一盘。

不过,也有业内人士认为,对北京土地市场来说,北京土地稀缺,供需比例悬殊,土地作为房地产市场的生产资料,特别是一线城市的战略意义更大,所以很多企业不完全的考虑销售利润,因此地王项目并不简单代表着高收益,明年豪宅竞争愈加严酷的情况下,喊得高卖得低的情况将更加普遍,甚至也会有项目可能贴着成本线销售。

10月末,丰台区花乡樊家村放出了一块覆盖居住、养老、医疗、托幼及中学用地的优质地段,加上当时土地市场“断粮”已久,该宗地一推出便吸引了众多房企到场。最终,经过104轮的竞价,央企葛洲坝以49.5亿元的总价和配建4.1万平方米公租房和6.18万平方米农民回迁房的代价摘得,溢价率达到50%。

除了本文开篇提及的万柳书院,绝大多数豪宅项目从开盘到目前价格都没有明显的上涨,原因何在?答案是:豪宅不仅面对着同类产品的竞争,同时也面临着“被豪宅”的改善性住宅的冲击。

统计数据显示,2015年宅地实际楼面价前五的项目当中,丰台区占据3席,地处南三四环之间以及周边,这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍,预计售价更是将高于周边项目两到三倍。任启鑫认为,虽然这些地块成本与预计售价与周边项目呈现畸高,但是对于房企来说,在全城豪宅化已成定局的趋势之下,绝对位置较好的项目更容易操作。

三靠地段,赋予一个区域拥有的城市资源。顶豪公寓以地处城市核心区为优,顶豪别墅则既讲究周边的自然环境又注重地段位置,地段与环境兼得、且可作为日常居所的城市别墅在北京极为稀缺。

不仅仅是北京,一二线城市土地市场近来升温明显。根据统计,今年前11月,中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过,11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市,升温态势更加明显。

业内人士指出,伴随着供应减少,一二线重点城市土地市场需求却在日益增加,土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加,给豪宅市场带来压力。

虽然这两个区域的土地价格已经非常高,业内认为,对于未来如何打造产品,如何在与周边竞争中吸引买房人,如何平衡土地价格和利润的关系,都是拿地开发商未来两年的难题。单纯的按照土地价格提升售价并不一定被市场买账。

全年土地收入近2000亿元

亚豪机构副总经理任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局,高端市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。

如果有人认为2000亿元的土地收入是因为土地供应开闸放水,那就大错特错了,相反,今年成交的土地相比去年反而更少了。亚豪机构的统计数据显示,截至12月23日,今年北京共有106宗土地实现出让,相比去年减少了35宗。在这106宗土地中,建设用地面积合计674.96万平方米,规划建筑面积1469.08万平方米,同比分别减少了30%、14%,这一土地成交量也创近8年新低。但这丝毫没有影响开发商们的抢地热情,标杆房企大举回归一线城市,导致地王频现。像葛洲坝、碧桂园这类并不经常高调抢地的房企,也参与到地王的制造中。

从全年土地成交来看,楼面价也明显提升。数据显示,2015年(截至12月23日)成交的49宗宅地当中,实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗;实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有17宗;而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达23宗,占比高达46%,而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

大型房企抱团联合拿地中小房企“断顿”出走

遍地地王支撑了今年北京的土地市场,北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念,这也将创造历史最高纪录。数据显示,今年以来,北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比去年减少38宗,建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑,但土地出让金却创新高。这主要是由于标杆房企大举回归一二线城市,导致地王频现,直接拉升了土地价格。

每一个豪宅都在寻找自己的标识乃至价值。据亚豪机构副总经理郭毅介绍,目前豪宅竞争主要集中在几方面。

据中原地产统计,截至目前,北京楼面价超过4万元的含居住类土地合计有30宗左右,其中有7宗出现在丰台区域,包括之前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄,均出现了多宗高价地。张大伟预计,叠加葛洲坝的地王及新宫高价地,预期丰台区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万元的顶豪项目。

这个段子本意是调侃顶豪的标识性,但无意中也透露着这样的信息:要做豪宅必须真金白银地下功夫,否则一定会淹没在“汪洋大海”中,因为已经有专家做出预测,2016年一定会有豪宅烂尾。

现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年10月举办的一场土地拍卖会上,金茂与碧桂园联合体经过多轮竞价,最终以140%溢价率、51.8亿元夺得丰台两幅地,当然其结果也使得地价飙升。

二靠规划。宏大的区域大规划代表着政府的投入,基建、交通、配套都会逐步升级,并为顶豪的升值注入动力。前有CBD、中央别墅区,后有第四使馆区、北京行政副中心,都受益于政府规划。板块的小规划决定着区域的定位发展,例如朝阳孙河,区域内住宅用地均规划为容积率在1.1-1.4之间的低密住宅,是北京最后一块成片规划的低密别墅区,纯粹低密别墅的珍贵,足以支撑孙河别墅项目未来的长期升值。

那么,房价真有可能跟随地价,在两年内涨120%吗?至少在多位业内人士看来,这样的计算推演太过理想化。明年价格预期变化最大的将是在7月集中出现地王的大兴,与10月集中出现地王的丰台。两大区域未来将披露出现价格预期在目前市场价格一倍的项目。

“如今的丰台西南三环一带,北有龙湖西宸原著、西有钓云台、东有夏家胡同以及华润亚林西项目、南面还有中海九号公馆,丰台新兴豪宅区的雏形已现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示,加上已经出让的多块丰台高价地,未来丰台将像孙河一样成为新的豪宅板块,西南三环也将晋升“西贵”。

比如在京西部楼市,无论是今年销售良好的西宸原著,还是即将面世的招商亚林西、华润亚林东昆仑域,都对一个叫做紫辰院的高端改善盘的如鲠在喉。由于该项目拿地时间较早,价格一直保持在6万/平方米左右,而周边新出炉以及即将出炉的地王项目楼面价基本都在5万/平方米左右,售价都基本在10万元以上,买房人心理稍微发生变化就会从买豪宅发展到买高端改善盘,因此,周边豪宅在定价上都没有到高限,与紫辰院的价差并没有太大,因此,当紫辰院产品升级价格上涨步入豪宅行列后,“小伙伴们才长长地松了口气”……

一靠品牌。意味着口碑的积淀和客户的信任。经过时间锤炼,用产品说话,用实力验证,才拥有超越同跻的企业形象,并作为项目的品牌背书,为销售形成助力。

开发商为何敢于频频出手,甚至于不计成本?其背后的推动力有哪些?

“到底2015年还是2016年算豪宅元年?”时值年底,各大媒体盘点2015年地产大事时都会遇到这个问题的困扰。2015年,北京房地产市场从某种程度上讲,基本已经“消灭”了刚需、改善型楼盘,以往500至600万元改善楼盘门槛已经突破了千万级,这批楼盘成为被豪宅的主力军。而刚需楼盘更是凤毛麟角,取而代之的是数百万平方米存量的不限购商住项目。2015年,人们总结楼盘的印象,毋庸置疑地脑海中浮现出一个字:豪。今年抢先开盘的几个10万+楼盘销售势头不错,似乎为明年超过50个10万+的项目埋下希望的伏笔,但真能如愿吗?

网民认为,保障性安居工程是一项关系国计民生的重要工程,容不得弄虚作假,虚报及闲置暴露出诸多问题。建议明确罚则,强化地方政府的责任意识,从严监管,确保惠民政策的落实,造福低收入百姓的生活。

下面,让我们围绕“豪”来回顾一下2015年楼市的纷纷扰扰……

2013年的土地热,让业界重新定义了孙河板块,2014年东坝又异军突起,备受关注。但在今年,西南三环沿线的丰台区域无疑是最耀眼的明星。只要有住宅用地放出,5万元/平方米已经成为了基本的起价。区域内甚至还成交了一块单价7.5万元/平方米的新地王,打破了2013年由融创创下的朝阳区农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价纪录。

四靠产品,产品最终服务于生活,顶豪之间的产品竞争也摒弃华而不实的繁复,回归居住生活本身。只有独树一帜且满足了居者对于品质生活的追求和梦想的顶豪,才能赢得热销。

截至2015年11月底,北京10万+销量为212套,占到7年时间北京成交10万+顶豪总量的65%。盘古大观项目曾一次性成交96套,剔除这一非正常因素带来的成交量,万柳书院累计42套的成交量,可以占到北京10万+豪宅成交量的一半。

土地市场进入寡头时代

以南京为代表的长三角城市,自今年3月后持续上演“逢土拍必出地王”现象,拍出的各区域地王逾20个。据粗略统计,年内南京土地拍卖揽金数额已达700亿元人民币。

北京顶豪市场流行着一个段子:万柳的墙,西宸的缸,霄8的顶儿,融创的湖,紫辰院的树,润泽的楼王住着谁。

事实上,近来虚报保障房开工量问题屡屡出现,并且部分已完工的保障性安居工程还因配套设施不完善等造成闲置,引发网民广泛关注和不满。中新社南京12月23日电(记者朱晓颖)2015年末,长三角楼市在“地王”频出、售楼处开盘抢房的喧嚣声中即将收官。

北京地价的攀升,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目,对市场定价有明显影响。

有句话叫旧的不去新的不来,但在豪宅市场则不同,由于产品特殊、总价过高,因此去化时间普遍较长。因此就造成去年的豪宅还在积压,今年的豪宅又出炉,明年的地王已预订,库存越来越多,满城尽是天价盘就成为北京楼市目前真实的写照。

据国家统计局数据,南京房价连涨9个月,同比涨幅达6.5%,一度超北京、广州。截至12月18日,南京新房成交量达101104套,超史上最高记录2009年的100498套,成交额同比增57%。浙江省楼市创造8个月“八连涨”记录。上海楼市全年成交量有望创近六年来新高。

另外,中小房企押注一线城市及重点城市,也在一定程度上促使土地市场价格飙升。业内研究员表示,房企在城市布局方面,会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企,会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地,一是为了做标杆项目和做总部经济,二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。

昨天,中赫万柳书院项目完成顶层复式一套住宅的签约,签约单价203000元/平方米。不出意外的话,这应该是北京房地产市场的最高成交单价。

老盘未去新盘又来的豪宅赛跑

截至目前,北京市还有7宗土地待字闺中,分别位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区,总起价67.75亿元。即使全部底价成交,今年北京市卖地收入也可高达1988.52亿元,而只要稍稍溢价,全年土地金超越2000亿元即为大概率事件。

数据显示,2015年11月,一线四大城市成交地块出让金1062亿元,环比上涨133%,同比上涨47%,单月突破千亿元。

中新社昆明12月23日电(记者马骞)“前些年中国房地产业增速在20%—30%间,去年也超过10%,但今年前三季度仅有3%。”23日,中国经济前瞻(云南)论坛暨云南国际茶叶交易中心成立大会在昆明召开。中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦在“经济转型与供给侧结构性改革”的主题演讲中表示,中国房地产业或在明年年中触底反弹。国家审计署近日发布的审计结果显示,广东、辽宁、安徽存在虚报棚户区开工情况,个别地区虚报开工率甚至约为当年开工任务量的一半。此外,还有多地出现已建成的保障房闲置情况。

五靠总价。豪宅市场,不以单价论长短,而以总价定英雄。总价可控,才能扩大客户基数,是达成销量的先决条件之一。

在此之前,北京豪宅的成交价格纪录近期由北京壹号院保持。根据网签记录,8月27日,北京壹号院完成一套交易,成交单价为196057元/平方米。不过,网签记录显示,这套签约为底商,用途为商业。

万柳书院曾是北京地王。截至12月23日,成交42套,且每套均价全部在10万元/平方米以上。这也使其成为北京唯一的成交价全部在10万元/平方米以上的项目。据相关数据统计,自2009年至2015年的6年时间里,北京一共成交了324套10万+顶豪,往年成交套数最多的2011年为28套。

业界之所以高度关注万柳书院的成交业绩,其主要原因在于北京土地出让价格高企,天价土地成交频繁,势必导致未来出现大量10万+、20万+以上的项目入市销售。万柳书院的销售业绩,在一定程度上反映着北京顶豪市场未来的走势。

南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远认为,长三角区域的楼市呈现两极分化。

“疯台”、“东霸”一波接一波土地疯狂造就市场“豪”叫

类似的案例发生在很多区域,南四环项目天恒公园懿府与中冶德贤公馆都以4万元/平方米的价格牢牢把控着南城的购房人,而新出炉的地王项目在定价上都无从下手,楼面价都在3万元/平方米以上,卖4万亏本,卖5万保平,6万肯定卖不动,因此,整个丰台区域新晋地王都面临着被豪宅的高端楼盘虎视眈眈。

“但也不用过分担心,这些高端改善楼盘迟早都会成为豪宅,因为首先他们的地价也不便宜,现在也是为了跑量所以价格制定的低了一些,但随着项目销售过了生死线,一定会涨价的,那时候与豪宅的价差就会缩小。”业内人士如是说。

本版文/本报记者张舰

丰台因地“疯”成西“贵”

北京一套20万元/平方米顶豪成交创纪录拉开即将开始的2016豪宅盛宴序幕

并且,紧邻该块新地王的是懋源地产的钓云台项目以及夏家胡同地块,其中夏家胡同地块楼面价高达4.5万元/平方米,钓云台主打170平方米以上的大户型,已经在12月份入市销售,单价在10万元/平方米左右。业内人士预计,樊家村地块作为北京的新地王,每平方米成本就超过了7万元,预计市场售价将在每平方米15万元左右。

更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元,预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热,很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”

丰台变“疯抬”,东坝成“东霸”,还有昌平、石景山等区县都在2015年进入了地王凶猛的节奏。据中原地产首席分析师张大伟介绍,2015年截至日前,北京土地市场成交100宗地块,合计成交金额高达1920.77亿,同时也突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。11个月刷新了历史。房企继续一线城市抢地。高地价推高未来的房价。目前,一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下,已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价,但如此多地集中出现,未来房价很难不受到影响。

据中原地产统计,截至12月23日,年内还有4宗土地待出让,可以预计的是,今年土地成交的记录还有可能被刷新。

2015年楼市有多疯狂呢?据统计,年内合计成交100宗地,其中有25宗可以称为地王:楼面价超过5万+的地块高达9宗,楼面价超过3万的合计高达25宗。

未来2年地王房价将上涨120%?

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